大量庫存三季度或出貨 開發(fā)商降價羊群效應(yīng)漸顯

大量產(chǎn)品堆積到第三季度出貨，使得開發(fā)商在這個秋季，將不得不采取更為積極的促銷措施。

據(jù)媒體報道，富力地產(chǎn)董事長近日在公司的中期業(yè)績發(fā)布會上，出人意料地宣布了下調(diào)房價的消息：“價格在政府的號召之下，只能做出向下的調(diào)整。”

富力絕對不是第一個調(diào)價的開發(fā)商，當然也不會是最后一家。事實上，大部分企業(yè)都已經(jīng)作出調(diào)價準備，以應(yīng)對即將到來的供應(yīng)高峰期。

富力公開宣布調(diào)價

在此之前的一周，雅居樂地產(chǎn)董事局主席陳卓林，同樣也是在中期業(yè)績發(fā)布會上，卻含蓄地表達了“不降價”的意思。

雖然富力和雅居樂兩家的商業(yè)模式并不完全相同，但經(jīng)營思路上因為都追求“高毛利”而存在一致性。兩家企業(yè)的中期業(yè)績報告顯示，富力地產(chǎn)和雅居樂上半年的毛利率分別為49.1%和52.4%，凈利率則為18%~20%左右，高于萬科、保利、中海等追求快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商。因此，前者降價的訴求也遠不及后者強烈。

數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)今年1~7月份單月平均銷售價格已經(jīng)呈現(xiàn)微弱下降趨勢。1月份成交均價為17141元/平方米，但從2月起，其月度銷售均價一直維持在15000元/平方米上下。

據(jù)該集團旗下位于北京、上海、廣州、天津、成都、海南等多個項目售樓部透露，集團沒有做大的價格調(diào)整，但部分產(chǎn)品確實推出了一些優(yōu)惠舉措，例如九五折優(yōu)惠，這些優(yōu)惠也都是近期才出臺的。

富力地產(chǎn)中期業(yè)績報告顯示，集團上半年完成銷售人民幣134億元，離全年400億目標仍有距離。對此，該集團表示：上半年可售貨量僅占全年的25%，剩余大部分貨源會于下半年推出，預計貨量的增加將使得完成全年任務(wù)達成難度不大。

三季度房價或松動

自從年初宏觀調(diào)控政策相繼出臺以來，盡管各地樓市成交量大幅度下降，但多數(shù)城市的價格卻依舊堅挺。

廣州市國土房管局剛剛發(fā)布的前7月房價數(shù)據(jù)顯示：今年1~7月廣州十區(qū)新建商品住宅均價為13175元/平方米，同比漲幅為3.68%。而2010年市轄十區(qū)新建商品住宅均價為13074元/平方米，與2010年全年相比，價格僅微升0.77%。

廣州市國土房管局市場處處長陳大旺表示：“新建商品住宅均價只是房價調(diào)控指標中的一項，房價調(diào)控指標包括新建商品住宅、限價房和經(jīng)濟適用房，因此政府也會將這些數(shù)據(jù)納入跟房價調(diào)控目標作比較。2010年市轄十區(qū)新建住房的均價為12661元/平方米(包括新建商品住宅、限價房、經(jīng)濟適用房)，2011年1~7月份的均價與該數(shù)據(jù)相比上升了4.06%。而今年3月29日廣州市公布的房價控制目標是漲幅不超11%，因此廣州是有信心完成房價控制目標的。”

雖然均價沒有出現(xiàn)明顯下滑，但不少新開樓盤已經(jīng)頻繁出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。

一家大型房地產(chǎn)企業(yè)營銷負責人表示：由于各家企業(yè)下半年貨量都較大，預計大家在定價上會有所讓步。“老盤不方便降價，但是新開盤的定價會靈活許多。”

多位業(yè)內(nèi)人士證實，公司旗下位于多個城市的樓盤都已經(jīng)“事實性降價”，但對外卻并未作過多渲染。

日前，碧桂園總裁莫斌透露，十里銀灘在短短半個月時間內(nèi)獲得銷售38億。由此證實，該集團采取的低價策略存在極大競爭力。

多家房地產(chǎn)企業(yè)的中報數(shù)據(jù)顯示，下半年的供應(yīng)量占全年的絕大多數(shù)，致使很多城市9月起的供應(yīng)量達到歷史峰值。以廣州為例，有統(tǒng)計顯示全市十區(qū)二縣市預計將于金九銀十開盤或推貨的項目達94個，其中全新項目30個，老盤新推64個。8月預計開盤的34個項目中，截至24號，僅有12個項目在本月開盤。大部分的項目僅是搶先在8月為“金九”預熱，剩余都項目都推到了9月份，這意味著，下個月的廣州樓市將迎來供應(yīng)量的大爆發(fā)。

種種跡象顯示，以價換量已經(jīng)成為開發(fā)商無法拒絕的策略，只是很多企業(yè)都將“掩飾”得極為謹慎，不愿成為“沖鋒者”。如廣州一大型地產(chǎn)集團便秘密地在近期啟動了“員工內(nèi)部購房計劃”，以七折優(yōu)惠向員工賣房，以實現(xiàn)存貨的快速周轉(zhuǎn)。