一線城市金九銀十注定落空 價格仍是根源

9月前20天上海商品住宅成交面積僅為41.2萬平方米，這樣的體量應該說是非常不理想的，同樣的情況其實也發生在其他一線城市中，中國房產信息集團評論員楊晨青告訴記者，限貸政策又大幅提升了首置首改需求的購房門檻，另一方面，房企在一線城市的項目通常情況下不愿意降價，一線城市的金九銀十在今年幾乎已注定落空。

如果按照前20天市場的銷售速度計算，則9月全月上海商品住宅成交面積將在60萬平方米左右，而近5年來上海9月傳統銷售旺季的成交面積分別為：2007年9月217萬平方米、2008年49萬平方米、2009年150萬平方米、2010年131萬平方米，對比之下可見今年9月份上海市場從成交量數據來看已經可以用慘淡來形容了。同樣的情況其實也發生在其他一線城市中，數據顯示，廣州9月份前20天的成交量僅為42萬平方米，而北京更是只有可憐的34萬平方米，幾乎要打破2008年9月份的歷史最低體量。

楊晨青認為，從截止到目前的數據看，上海、北京、廣州等一線城市“金九”泡湯已經成為定局，而造成這樣慘淡局面的根源其實依然是價格問題。

事實上，9月份一線城市并非沒有熱銷項目。以上海為例，9月11日寶山區高境淞南的美岸棲庭項目推出530套高層尾盤房源，主力戶型為46平、57平一房、63-70平兩房，另有74平、96-98平、118-123平頂層復式公寓，整體推案均價為2.3萬元/平；而該盤的真正亮點在于5層樓以下小戶型房源報價僅為1.7萬元/平(較周邊二手房還便宜6000元/平)，總價最低僅為78萬元，吸引了大量的剛需購房者，開盤當天這部分低價房源被一搶而空，而5層樓以上的房源及頂層復式公寓等銷售情況卻相對普通了許多。

當前上、北、廣等一線城市市場正進入一個怪圈：一方面，限購政策剝奪了再改善及投資需求入市的資格，而限貸政策又大幅提升了首置首改需求的購房門檻，其實一線城市原先龐大的需求容量已經被無形中砍去了一大半，當前支撐起市場的僅僅是中低檔次的剛性客需，并且是在貸款政策收緊后支付能力進一步削弱的剛性客需；另一方面，房企在一線城市的項目通常情況下不愿意降價。

因此判斷，如上海、北京、廣州這樣的城市，三四季度市場恐怕將不可避免地處于持續低迷中，即使還會出現個別像美岸棲庭這樣低價入市的項目、引發某個區域的成交釋放，但從一線城市整體上看，所謂的金九銀十在今年幾乎已注定落空。