2011保障房白皮書5年后解決1億人住房問題

    經適房投資比重 12年前最高
　　
　　今天，中國指數研究院發布《2011保障房白皮書》報告。報告顯示，從2001年至2010年的10年間，開發商對經濟適用房資金投入雖然規模不斷加大，但其投資額度占商品房投資比重明顯下降。
　　報告顯示，1999年，經濟適用房占商品住宅的比重達16.6%，開發投資額增長率達61.4%，在大舉興建后的第一年即達到歷史最高點。
　　
　　然而，從2001年起，隨著非保障性商品住宅的快速發展，經濟適用房投資額占商品住宅比重持續下降，2010年達到3.1%，是歷年最低。
　　
　　保障房擬建3600萬套 數量將與商品房“平起平坐”分流商品住宅需求。
　　
　　1億人住房問題5年后“入保”
　　
　　《2011保障房白皮書》報告顯示，從2010年開始，我國的保障房建設速度開始加快，特別是從2011年到2015年，我國將建設3600萬套保障房，這個力度前所未有。
　　
　　另外，從北京、上海兩市的保障房占比與商品住宅價格變化的比較來看，加大保障房建設能分流商品住宅需求，對抑制商品住宅價格過快上漲具有顯著作用。
　　
　　今后五年，我國將新建保障性住房3600萬套，基本上與商品房供應量“平起平坐”，大約能解決1億人的住房問題。
　　
　　報告內容
　　
　　保障房占比 與房價成反比
　　
　　報告顯示，從北京市2009年6月-2011年3月商品住宅價格上漲與保障房銷售占比變化來看，大多數月份，當保障房銷售占比上升，商品住宅價格漲幅就會下降；當保障房銷售占比下降，商品住宅價格漲幅就會上升。這一現象充分表明，保障房銷售的增加能分流商品住宅的需求，將會抑制商品住宅價格過快上漲。
　　
　　此外根據上海市相關數據顯示，商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比也存在負相關關系，再次表明保障房對分流商品住宅需求、抑制商品住宅價格過快上漲的顯著作用。
　　
　　算賬
　　
　　1億多人的住房問題將解決
　　
　　中國指數研究院根據近10年來商品住宅竣工量的年均復合增長率估算，未來五年商品住宅供應量預計為4000萬套左右，其中2011年為623萬套，以后每年大約為700萬、800萬套。
　　
　　今年，我國將開工建設保障性安居工程1000萬套，較2010年的590萬套，大幅增長69.5%。根據政府的安排，明年還要建設1000萬套，后三年1600萬套。
　　
　　考慮到保障房的建設周期，保障房未來的供應可能在2013年達到高峰，超過1000萬套。到2015年，保障房的建設任務差不多就能完成。
　　
　　如此算來，我國的保障房將基本與商品房平起平坐。
　　
　　按照一套住房解決3個人來計算，那么3600多萬套保障房就能解決1億人的住房問題，到那時商品房的價格將會受到沖擊。
　　
　　專家
　　
　　保障房“蛋糕”大 被保的人就多
　　
　　中國指數研究院副院長黃瑜接受法晚記者采訪時表示，住建部要求各地加大對保障房土地供應，在土地供應總體有限的前提下，保障性住房用地的增加意味著商品房（尤其是中高檔商品房供地）將受到影響。
　　
　　黃瑜指出，在土地供應量和住宅供應量均占六七成左右的保障房，將大大穩定人們對市場的預期并為中低收入人群改善居住條件帶來希望，為平抑房價過快上漲創造積極條件，也進一步增強了各方對樓市調控的信心。
　　
　　這就好比是一塊蛋糕，保障房分得一大塊，那么商品房就只剩下小的一塊，被保障的人群就多了。
　　
　　未來幾年，中低收入家庭、進城農民工、大學畢業生、棚戶區住戶和農村危房戶等住房困難群體，將根據其住房困難程度和經濟承受能力，陸續享受到相應的住房保障。
　　
　　著名地產分析師謝逸楓也表示，理論上說，大規模建設保障房，可增加住房供應，降低對商品房的過度依賴和房價上漲的恐慌。“當然了，從長遠說，保障房會減少社會對住房的過度依賴，從而抑制投資性需求。”
　　
　　全國政協委員詹國樞曾撰文指出，從當今中國國情看，擴大供給的最有效也是最現實的手段，就是大力加強保障房建設，而這也正是我們早就該牽住卻又因為種種原因而遲遲未能牽住的抑制房價的牛鼻子。
　　
　　房地產市場 將進“雙軌制”時代
　　
　　中國以房價為目標的調控屢屢落空，暴露出保障性住房的歷史欠賬為癥結之一。現在政府已明確提出明年要“逐步形成保障性住房體系和商品房體系”。這將改變住宅市場完全市場化的定位，通過實現
　　
　　商品房及保障性住房的并駕齊驅，間接穩定房價。
　　
　　2011年3月6日，在“十一屆全國人大四次會議記者會”上，國家發改委透露“未來五年要建設城鎮保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%”。
　　
　　黃瑜表示，新建保障房陸續投入使用后，由政府主導的保障房將擠入商品房“一家獨大”的住宅市場，房地產市場將進入“商品房＋保障房”的雙軌制時代。
　　
　　黃瑜認為，進入“雙軌制時代”，政府保障房成為住宅市場的主要供應源，成為調控市場的有力砝碼，這將有效遏制房價持續上漲，促使房地產市場逐漸回歸理性。
　　
　　“以前的房地產調控思路主要是通過金融等手段來調控，調控重點集中在房地產價格上。”國務院發展研究中心產業經濟研究室主任王曉明稱，“現在大力建設保障性住房體系是在‘補課’。”
　　
　　公租房 將成保障房主力
　　
　　從保障性安居工程的構成來看，以廉租房和公租房為主的保障體系已經確立，公租房更成為大力發展的保障類型，2011年廉租房和公租房共約400萬套，占保障性安居工程的比例達到40%，而2010年公租房開工僅40余萬套。
　　
　　從重點城市2011年公租房開工規模占保障房比重來看，重慶已經確定了公租房為主體的發展模式，貴陽、哈爾濱、廣州、石家莊、成都、天津和廈門等7個城市公租房所占比例也都超過50%。鄭州、烏魯木齊、西安、武漢、南寧、西寧、呼和浩特、南京、北京等9個城市公租房占比超過三成。
　　
　　2010年6月，住房和城鄉建設部等七部門聯合出臺《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，要求“各地區、各部門要統一思想，提高認識，精心組織，加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設”。
　　
　　在部署2011年工作時，中央經濟工作會議明確提出“大力發展公共租賃住房”。從近期監管層的諸多表態中，我們可以看出，在2011年及十二五的保障性住房建設中，公共租賃住房必將成為主力軍。
　　
　　名詞解釋
　　
　　中國房地產指數系統 （CREIS）是一套價格指數形式，它反映全國及各主要城市房地產市場發展變化軌跡和當前市場狀況的指標體系和分析方法。
　　
　　該系統于2005年6月通過了由國務院發展研究中心、住建部、國土資源部等單位的著名專家學者組成的鑒定委員會對中國房地產指數系統改進成果的學術鑒定。
　　
　　目前是國際國內房地產投資與開發的主要依據，被稱為中國房地產市場內的“晴雨表”和引導投資置業的“風向標”。