限購加碼開發商銷售壓力大增 存貨上升無法回避

曾經憧憬下半年補足銷售缺口的開發商，可能不得不面臨更加嚴峻的現實。

雖然二三線城市限購范圍擴大還只停留在“吹風”階段，但從深圳限漲等種種跡象看，調控加碼的趨勢已基本確立。

鑒于大部分開發商上半年推貨不多、銷售不積極導致任務完成情況并不理想，想要奮起直追會難上加難。可以預見，今年很多開發商完不成銷售目標將成為大概率事件。

限購加碼沖擊企業防線

二三線城市限購加碼的消息，無疑成為近期房地產市場上最大的“陰影”。在靴子尚未落地之前，絕大部分開發商選擇了沉默，但現實的壓力卻已經無法回避。

截至目前，多數分析指出，第二輪限購令很有可能使得全國限購城市從現有的40多個增加至約70個，覆蓋國內的省會城市以及其他經濟相對發達城市。

中國指數研究院在近期的一份研究報告中預計，接下來將出臺新一輪限購政策的城市可能有10~20個，預計這將使全國商品房銷售量出現2%至3%的下降。而岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、桂林、韶關、常德，這些城市出臺限購措施可能性很大，因為這10個城市位于今年房價漲幅的前列。

假如限購在二三線城市被大范圍鋪開，無異于對房地產企業來一次“全面襲擊”。原本憑借完善布局的大發展商如萬科、恒大，以及專注于小城市的碧桂園等企業，都將在第二輪限購中被波及，這些企業可能不會如同上半年一樣繼續“走運”。

數據顯示，萬科上半年銷售656億，占全年1400億目標的46%。而該公司自從2009年起就已經減少在一線城市拼地王，轉向二三線城市布局，確保較高周轉速度。

另一開發商恒大地產在上半年實現銷售回款423億，完成原定目標的60%，堪稱全國銷售業績鎖定情況最好的開發商。此前，該公司不斷強調，良好的銷售數據來自于公司的完善布局，且項目大部分位于不受限購影響的二三線城市。數據顯示，恒大地產進入的城市為49個，涵蓋了國內絕大多數省會城市以及部分三線城市。

如果說萬科、恒大等進入城市較多的開發商在上半年成功避開限購鋒芒，那么，隨著越來越多的城市被納入限購名單，他們的這種戰線優勢將不復存在。

不過，也有分析指出，限購對市場的心理影響大于實際沖擊。廣州經緯地產研究中心分析認為：此則條款的出臺，并不意味著限購令來到“上山下鄉”的全民限購階段，畢竟全部限購對地方土地財政和相關行業發展影響巨大，實施的可能性著實不大，而房價上漲過快的城市基本已經限購，所以其所謂的加大限購范圍更多的是“敲山震虎”。

不過無論如何，市場的前景并不樂觀。經緯研究中心也指出：政策預期會在一段時間內偏緊，房企要做好最壞的打算。

存貨上升無法回避

很多地產公司對于“調控加碼”缺乏足夠的預期。

有香港證券分析師指出，此前不久，內地房地產股出現一輪升幅，主要是市場憧憬經濟放緩可能會迫使中央放松樓市調控，但意外的是，國務院在7月中旬提出的“國五條”政策，以及深圳市要求新房價格零增長等，折射出政府調控的決心并沒有放松。在這一背景下，一些有意無意在上半年放慢銷售的發展商，原以為下半年可以急起直追，但看現在的行情，后發制人會比較困難。

資料顯示，截至今年6月底，由于一線城市和部分二線城市限購措施出臺，這些城市的樓市交易量急速下滑，導致部分開發商的銷售受到重創，特別是全國布局并不完善且項目主要集中于一線大城市的開發商。

值得提及的是，即使調控政策并未加碼，各家開發商的銷售壓力原本也不小。以H股上市內地房企為例，上半年僅恒大、碧桂園完成全年銷售目標五成以上，雅居樂、富力、首創置業和佳兆業等內房企業上半年實現全年目標不足35%。而A股上市的大型房企中，僅萬科、保利等幾家完成情況較好，但均未達到全年計劃的50%。

日前，渣打銀行一項針對二三線城市房地產開發企業的調查顯示，在調控大背景下，部分二三線城市房地產銷量下滑，庫存問題日趨嚴重，而今年下半年這些城市的住房庫存很可能會繼續增加。

據渣打銀行測算，目前，35個大城市的房屋庫存量相當于市場3個月的銷量，這一數據在今年下半年很可能會繼續增加，預計年底這些城市的房屋庫存量將上升到相當于市場7個月的銷量。其中，二線城市的庫存問題將尤為突出。

事實上，在眾多開發商的既定策略中，下半年本是推貨高峰期。例如富力、金地、恒大等企業均公開表示，大部分貨量集中于下半年推出。