房價下降，政府損失是開發商的4倍

    前幾天，上海上演了一場驚人的降價秀，以龍湖、中海為代表的品牌開發商房價大跳水，引來了老業主砸售樓處。本來房價大降，是宏觀調控的結果，政府本應樂見房價下調，但沒有想到，上海市有關方面很快表態，房價下調20%以上要重新報政府備案。

　　地方政府為什么對房價下降如此敏感？

　　原因簡單，房價下降，政府損失大，而且政府的損失遠大于開發商。

　　前幾天網上傳播一個段子：

　　一位房產策劃大師做了一個夢，在夢中他動員開發商降價，他忽悠開發商說，房價降10000元，其實你只降了4000元，另外6000元降的是政府稅收。開發商聽子之后大喜，如果我降20000元，那我只損失8000元，政府稅收豈不降了12000元。剛說完，開發商的笑容僵住了，策劃大師一看，原來市長在身后對他怒目而視。

　　有人讀了之后，感嘆道，房價下降，政府損失是開發商的1.5倍。

　　我糾正道，錯了，政府損失可不止1.5倍。政府的真正損失是開發商的4倍。

　　為什么房價下降，政府損失會是開發商的4倍？讓俺慢慢算帳給你看。

　　首先算稅收損失。

　　在房地產交易環節，主要稅收有三類：

　　第一，營業稅及附加5.75%

　　第二，土地增值稅：當增值率在20%-50%之間時,按照30%交納。50%以上(相當于毛利率在33%以上)時，按照增值額40%交納。增值率100%以上（相當于毛利率50%以上）時按50%繳納。

　　目前的開發商利潤水平，毛利率在33%還是能夠達到的，所以一般適用40%稅率。

　　第三，所得稅25%

　　當房價上漲時，開發商從漲價中得到的比例：
=（1-5.75%）*（1-40%）*（1-25%）=42%。

　　交給政府的稅收=1-42%=58%.

　　也就是說，賣房收入中，差不多60%交給政府了，40%留給了開發商。

　　所以，當房價下降時，政府的稅收損失是開發商利潤損失的1.5倍。

　　但是，政府損失的絕不僅僅是稅收！

　　更大的損失是賣地收入！

　　如果房價下降，會導致土地貶值，而且貶值幅度會超過房價。理由很簡單，當房價上升時，開發商會以房價繼續上漲預期計算土地價值。相反，當房價下降時，開發商會以房價繼續下降預期計算土地價值。所以，當房價下降時，土地價格下降的幅度一定會超過房價。去年全國賣地收入2.6萬億，今年能夠賣多少？

　　讓我們回到那個笑話。

　　當房價下降10000元，開發商損失4000元利潤，政府損失的不僅僅是6000元稅收，還有至少10000元的賣地收入（土地貶值效應）。這樣，政府損失的就不是6000元，而是16000元。

　　房價降10000元，開發商損失4000，政府損失16000元。房價下降,政府的損失是開發商的4倍。這個帳算清了吧?