降價是開發商救命稻草 買房抄底要遵循四大要點

導讀：年終歲末，眼瞅著成交量持續、穩定地逐月下滑，讓任志強這樣的房地產領軍人士都發出了“開發商很快就只剩下褲衩”的感慨。一個地方政府的救市措施在24小時內就被迫禁止，也澆滅了開發商期待政策轉向的最后一絲希望。至此，開發商真的著急了。

在上海，“6折甩賣”、“7.5折優惠”、“團購降200萬”等消息在上周集中爆發。開發商的大幅降價讓利也引來了眾多抄底的購房人。業內人士預計，隨著“金九銀十”的破滅，開發商將認清降價才是最后的救命稻草，抄底的機會也將隨之出現。

●龍頭房企降價出擊 抄底機會或將到來

遲遲僵在9折底線的新盤，這回跌起來就如同脫韁的野馬一般。上周，上海的多個在售項目明顯加大了促銷的力度。包括龍湖酈城、龍湖好望山 、閔行星河灣等龍頭房企的項目開始向價格底線頻頻沖刺。

位于上海松江板塊的龍湖一項目，前期均價2.6萬元/平方米，眼下卻以1.55萬元的價格低調登陸，折扣幅度達到了6折。同時，龍湖位于嘉定新城的另一個剛需樓盤，精裝修房從最高的1.8萬/平方米降至最低的1.2萬/平方米，相當于打了6.7折。

無獨有偶，即便是以國內頂級豪宅作為賣點的上海閔行星河灣，如今的價格也不再是“鐵板”一塊。其部分房源單價低至3.5萬元至3.6萬元/平方米，較前期4.5萬元/平方米的銷售報價大幅下降20%。

業內人士表示，龍湖和星河灣這樣的大型房企降價促銷，目的就是為了吸引了抄底購房人，去除庫存，回籠資金。在過去一周內，龍湖地產在上海和杭州的三處樓盤，推出了限時團購1000套房，認購20億元的促銷活動，此舉令龍湖地產的銷售去化率達到90%。

亞豪機構任啟鑫也認為，北京雖然暫時沒有出現如此大規模的降價，但在成交淡季中，不少大型房企反而加快了開盤速度。對于那些資金吃緊、年底銷售目標壓力大的開發商來說，只有主動降價這一個渠道才能打破僵局，不僅是上海，北京也很可能迎來抄底的時機。

●哪些樓盤可以抄底

值得抄底的樓盤無外乎價格上的便宜，但在目前的北京市場上，開發商卻始終認為“降價”是個麻煩的字眼。直言降價或怕引發老業主的維權，或怕引發業內對其資金狀況的猜疑。因此更愿意采取“團購價”、“限期特價”、“買房送禮”、“活動促銷”等方式。對于購房人來說，分清種類繁多的促銷方式，選擇最為合適的降價樓盤就成了抄底樓市不得不做的準備工作。

目標一：抄底大型房企項目

“船大難掉頭，船大早掉頭”這個理論同樣適用于眾多大型房企。無論是上市房企還是大型國有房企，在擴張過程中不可避免地要面臨負債成本過高的難題，市場好時，高負債無關緊要，但長期的樓市調控，則需要面對銷售困難、融資渠道不暢、資金回籠緩慢的障礙。這些房企往往首先開始降價促銷，再加上本身的品牌保證，使得大型房企的降價項目成為抄底樓市的不二選擇。

9月份，位于朝陽區管莊的遠洋一方項目開盤，主推戶型為66-141平方米兩到三居。實際成交價格由前一期的22000元/平方米調整為18000元/平方米，掀起了京城樓市的促銷潮流。而該項目在對外銷售時并不承認降價，認為是戶型與產品不一樣導致價格波動。不過位于朝陽區，同時又緊鄰地鐵，使得18000元/平方米的價格頗具競爭力。入市一個多月來，已簽約385套，成為不少購房人抄底的首選。

目前市場上大型房企的降價項目并不少，記者致電合 生創展在望京的項目合 生麒麟社，數月前網上銷售均價為30000元/平方米的項目，目前均價在2.6萬至2.8萬元/平方米，降價幅度在10%左右。

目標二：抄底低價純新盤

上周，上海幾個樓盤降價引發了前期業主不滿；通州京貿國際城的降價也同樣引發了前期業主的維權。害怕老業主不滿成了開發商不愿降價的重要原因。不過，對于入市的純新盤項目來說，定價方面就少了這些顧慮，銷售不好時可以自由調整價格，這也是抄底買房人需要重點考慮的樓盤。

早在去年12月，通州的住宅項目珠江國際公館就領證入市，價格在2萬-2.2萬元/平方米之間，但直到今年9月，成交仍在個位數徘徊。由于是純新盤，珠江地產在隨后的價格調整方面并未遇到太大的阻力，將均價下調至1.55萬元/平方米后，成交量得到了明顯提升。珠江國際公館的銷售人員告訴記者，由于項目本身定位為80平方米左右的小戶型產品，再加上離項目一街之隔的珠江拉維小鎮及K2清水灣的價格都在2萬元/平方米，導致珠江國際公館受到了抄底投資客的青睞，無論是自住還是轉手，購房成本只有120萬元左右。

目標三：抄底團購項目

市場的趨冷，讓開發商降價壓力越來越大。現在，有不少開發商借助第三方機構，以團購的名義優惠降價。

位于朝陽望京區域的樓盤保利中央公園于9月份入市。該樓盤銷售人員表示，作為純新盤，保利中央公園產品多為大戶型，主要以117平方米兩居、134-167平方米三居至四居為主。全精裝修交房，售價最低為3.5萬元/平方米起，最高價為4萬元/平方米。該銷售人員同時告訴記者，保利中央公園入市以來已經簽約近300套房源，為了進一步刺激銷售，現在樓盤正在舉辦優惠活動，在與其合作的第三方機構網站申請團購賬號，可憑手機碼辦理團購卡，認購將享受兩居減8萬元，三居減13萬元，四居減16萬元的優惠。

記者在與保利中央公園合作的第三方機構網站上也看到，截至10月24日，已有226人報名參與了團購，而訪問量則高達30萬次。這種開發商不出面，而以第三方機構的名義團購優惠成為不少項目打折的新方式。刺激成交的同時，也吸引了足夠的關注。

目標四：抄底特價房

不久前的一波降價潮中，通州和大興的特價房成為購房人關注的焦點，像珠江拉維小鎮、華業東方玫瑰 、潤楓領尚、旭輝御府等項目均推出了降價1000-3000元不等的特價房源。

位于通州區的華業東方玫瑰，主打90平方米的剛需兩居室戶型，如今還有100余套特價房源在售，特價后的均價為1.5萬元/平方米。相比項目1.7萬元/平方米的均價，更具優勢。這類特價房也成為購房人抄底的主要目標。

不過，在記者近日的走訪中發現，不少特價項目如今都取消了優惠，像珠江拉維小鎮、潤楓領尚都明確表示特價房源已經售罄，價格回歸至正常均價。業內人士認為，無論特價房打著何種旗號，實際上就是降價促銷，總之得到實惠的還是買房人。