限購令致無法履約 買房人無需承擔違約責任

劉先生：我手上已有兩套住房，去年10月又交了56萬元首付款準備再購一套，也簽了買賣合同。可是，根據南京的“限購”政策，我這種情況沒辦法再買第三套房了，但開發商又不肯退首付，請問我該怎么辦？

崔律師：根據《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》規定：對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區內向其銷售住房。“限購”是不可預測的政策行為，因此造成交易無法進行，買家完全有理由要求退首付，這不存在違約的說法。因此，你可以請求解除合同，要求退回首付款。

王先生：我手上已有一套住房，后來又看中一套83平米的房子，當時支付了5萬元定金。誰知恰遇國家“限購”政策出臺，這樣一來我就要多付首付款，由于無力購買，我希望開發商將5萬元定金退給我，請問這樣合法嗎？

崔律師：根據《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》規定：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。限購令提高住房的首付比例，導致購買人無法付清首付，在這種情況下，不能歸咎為買房人違約，不需承擔違約責任。因此你可以請求解除合同，并要回定金。

朱女士：我剛買了套新房，不久后“限購令”出臺，我覺得房價肯定還會跌，于是找到了開發商要求退房。因為我覺得“限購令”對于我的買房行為屬于不可抗力，導致了我的利益損失。請問我的請求能得到法律支持嗎？

崔律師：根據《合同法》第一百一十七條規定：“不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”一般可包括地震、水災、旱災、戰爭、政府禁令、罷工等。預期市場不好的情形，不屬于不可抗力。你的條件本身是不受新政策影響的，因此不能以預期市場不好為由要求退房。