房地產(chǎn)信托傳收緊 開發(fā)商自有資金比或提高

    在房產(chǎn)商融資途徑日益收窄的情況下，原本被假以重望的房地產(chǎn)信托近日再傳收緊信號(hào)。
    有市場消息稱，銀監(jiān)會(huì)可能于5月1日前出臺(tái)新規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范并收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，以防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在信托業(yè)蔓延。對(duì)此，多家信托公司表示尚未有明確的政策說法傳達(dá)下來。但同樣考慮到房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，部分信托公司已經(jīng)自發(fā)提高了房地產(chǎn)信托門檻，比如在股權(quán)融資模式下，開發(fā)商自有資金比例已經(jīng)由50%提高到60%。
    信托業(yè)自發(fā)調(diào)高房地產(chǎn)信托門檻
    “我們的判斷是，即便銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)新規(guī)，也不可能全面叫停房地產(chǎn)信托，但出臺(tái)更嚴(yán)格的限制性政策是有可能的。比如貸款模式中，開發(fā)商的自有資金比例由30%提高至40%等。”新華信托某高層表示，信托業(yè)目前已自發(fā)調(diào)高房地產(chǎn)信托準(zhǔn)入門檻。
    據(jù)該人士介紹，目前房地產(chǎn)信托發(fā)行方式大體分兩類，一是貸款方式，對(duì)此銀監(jiān)會(huì)有明確的針對(duì)開發(fā)商的“4.3.2要求”，即四證齊全、30%自有資金和二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。但記者了解到，很多符合“4.3.2要求”的企業(yè)往往選擇銀行貸款，因?yàn)殂y行貸款成本較信托稍低。“對(duì)于銀監(jiān)會(huì)再出手收緊房地產(chǎn)信托的傳聞，我們認(rèn)為可能性很大。除進(jìn)一步規(guī)范流程，杜絕擦邊球之外，也不排除直接提高貸款融資的開發(fā)商自有資金門檻。”上述新華信托人士表示。
    除貸款方式外，更多房企選擇的股權(quán)融資方式，即開發(fā)商以股權(quán)做抵押來融資，信托公司或第三方企業(yè)先收購房企股權(quán)，規(guī)定時(shí)間內(nèi)，房企再將股權(quán)以一定價(jià)格贖回。之前，信托公司針對(duì)利用這一模式融資的房企給出的門檻一般是自有資金50%。不過，受目前樓市風(fēng)險(xiǎn)的影響，信托公司普遍將開發(fā)商的自有資金比例提高到60%。
    “也就是說，一個(gè)開發(fā)商要想融資2億元，起碼他要有3億的自有資金。但開發(fā)商如果有3個(gè)億，一般都可以把項(xiàng)目滾動(dòng)起來了。現(xiàn)在普遍的情況是，開發(fā)商要融資3個(gè)億，但手里只有1個(gè)億甚至幾千萬，他們覺得有了3個(gè)億盤子就活了，賣出去就能還錢了。但其實(shí)市場風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。”一位信托業(yè)內(nèi)部人士稱。
    信托業(yè)自發(fā)調(diào)高房地產(chǎn)信托準(zhǔn)入門檻的主要原因是對(duì)房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。“我們最擔(dān)心的是限購政策。當(dāng)市場不再允許購買了，那再好的產(chǎn)品也會(huì)有銷售受阻，回款困難的問題。償債風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)非常明顯。”上述人士稱。
而SOHO中國潘石屹也認(rèn)同這一說法。“即便多數(shù)二三線城市3月房價(jià)仍在上漲，但從成交量上看，北京、上海等一線城市的住宅成交量未有實(shí)質(zhì)性回暖。北京的成交量只有高峰時(shí)的四成左右。這一趨勢(shì)如果再延續(xù)1至2個(gè)月，部分房企一定會(huì)面臨資金鏈緊張的問題。”潘石屹堅(jiān)定地認(rèn)為。
    開發(fā)商或轉(zhuǎn)向PE融資
    當(dāng)房地產(chǎn)信托因風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避而進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更多企業(yè)將可能轉(zhuǎn)而尋求PE的支持。國內(nèi)知名信托中介機(jī)構(gòu)諾亞財(cái)富某分析師介紹，目前房企除了銀行貸款和民間借貸外，最常用的融資方式是信托或PE(私募股權(quán)投資基金)，一旦信托業(yè)務(wù)受阻，會(huì)有更多企業(yè)轉(zhuǎn)而尋求PE。而相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從 PE渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細(xì)則。
有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。戴德梁行分析，房地產(chǎn)基金在房地產(chǎn)融資市場將占據(jù)日益重要的市場份額。而清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在2011年一季度完成募集的25只私募股權(quán)投資基金中，房地產(chǎn)基金占5只，募集資金9.59億美元。