土地底價成交 房價會降嗎

    “地王”，曾經是一個多么耀眼的詞匯，但是放眼今天，在全國各地的土地交易市場上，它越來越頻繁地被“底價成交”所取代。所謂的“金九銀十”已過，北京、上海、廣州、杭州甚至全國各地的土地市場都可以用平淡來形容，“底價成交”成為主流。

　“底價成交”成了最近一段時間土地市場的流行語。10月28日，濟南又有13塊土地以掛牌底價成交，而從2011年8月1日至今，濟南市商業用地和住宅用地共成交了32宗，其中底價成交的土地占到了七成。“底價成交”究竟是怎么回事？“底價成交”是否意味著未來房價會大幅震蕩？

　　地塊位置大都不在市中心

　　記者梳理了3個月來省城成交的32宗土地發現，“底價成交”的土地多不在傳統意義上的市中心。

　　10月28日“底價成交”的土地包括了前期推出的位于濟南西站片區核心區的10宗土地，還包括歷下區、市中區、歷城區的土地各一宗。

　　之前的8月4日，底價成交的5塊土地均位于省城天橋區大橋鎮104國道以北，其中4塊居住用地、1塊商業金融業用地。9月5日，濟南以底價成交的3塊土地均位于高新區體育南路延長線以南、鳳凰路以西。

　　9月16日，濟南市曾推出11宗土地，其中10塊以底價成交，另1塊經競拍成交。其中位于歷城區經十東路以北、唐冶大道以西的4個地塊花落山東藝林房地產公司，位于大學科技園海棠路以東、六號路以北的4地塊由中建信和地產公司獲得，其余兩塊地位于市中區二環南路雙龍段南側、天橋區濼口片區，分別由濟南三名房地產開發公司、濟南濱河置業公司獲得。

　　“像位于黃河以北的天橋區大橋鎮104國道以北片區位置比較遠、周邊配套比較差，開發難度較大。”一位業內人士透露說，這是該片區不同于濟南西站片區、大學科技園片區的地方。

　　“底價”拿地并非抄底

　　省城資深地產評論人于清表示，目前土地底價成交很重要的一個原因是“開發商是不是前期土地唯一熟化人”。像濱河新區、段店附近、西客站片區及高新區一些大的土地片區，拿地的開發商都是前期唯一的土地熟化投資人，因此在土地二期“招拍掛”時，就成了唯一競拍者。沒有了競爭對手，土地自然是以底價成交。

　　“目前土地底價成交最關鍵的因素就是，地塊是否有前期熟化的要求。”于清表示。

　　省城一家房企負責人在談到“抄底拿地”時，和于清觀點一致：現在土地“底價成交”并不是一種“抄底”行為。一些土地雖然是現在才成交，但部分地塊是開發商前期跟蹤多年的結果，恰好趕在了現在成交而已。

　　“受政策影響，現在多數開發商還是以觀望態度為主。”該負責人坦言，現在到了第四季度，銀行信貸收緊，銀行貸款等傳統融資渠道受限，加上成本上升的融資難題等會使一些房企有些“吃不消”。從目前的形勢來看，開發商對明年的市場成交不看好，在拿地問題上也不敢輕舉妄動。“綜合以上因素來看，現在還不是抄底時機。”

　　該負責人透露，除了濟南本土的小型開發商只能“望地興嘆”外，像保利、世茂等一線房企也沒有著急出手，態度很謹慎。對于一些沒有項目可售的房企，為了讓公司繼續發展，下一步也會爭取拿地，一些地塊適中、價格在四五億的土地將成為“搶手貨”。

　　大企業成“底價”拿地主力軍

　　目前，濟南土地市場上“底價成交”的土地是被哪些房企拿到的？

　　10月28日，山東中建西城投資公司一口氣拿到6塊土地，引起了人們的關注。該公司隸屬大型央企中建八局。9月位于大學科技園海棠路以東、六號路以北的4地塊由中建信和地產公司獲得，這是中建五局下屬的子公司。

　　8月初，山東高速濟南投資建設有限公司斥資6.65億元一口氣拿下黃河以北五塊土地，平均折合每畝地六七十萬元，樓面地價為五六百元每平米。

　　中建地產王姓負責人則透露，目前，200畝以下的土地競爭比較激烈，因為所需資金較少，一些中小企業也參與競爭，而土地的面積一旦達到500畝以上，需要的資金一多，競爭就會緩和很多，參與競爭者主要是大型央企和前期做好熟化、跟蹤的企業。按照這家大型企業的投資計劃，未來只要有好地，他們就會積極爭取。

　　一位房產界業內人士表示，雖然目前樓市銷售情況不理想，卻是土地市場逢低吸納的好時機，如果資金充足的話，可以多收購一些土地。但無奈迫于資金壓力，一些資金鏈緊張的中小房地產企業只能干看著，心有余力不足。

　　“底價成交”并不意味房價要降

　　中國指數研究院報告顯示，1-7月，全國130個城市住宅類用地單月平均溢價率均低于去年同期，且保持平穩下降趨勢。有樓市觀望者，認為溢價低，土地開發成本便低，房價下降指日可待。然而，事實果真如此嗎？

　　“其實，土地底價成交，并不意味著土地是低價成交，現在的基礎地價反而漲了。”一位剛拿到地的開發商表示，同等地段同等區域的土地才有“可比性”，一個片區的土地有的是分成多個地塊分批出讓。底價成交的土地價格高還是低，要與之前出讓的地塊價格做比較。雖然濟南下半年的土地供應量有所增加，但是從土地價格、付款方式等方面都沒有發生任何變化，尤其是土地價格，與2008年和2009年相比，也是相對較高。

　　“比如最近在大學科技園拿到的4塊地，用途都是住宅，樓面地價不低于1100元/平方米。”該開發商透露，之前的預期是120萬元一畝，拿下時是150萬元一畝，整整高了30萬元。該開發商也算了一筆賬：考慮到建設成本和景觀、配套設施，進行靜態分析后，建成后的房價不會下降，住宅均價和附近的建邦原香溪谷的房價基本持平，小高層的價格會比魯商常春藤高5%-10%。

　　世聯怡高房地產顧問機構山東市場部經理梁偉分析，以10月28日成交的濟南西客站核心片區的幾塊土地來看，居住用地的樓面地價在2220元/平方米左右，平均每畝地的價錢在450萬左右。加上建安成本等各種費用，房子建成后的均價在7500元/平方米-8000元/平方米之間。“這樣算起來，和目前濟南西客站周邊6000多元的均價來比，房價也不低。”梁偉分析，即便底價成交，土地價格并不低。