一線城市金九銀十全面落空 房?jī)r(jià)漲不動(dòng)或成定局

一線樓市的“金九銀十”全面落空。數(shù)據(jù)顯示，在9月的前11個(gè)交易日中，上海新建商品住宅成交面積僅達(dá)19.17萬(wàn)平方米，而9月前兩周新房成交量，不到6年來(lái)同期平均水平的一半。

不僅上海樓市如此，記者了解到，在上周全國(guó)被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有14個(gè)城市樓市成交量較去年同期下降，其中成交量跌幅達(dá)30%以上的有10座城市，主要以一線城市為主，市場(chǎng)總體走勢(shì)低迷。

或遇“鐵九銅十”

據(jù)工銀國(guó)際數(shù)據(jù)表明，8月份，其監(jiān)測(cè)的11個(gè)城市住房成交量環(huán)比下降7.2%，同比下降10.1%，在今年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)乏力的大背景下，“金九銀十”的熱銷局面恐難實(shí)現(xiàn)。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，目前這種情況主要是受到去年調(diào)控政策的影響，諸如“房產(chǎn)稅”、“限購(gòu)令”等舉措產(chǎn)生了疊加效應(yīng)。此外，開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)推盤放量來(lái)回籠資金，但在消費(fèi)者購(gòu)買力不強(qiáng)的前提下，推貨量大只能使得消費(fèi)者保持觀望，雙方出現(xiàn)“僵持”。因此，今年“金九銀十”的成色將褪去。

“成交量較往年大跌，這種情況可能持續(xù)到第四季度。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者補(bǔ)充說(shuō)，銀根收緊使得房貸難以落實(shí)，促使成交量持續(xù)下跌。除非房地產(chǎn)調(diào)控政策不再持續(xù)嚴(yán)厲，或者開(kāi)發(fā)商有存貨積壓，這樣明年樓市才有好轉(zhuǎn)。

事實(shí)上，記者了解到，近來(lái)上海不少新開(kāi)樓盤都開(kāi)展了各式促銷活動(dòng)，但有專家指出，促銷并不意味著開(kāi)放商等不起，更多的促銷只是噱頭，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商寧愿高價(jià)從市場(chǎng)拆借資金來(lái)維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)也不愿意降價(jià)銷售。若房企不拿出降價(jià)誠(chéng)意，今年樓市仍要面對(duì)“鐵九銅十”的慘淡經(jīng)營(yíng)。

房?jī)r(jià)“分化”明顯

有專家認(rèn)為，政策“放水”不大可能，“金九銀十”或是開(kāi)發(fā)商最后的稻草。姚玲珍就認(rèn)為，從近來(lái)部分房企通過(guò)私募、信托等高風(fēng)險(xiǎn)的手段來(lái)融資看出，開(kāi)發(fā)商的資金鏈已難以維系，在供求雙方的這場(chǎng)博弈中，開(kāi)發(fā)商需要率先發(fā)起行動(dòng)來(lái)緩解自身資金緊張的局面。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，自去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈幾近斷裂，開(kāi)發(fā)商應(yīng)加速推盤、打折促銷。

薛建雄指出，目前房企的降價(jià)動(dòng)力仍不足。房?jī)r(jià)根據(jù)地方的經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)狀況而各有差異，上海目前較平穩(wěn)，浙江的部分地區(qū)下滑相對(duì)明顯，武漢、成都等地因城市工業(yè)化的迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)仍在大幅上漲中。總體來(lái)看，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)逐漸顯現(xiàn)“分化”趨勢(shì)。一方面京滬等大城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)有可能加速下行，另一方面其他一些城市核心地區(qū)的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

姚玲珍也表示，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要加碼推盤放量，并適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，讓消費(fèi)者的需求去引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商，讓政策帶動(dòng)市場(chǎng)自主調(diào)控，這樣才能實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者共贏。

一線樓市“漲不動(dòng)”

對(duì)于上周的新房交易情況，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者指出，一線城市房?jī)r(jià)顯然已漲不動(dòng)，在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、少數(shù)城市價(jià)格微跌等綜合情況下，房地產(chǎn)政策也將局部松動(dòng)，“政策底”隱約可見(jiàn)。

事實(shí)上，工銀國(guó)際數(shù)據(jù)也顯示，8月11個(gè)城市中，深圳、杭州、南京和長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比略跌1.5%，同比維持穩(wěn)定，微升2.7%。據(jù)薛建雄預(yù)計(jì)，上海低端住房仍可能上漲，消費(fèi)者對(duì)130萬(wàn)元以下的低端住房有著剛性需求，所以其價(jià)格還有上漲余地，但幅度不會(huì)超過(guò)10%。但其他住宅的價(jià)格可能出現(xiàn)下跌，成交量也會(huì)回升。

據(jù)悉，中秋小長(zhǎng)假期間，上海共有6個(gè)新建住宅項(xiàng)目開(kāi)盤或加推，總計(jì)推盤量1000余套。從成交量來(lái)看，低總價(jià)、小戶型房源仍頗受市場(chǎng)追捧。