首套房貸明年將調基準利率 現在買房攢家底

    導讀：央行今年三次加息。如果接下來兩個月不調息，明年起，首套存量房貸將執行7.05%的基準利率。買房貸款的基準利率已經升至10年來最高。“十一”過后，大連地區多數銀行都已將首套房貸利率上浮，從5%~20%不等。在貸款成本飆升、樓市前景不確定的情況下，現在買房置業劃算嗎？利率上漲，“老房貸”提前還貸劃算嗎？本報算賬發現，如果按照基準利率上浮15%，現在貸款50萬元買一套全價72萬元的房子，20年還清貸款后，這套房就算賣120萬元，還虧3萬元。

　　背景 明年首套存量房貸執行7.05%基準利率

　　今年央行三次加息，房貸利率也隨之三次上漲。 2011年1月1日，大連地區各銀行房貸利率是6.40%，經過今年2月、4月和7月三次加息之后，房貸基準利率已經上漲到7.05%。由于多數銀行當年的房貸利率，均是以整年為單位，即當年的利率以該年度1月1日為執行基準。也就是說，對于存量房中的首套房來說，在接下來兩個月不調息的情況下，2011年執行的房貸基準利率是6.40%，2012年1月1日起執行的房貸基準利率就是7.05%。

　　七折優惠存貸利率已“倒掛”享受優惠的“老房貸”占“便宜”

　　按慣例，12月份才是房貸提前還款的高峰期，今年“十一”過后，就有不少大連市民前往銀行咨詢提前還貸事宜。除了覺得加息增加了還款額，市民還擔心銀行會對享受著優惠折扣的存量房貸“動刀”，增加貸款負擔。

　　不過，盡管咨詢者眾多，目前各家銀行真正辦理提前還貸業務的市民卻很少。一位銀行個貸部負責人說，目前房貸利率不斷走高，加劇了貸款成本，相比之下，原來老客戶借錢成本比較低，這使得市民有錢也不準備提前還了。

　　雖然從2012年1月1日起，房貸基準利率將上調，但對于存量房貸客戶來說，如果與銀行方面簽訂的購房借款合同上享受的是7折或8.5折等優惠，則仍可享受此優惠。

[算賬]七折老房貸存貸利率已“倒掛”。

　　●目前：5年期存款利率為5.5%，而5年期貸款利率為7.05%，二者相差1.55%。
●老房貸優惠：現在大連地區房貸利率優惠已無可能，七折、八折利率多為去年之前的“老房貸”。如果年底前央行不調息，按現行的貸款利率計算，實際貸款利率七折后為7.05%×0.7=4.935%。

　　●結果：5年期以上房貸利率比5.5%同期存款利率低了0.565個百分點，存貸款利率存在“倒掛”，貸款人算是占了銀行的“便宜”。

　　貸款買房算不算“攢家底兒”？貸款50萬買房20年后賣120萬還虧

　　大連市民馬先生正準備以72萬元的價格，在南關嶺附近貸款買下一套89平方米的房子。但是今年貸款的成本正在水漲船高，馬先生走了四五個銀行，只有一家肯放貸，利率為基準利率上調15%。“原本聽了7.05%的基準利率就已經覺得很高了。 ”馬先生非常苦惱，利率再上浮15%意味著什么？如果房價會一直維持現在的水平，馬先生還完貸款以后，這套房子算不算自己攢下的家底兒呢？

　　[市民馬先生賬本]

　　●基準利率成本

　　以貸款50萬元、20年還款來計算，選擇等額本息還款方式。如果是按基準利率7.05%計算，每月還款3891.52元，需要支付的總利息為433963.65元。購房總成本：72萬元+43萬元=115萬元

　　●利率上浮15%成本

　　在基準利率的基礎上上浮15%，利率達8.1075%，每月將多支付利息324.19元，每月還款金額4215.71元。累計支付利息高達511771.31元，相比基準利率多付利息77807.66元。購房總成本：72萬元+51萬元=123萬元

　　●分析

　　“對首次購房的老百姓來說，需要多支付利息近8萬元，確實是有些難以接受。 ”本市一位銀行個貸部的客戶經理告訴記者。除了目前貸款購房成本增加之外，對房產未來預期的不確定性也令很多貸款人糾結。以馬先生的貸款意向為例，這意味著假設20年后，房價依然維持目前的水平，馬先生將面臨大幅虧損。即使20年后，馬先生將這套房子以120萬元賣出，仍然虧損了3萬元。

老房客
八五折利率貸款100萬元多掏10萬利息

　　市民劉先生2010年以基準利率6.14%（85折）貸款100萬20年期，第一次還款時間為2010年11月1日，自張先生貸款后，加息4次。算賬可見，劉先生2012年需要支付的月供較之去年高出438.84元，總利息將增加105323.71元。如此，百萬貸款月供將在今年連續3次加息后增400多元。倘若是二套房，由于執行基準利率的1.1倍，負擔加重程度會更大。

　　[市民劉先生賬本]

　　●2010年11月1日首次還款月供6721.4元，總利息：613072.56元；
●2010年12月央行加息在2011年還款月供6845.03元，總利息：642807.04元；
●2011年三次加息，2012年起月供7159.98元，總利息：718396.27元。

　　新房客

　　利率上浮20%，貸款30萬元多掏6萬多利息

　　多方打聽之下市民小陳發現，眼下貸款一片“從緊”之下，公積金貸款買房應該算是最劃算的了。盡管和商業貸款比起來，公積金貸款的靈活度和操作性顯得弱一些，而且手續相對繁瑣，但總比“貸無可貸”或者“高價貸款”要強得多。不過，現在受理公積金貸款的樓盤不算多，一些樓盤只受理公積金和商業貸款的組合貸。

　　公積金：目前大連地區公積金貸款期限1至5年的，年利率為4.45%；貸款期限6至30年的，年利率為4.9%。

　　商業貸款：三至五年（含5年）貸款，年利率6.90%，5年以上貸款，年利率7.05%。

　　比較：5年期以上住房公積金貸款利率比商業銀行基準利率貸款低2.15個百分點，優惠幅度達43.88%。以貸款30萬元、20年為例，采取等額本息還款方式，住房公積金貸款比商業貸款總還款利息少8.92萬元。

[市民小陳賬本]

　　●30萬元貸款20年，執行基準利率7.05%，按等額本息的還款方式，每月需還款2334.91元，共付利息260378.19元；

　　●利率上浮20%以后，每月需還款2595.88元，共計支付利息323011.13元。

　　●需要多支出利息62632.94元。

　　鏈接
提前還貸劃算不？還款期限過半別急著提前還

　　據了解，提前還貸有本金法和本息法兩種方式，本金法指貸款期限不變，減少月還款額；本息法指月還款額基本不變，縮短貸款期限。無論是本金法還是本息法，還的越早、越多，總利息越少。

　　中國銀行遼寧省分行相關理財師說，對于還款期限已過半的購房者，沒有必要急著還款。因為按照大多數客戶采用的等額本息還款法，每月還款額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，還款期限過半后，還款額中本金的比例加大，提前償還就沒有太大意義了。

　　至于采取等額本金還款法的購房者，如果還款期限已超過1/3，也沒有必要提前還款了。因為這種方式是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，如果還款期超過1/3時，借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的是本金，不能有效地節省利息支出。