以房養老“倒按揭”濟南或破冰

    “等你離開這個世界時，房子歸金融機構；在此之前，你可一直按月領取資金。”這便是“以房養老”的最通俗描述，業內也稱“倒按揭”。

　　今年10月下旬，北京提出“以房養老”概念，鼓勵金融機構開展“倒按揭”試點。北京并非第一個“吃螃蟹”的城市，早在2007年上海便推行以房養老試點，但因障礙眾多該業務目前幾乎已淡出。

　　隨著社會老齡化程度日益加重，以房養老已在不少國家被廣為推行。采訪中記者了解到，已有銀行準備在濟南推出以房養老服務項目，“目前相關員工正在接受項目推出之前的培訓”。

　　濟南或破冰：最快將于下月推出“倒按揭”

　　10月25日，記者從一家銀行的濟南分行了解到，以房養老按揭業務是該行借鑒國外“倒按揭”的思路，結合國內特點及養老傳統推出的養老貸款項目，目前在北京已開始試點。該項目能緩解子女贍養老人的壓力，增加老人可支配資金。

　　問及在濟南將何時推行時，該行人員稱：“目前與該項目相關的人員正接受培訓，如果一切順利，有望在下個月便可以在濟南推出以房養老‘倒按揭’服務項目。”采訪中記者發現，準備推出以房養老“倒按揭”服務項目的金融機構，在濟南目前尚只有這家銀行。

　　美好愿景：退休前“人供房”，退休后“房養人”

　　與濟南相比，北京以房養老項目已進入到實質性操作層面，具體做法值得借鑒。

　　10月24日，記者從北京市民政局了解到，北京發布的“十二五”時期老齡事業發展規劃中，首次提出“以房養老”概念。接受采訪時，工作人員描繪了以房養老的圖景：年輕時貸款買房，到60歲臨近退休時把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險公司等金融機構，這些機構根據房屋估價每月支付一定資金，老人晚年衣食無憂直至終老。房主身故后，金融機構將房產出售，所得用來償還貸款本息，升值部分歸抵押權人所有。

　　對此，北京市老齡辦相關人員表示，通俗來說，“倒按揭”就是退休前“人供房”，退休后“房養人”。政府鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門開展“以房養老”試點業務，“這并不是說政府部門要去開展，而是由政府來鼓勵企業等相關機構去試點開展這項業務。”

　　銀行試點：總體業務量尚不太大

　　采訪中記者了解到，目前一家銀行已在北京推出以房養老“倒按揭”服務項目———凡年滿55周歲的中老年人，或年滿18歲的法定贍養人，以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養老。

　　接受采訪時，該銀行北京分行人員告訴記者，“以房養老”在具體操作時，當事人把房屋抵押給金融機構，銀行將根據所抵押房產的價值和合理的養老資金確定貸款金額，累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%，且每月支付的養老金不超過2萬元。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產處置后資金償還銀行貸款。

　　該人員稱：“該項業務申請門檻較高，辦理該業務的申請者至少須有兩套以上住房，貸款期限最長不超過10年，貸款也必須用于養老。目前，該項目總體業務量不太大。”

　　即將在濟南推出“倒按揭”項目的這家銀行，接受采訪工作人員表示，目前已有一些客戶群在關注該項目了，但總體數量不是很大。

　　前車之鑒：上海以房養老無奈擱淺

　　為解決日益嚴峻的養老問題，讓老年人維持較高生活水準，早在2007年，上海便有金融機構開始推行以房養老“倒按揭”。

　　10月25日，記者與上海公積金管理中心取得聯系。據介紹，當年上海試推過兩種以房養老模式：一種是“以房自助養老”，即65歲以上老年人將自有產權房屋出售給市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配；另一種是“倒按揭”模式，即指投保人將房屋產權作抵押，按月從金融機構領取現金直到亡故，相當于金融機構通過按月付款的方式，購買投保人的房屋產權。

　　該人員介紹：“以房養老實現需要3個條件，首先當事人需要擁有對房子的產權，才有出租或者抵押房屋的權利；其次當事人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活；再就是當事人經濟狀況要適中，因為經濟條件很好，就沒有以房養老的必要，經濟條件過低，就不具備以房養老的條件。”實際操作中，真正符合條件的申請人很少，于是推行計劃在兩年前就近乎擱淺了。

　　幫你算算“養老賬”

　　住市值百萬元的房子，但兩個人每月可供支配的收入1500多元，除去日常開支，每月所剩不多。這讓一直擁有“有生之年四處逛逛走走”的張先生夫婦至今心存遺憾。為達成愿望，兩人想通過“以房養老”的形式把房產“倒按揭”出去。

　　老張的心愿：晚年手頭上寬裕些

　　家住濟南市文化東路吉祥苑小區的張先生，老家是濰坊壽光的，20多年來一直在濟南做小生意，攢下了一筆錢。60歲那年，他用這筆儲蓄付全款買了這套兩室兩廳近130平方米的房子，2004年買的，當初花費60多萬元，如今二手房評估師給出的市價已是100多萬元。

　　張先生介紹，他購買了養老保險，現在每個月能領養老金1000多元。自從買了房子后，他把老伴劉女士從老家接了過來。現在，劉女士每月能從所在的村里領取每月三四百元不等的補貼。如此一來，兩人每月收入約1500元。張先生說：“除去生活費、物業費等開支，每月剩不了多少錢。”

　　張先生夫婦有一兒一女，但“兒女們的生活壓力也很大”，老兩口外出旅游的費用根本指望不上兒女。張先生說，現在年齡大了，干不動活兒了，就想在晚年和老伴出去逛逛，坐坐飛機、旅旅游、拍拍照……可錢根本不夠啊，平日里都得處處省著花。

　　理財師算賬：以房養老很給力

　　接受采訪時，專業理財師徐洋稱，在不考慮通脹因素的前提下，假如你60歲退休，退休后每月花1000元，按平均壽命80歲計算，你將需要：1000×12×20=24萬元的養老金，假如每月2000元，你將需要：2000×12×20=48萬元的養老金。如果你的身體很健康，生活也很美滿，活到100歲呢？答案是：活到100歲，每月2000元，你就將需要96萬元的養老金！你能保證足夠的經濟實力應對老年生活嗎？“以房養老”或許能夠助你一臂之力。

　　徐洋稱，就拿住在文化東路吉祥苑的張先生來說，他的房子市價100多萬元，倘若實現了“倒按揭”，按目前平均期望壽命85周歲來算，張先生理論上預期壽命還有19年。粗略來算，19年后房屋折損約28萬元，但房屋與土地增值約35萬元，但由于需要減除房價評估費、稅費等費用，金融機構只能按照房價的70%支付給張先生養老費用，這樣算來，張先生每月可以獲得的實際生活費金約3200元，加上他與老伴每月1500元的收入，他們每月有4700元可支配，日子會過得非常舒適，能實現好多旅游之類的人生愿望。

　　【相關鏈接】其他國家的以房養老

　　美國※

　　許多美國的老年人在退休前10年左右為養老買房子，將富余部分出租。美國政府和一些金融機構還推出“以房養老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式，一是聯邦政府保險的倒按揭貸款；二是由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲貸；三是專有倒按揭貸款，一般由金融機構辦理，發放貸款的機構與住戶同享住房增值收益。

　　加拿大※

　　超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產權人不變，可一直住到逝世，由后人處理房產時折還貸款。

　　新加坡※

　　60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處分，“剩余價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。

　　日本※

　　老齡化現象十分嚴重，導致其“以房養老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。