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房產(chǎn)十年牛市是否走到十字路口?

2011-04-02

導(dǎo)讀：在出臺房價控制目標(biāo)的眾多城市中，除北京在表述中提到“穩(wěn)中有降”外，其余城市基本都使用了與ＧＤＰ增速或人均可支配收入增速相掛鉤的軟目標(biāo)。這與公眾樂見的關(guān)于房價普“降”的期望有一定差距，由此引發(fā)質(zhì)疑——這樣的控制目標(biāo)究竟是“限價”還是“限漲”，持續(xù)了近十年的房地產(chǎn)牛市是否還會延續(xù)？
中國社會科學(xué)院金融所金融市場室主任曹紅輝表示，供需是解決房價問題的根本。如果國家的保障房計劃得以不打折扣的落實，促使國內(nèi)房市逐步形成雙軌制格局——以增加保障房供給來滿足老百姓基本住房剛需，以商品房來滿足人們改善性住房需求與投資需求——實現(xiàn)“兩條腿”走路的話，將有效抑制房價，牛市將難以延續(xù)。
他表示，樓房的造價約平均每平米２０００元，地皮價格是推高房地產(chǎn)價格重要的組成部分，而地價與地方政府的財政收入緊密相連。總額２．７萬億元，同比增幅７０．４％——國土資源部負(fù)責(zé)人年初披露的全國土地出讓金數(shù)據(jù)在兩會期間被一些代表委員反復(fù)引用。
一邊是財政收入，一邊是民生改善，對于那些吃慣了“土地財政”的地方政府來說，這是個兩難的決定。各地抑制新建普通住房價格的決心將在其此次公布的控制目標(biāo)上可見一斑。
分析人士表示，盡管考慮到北京房價近年來上漲過快的現(xiàn)實，北京“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)仍得到不少公眾認(rèn)可，是因為北京對群眾期盼高房價能夠降下來的呼聲作出積極回應(yīng)，是務(wù)實之舉。這彰顯了北京市政府對房價調(diào)控的決心與力度的“一小步”，某種程度上是全國房控目標(biāo)制定上的“一大步?！?BR>武漢億房研究中心研究員陳龍說，要采取措施提防地方政府抵制中央調(diào)控而玩“文字游戲”。比如，一些地方可能會通過鉆文字空子，將保障房納入新建住房統(tǒng)計范圍，拉低住房均價來實現(xiàn)限價目標(biāo)。
質(zhì)疑聲下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)出通知，要求各地確定年度新建住房價格控制目標(biāo)時聽取社會意見，并根據(jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。
“比控制房價目標(biāo)更重要的是保障房建設(shè)的實際進度。”曹紅輝說?！耙驗橹挥斜Ｕ戏孔兂蓪崒嵲谠诘墓┙o才能影響房地產(chǎn)市場。而由此遭到削弱的房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的支柱作用應(yīng)該部分地轉(zhuǎn)由發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)來承擔(dān)，這也契合國家“十二五”期間調(diào)結(jié)構(gòu)的需要?！?BR> 為滿足人民群眾對住房的剛需，國務(wù)院總理溫家寶２月２７日在回答網(wǎng)友提問時表示，必須增加有效供給。為此，中央已經(jīng)下決心在今后５年，新建保障性住房３６００萬套。保障性住房以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造。其中，今年計劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房１０００萬套，明年１０００萬套。
“十二五”規(guī)劃綱要明確要求進一步落實地方政府責(zé)任和問責(zé)機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣級人民政府負(fù)直接責(zé)任。
曹紅輝表示，無論是是問責(zé)機制還是房價調(diào)控目標(biāo)都是行政手段，這股行政力量需要轉(zhuǎn)化為市場力量才能改變供求、抑制房價、從而助力房地產(chǎn)從經(jīng)濟增長支柱走向惠及民生的轉(zhuǎn)型，而承擔(dān)橋梁作用的保障房建設(shè)無疑是決定轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵。
對于普遍關(guān)心的保障房建設(shè)中的土地與資金問題，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前分別表態(tài)：土地應(yīng)保盡保；而對于資金，今年計劃建設(shè)的１０００萬套保障性住房約需１．３萬億至１．４萬億元，其中８０００多億將通過社會投入和被保障對象等進行籌集，剩余５０００多億元則將通過各級政府來籌集，資金來源有保證。
財經(jīng)評論人葉檀進一步建議，為有效發(fā)揮保障房在促民生、抑房價方面作用，政府應(yīng)加大監(jiān)管力度，使保障房切實分配到需要保障的人手中，同時控制保障房建設(shè)中拆遷房的占比，以免制造出另一批需要保障的群體，從而削弱保障房制度的積極作用。