房價控制難度加大 樓市欲出限價政策

    各地的官方和機構數據顯示，一季度，長沙市新建商品房備案均價為每平方米4803元，上漲17.78%，增速提高3.67個百分點；東莞新建商品房均價達每平方米8240元，同比大幅上漲13.7%；中山住宅均價為每平方米5043元，同比漲幅達17.9%，這些城市的房價漲幅已經大幅超過本地房價調控警戒線，后三季度房價必須保持小幅或者零增長，才能保證全年房價控制目標的實現。
　　
　　多個城市一季度房價大幅增長，地方政府實現房價控制目標的難度不斷加大，部分地區三季度房價面臨零增長壓力，深圳及廣州的增城、從化等地的樓市限價政策開始逐漸浮出水面。
　　
　　世聯地產市場研究部總監王海斌在接受采訪時表示，一線城市和東部發達城市購房者信心偏低，而二、三線城市和中西部地區購房者仍相對偏樂觀，未來成交量回升的可能性較大，“如果市場反彈力度較大或者潛在的反彈意圖明顯，未來不排除有更多地區出臺樓市限價政策。”
　　
　　多地樓市限價呼之欲出
　　
　　4月20日，廣州從化市國土房管局副局長鄒金明在從化房地產市場發展機遇與趨勢研討會上表示，目前從化房價的漲幅已經達到9%，從化將合理、合情、合規地進行限價，下一步準備出臺具體操作通知。
　　
　　在此之前的4月8日，廣州增城市房管局已召集開發商開會，通報了增城樓盤限價5%的通知，該限價政策試行期暫定為三個月。而增城官方給出的樓市基準價格為每平方米7033元，這意味著增城樓盤售價不得超過每平方米7385元。
　　
　　鄒金明在上述研討會上表示，并不認為增城限價不合理，但限價要合理，要與開發商溝通。“以前大家認為從化房價并不貴，想不到去年一下子從化的房價升了，整個從化的樓盤都漲得很厲害，聽說好多樓盤開出每平方米2萬元，我聽到也緊張了。”
　　
　　地方主動提出限價政策，在很大程度上實屬無奈。當地媒體援引增城市國土房管局有關負責人的表態稱，由于第一季度增城一手房網簽成交均價較去年均價上漲高達24%，為了實現年度的房價控制目標，第二季度暫時將房價調控目標調整為房價漲幅低于5%，而第三、四季度是否再調整房價控制目標將依據市場反應而定。
　　
　　不僅僅是增城和從化兩市。已公布的統計數據顯示，相當一部分城市的一季度房價漲幅都已經超過10%，已接近這些城市提出的GDP增速或人均可支配收入增速。王海斌說，這就意味著，如果房價控制目標能夠得到有效貫徹執行的話，這些城市在2011年的后三個季度必須保持房價零增長。
　　
　　深圳從5月1日起實施分片區限價政策的傳聞，已經被多家開發商證實。深圳市規劃和國土資源委在4月14日發布新聞資料表示，近日該委各管理局已經召開所在轄區房地產企業座談會，公布了2010年各片區商品住房項目成交均價。
　　
　　曾經參加過上述座談會的深圳某大型上市房地產企業高管向本報透露，深圳各行政區分別有各自的片區限價幅度，但各區總的原則是房價不能超過去年本片區同類型項目價格的5%，所有項目都實行“明碼標價、一套一標”。
　　
　　除上述城市之外，蘭州也傳出將出臺最高限價政策的消息。當地媒體報道稱，根據蘭州市即將出臺的最高限價政策，房價最高的城關區內新建商品房每平方米將會被控制在萬元以內，超過最高限價將無法辦理房產交易手續。目前該政策已上報省政府，待批準后即可實施。
　　
　　被疑人為做低房價
　　
　　樓市限價政策的直接后果是，高價房和價格漲幅過高的樓盤面臨市場準入難題。上述某深圳上市房企高管坦言，現在有些開發商很難拿到預售許可證，因為預售價格是進入統計系統的，如果價格定得高于政府限定的價格，政府就不會批預售證。
　　
　　該人士向本報表示：“我們感到很無奈，只能準備充足的資金熬到現售。現在開發商的精裝修房子比例越來越高，這價格肯定比以前的毛坯房價格高，如果政府要達到調控的目標，那市場上的別墅、高端樓盤、精裝房的供應會急劇減少。”
　　
　　高價房和價格漲幅過高的樓盤比例減少，或許是地方政府期待的結果。因為豪宅等高端項目被認為剔除統計范疇，對降低整體房價立竿見影。
　　
　　明天信華投資副總經理陳云峰此前在接受本報采訪時表示，北京市政府之所以敢預期房價控制目標“穩中有降”是因為政府采取了非常嚴厲的調控手段，比如在開盤定價環節，如果房價定得過高，相關部門不予批準預售證。
　　
　　以深圳為例，豪宅等高端項目對市場均價的影響堪稱巨大。根據中原地產的統計，從各區來看，2010年深圳鹽田房價升幅最大，達到68.31%，其中年內東部華僑城天麓和天濤軒兩個別墅項目成交占全區總量約為34%，對該區整體房價上漲拉動明顯。
　　
　　多位業內人士的看法是，這僅僅是一種數字游戲，而不是房價真正的下跌，地方政府此舉存在通過技術手段人為“做低房價”之嫌，這包括將保障房、郊區房納入統計范疇，將豪宅等高端項目剔除統計范圍或者延遲批準其上市時間，以及直接劃定每個樓盤的房價漲幅等等技術手段。
　　
　　毫無疑問，技術調控帶來的結果無法和市場真實情況相吻合。根據地方政府發布的數據，3月份，深圳新房成交均價環比下降5.99%，同比下跌5.04%；北京成交均價環比2月下降了26.7%，同比下降了10.9%；廣州簽約均價環比下降8.2%。但國家統計局公布了《3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，上述三個城市新建住宅價格指數卻是同比或環比增長。
　　
　　有分析認為，地方房管局的網簽數據只是平均價，容易受成交量結構性變化影響，不能真實反映樓價的變化。而國家統計局數據顯然是針對不同面積不同價位的住宅網簽數據進行了加權處理，受成交量結構性變化影響會小一些。
　　
　　王海斌認為，如果要讓房價降下來，就必須讓土地價格、政府征收的稅費以及開發商的利潤等都適當降下來，但目前這幾個條件都不具備，單單使勁壓制房價難度可想而知。而在目前樓市全面調控的大勢下，各種達成調控目標的政策措施均有可能被推出，樓市限價政策或在多個地方紛紛出臺。