總體交易量價齊跌 二手房今冬“身價不保”

    在濟南一家事業單位工作的郝先生最近想把他位于建設路的一套房產賣出，在網上掛了一個多月，詢問者卻寥寥無幾。“70平方米的戶型，上半年那會兒絕對是搶手貨，好多買家來看房，可我沒舍得賣，怎么現在一下子沒人要了呢？”郝先生百思不得其解。記者了解到，濟南二手房交易近期出現“量價齊跌”的現象，一直以來炙手可熱的小戶型如今卻成了“促銷貨”。

　　投資撤退、剛需觀望，小戶型“失寵”

　　“10月份，90平方米以下的房子，我們只賣出了1套。”4日在經十路附近的一家房地產中介，老板高先生向記者坦言——— 平時90平方米以下的房子他們每月都賣出5-6套，沒想到“銀十”時節，竟然收獲了今年以來的最差業績。

　　五里牌坊附近一處中介的老板呂女士告訴記者，前段時間小戶型熱銷的時候，她到處搜集囤積，現在手中積壓了20多套，卻開始為銷售犯了愁。“30-60平方米的小戶型總價低、好租好賣，上半年很多投資者來買，現在愿意投資房地產的人少了，有的甚至把幾套小房子賣了換套大的自己住，導致市場上的小房越來越多。”呂女士說。

　　濟南綠色家園房地產咨詢有限公司經理王曉龍也向記者證實，近一個多月的時間，小戶型二手房難賣。“影響近期二手小戶型成交量的主要原因是貸款難。”王曉龍說，不少銀行對二手小房的貸款條件要求越來越高。正常住宅的首付為三成，而一般銀行要求60平方米以下的二手房，首付至少四成，還有不少銀行擔心資金安全，干脆不貸款給二手小戶型的購房人。工商銀行歷下支行房產貸款部門工作人員4日向記者表示，目前銀行對首套二手房執行的利率標準是基準利率，但房齡較老的房改房，首付要五成以上。建行房貸部門工作人員也告訴記者，50平方米以下的二手房，“辦貸款有點麻煩”。

　　另一方面，受樓市調控影響，購房者對房價預期下降，不少買房自住的剛性需求顧客放緩了購房腳步，想再等等。而同樣對樓市前景信心動搖的中介們，卻等不起了，開始琢磨辦法為自己“解套”。

　　應對新房促銷，二手房喊降價

　　“日供36元起，首付8.5萬起花園洋房。”濟南東部開發區的一處樓盤近期打出這樣的促銷廣告，推廣其47-102平方米的住宅。在11月初的濟南街頭，此類誘人的新盤促銷廣告比比皆是。這讓不少本打算購買二手房過渡的年輕人開始動搖，產生了買套新房“一步到位”的打算。

　　面對開發商推出的鋪天蓋地的商品房特價房源、團購房，二手房主們也著實有點“hold”不住了，在濟南一家大型二手房交易網站上，有中介打出了“房價直降12%”的宣傳語。“燕舞園，78平方米小戶，房價直降5萬”“閔子騫路單位宿舍，65平方米，直降4萬”之類信息隨處可見。

　　高先生也告訴記者，他本月賣出去的那唯一一套房子位于經十路，1997年建造的50平方米的戶型，原本打算底價50萬，最終還是降了3萬，以47萬元成交。“不降賣不出去，現在到處喊著房價要降，新樓盤都拿出部分房源降價促銷，這對我們也造成了壓力。”高先生說。

　　不過有中介人士向記者表示，盡管目前部分二手房主小幅下調房價，但隨著各地樓市降價潮的涌現，市場觀望情緒仍然嚴重。

　　濟南二手房均價5個月降了263元

　　在剛剛過去的“銀十”，濟南二手房交易出現“量價齊跌”的情況。據濟南市網上房地產數據，2011年10月份濟南市共成交二手住宅963套，成交面積為8.91萬平方米，套數環比下跌了25.29%，面積環比下跌了5.41%。在價格方面，10月份濟南二手房的掛牌均價為8725元/平方米，比9月下跌了0.56%。

　　綜合前幾個月的數據記者發現，濟南市二手房掛牌均價已經連續5個月環比下跌。與5月份相比，二手房每平方米均價已經下降了263元。進入11月，下跌態勢似乎沒有回轉的跡象，11月1-3日，濟南市住宅類二手房日成交量分別為65套、44套、54套，這些數字遠低于5-7月的日均成交量。

　　業內人士認為，進入11月份，隨著中央再度重申嚴格執行樓市調控政策，銀行在年底發放貸款的難度會更大。同時，受開發商為了急速回籠資金，完成全年銷售任務的影響，在年底會有大幅度的動作加速賣房。因此這個冬天，二手房成交量會持續萎縮，市場回暖態勢難以出現。

　　經紀人薪資大幅縮水 生意主要靠租房

　　“去年9、10月份，我和幾個同事每月能拿到1.2萬左右的薪水。”5日，在解放路東段一家二手房中介，29歲的房產經紀人鄭凱和記者聊起那段光輝歲月還很興奮。“那時候就是半玩兒半干，每月也能拿個萬把塊錢。”而今年這兩個月，他們的薪水多維持在2700-3000元/月。

　　鄭凱介紹說，業內一般的行情，每賣出一套房子，中介提取房款的2%作傭金，經紀人再從傭金中提取20%作為個人提成。生意好的時候，他們每人都能賣出3-4套房，收入在萬元以上。可是這兩個月，整個公司才賣出2套房，公司的正常運轉都靠租房業務維持。“租房都是小活兒，租出一套中介費也就500元左右，這個月租房數量還算平穩，共租了30多套，勉強夠交水電費和給員工發工資。”鄭凱說

　　像鄭凱這樣勉強維持生存的中介目前在濟南不在少數，不僅如此，成交量的減少還使得一些二手房中介索性關門歇業，其中不乏一些大型連鎖品牌中介。“現在很多中介都沒有盈利，連續幾個月不開單在業內很常見，關門改行也是正常，我們在思考如何轉型。”綠色家園房產經紀人王曉龍說。

　　而記者在采訪中也了解到，為了在不景氣的市場中贏得主動，濟南的中介已經在探索各種方法：降低傭金、與裝修公司合作、擴大區域覆蓋和業務范圍等方式都在嘗試中。其中，拓展一手房業務，實現一手房、二手房聯動是目前很多中介較為看好的轉型之路，然而這其中也阻力重重。有業內人士表示，涉足一手房業務，需要占用更多資金，風險更大，還要取得代理權，沒有實力的小中介很難做到。