滕州樓市及房價走向剖析專訪

    這段時間，大家一直關注國八條以及國八條的實施，對于國八條會對滕州樓市帶來哪些影響，我們滕州信息港房產網記者特地對房地產資深人士張華進行采訪：

    問：09年張總您預測房價會上升到4500到5000，而在2010年一年的時間里，政府一直抑制房價，但是房價依然上升到您預測的4500--5000。您是怎么看待國八條對滕州房價的影響。

    張總：很簡單，這段時間，大家一直關注國八條以及國八條的實施。對于國八條呢，我給大家分析下。
1 、三級政府的約導。我們把它叫做約談制。政府的房價過高，或者出現偏離的狀況下，政府的負責人員會在一些相應的時間進行約談。這種情況應該在房價過快增長的情況下才會出現。
2 、問責制。國家總書記，胡書記在2011年要達到1000萬平的保障性住房的目標。這個目標的實現是要下分到各個地方，每個縣市。我們滕州市也應該是掌握了國家分配的一個最基本的基本點上。類似于1000萬平方，我們滕州可能分到2萬平方左右或者5萬平方左右。要是達到這個目標，就不會問責。若是達不到，地方長官會被責問。這是問責制，保障性住房問責制。
3、房貸差異化。第一套住房還是30%的首付，利率是八五折。第二套住房是首付60%，信貸利率達到了1.1倍以上。現在很多城市已經到了1.3與1.5倍的貸款利率。
4 、戶籍制。對于山東省，國家給了一個標準。對于滕州市呢，我們執行了山東省的標準，只要在本土工作和交養老保險一年以上，就可以在本土買房子。
5 、土地價格的控制。 我們國土資源部準確提出一個問題，在同等地塊拍賣的時候，土地價格如果出現過快上漲，就實行問責。這一點可能會對抑制房價有很大的作用。
6 、嚴格執行個人轉讓房產的稅收。類似于5年之內的，稅收要增加高額的轉讓費，5年以后呢，個人轉讓費會減少，會正常轉讓。政府在土地出讓這塊，會控制土地供給量，供給價格。

7、預售資金監管。有可能在控制房價的過程中，同時插入了政府的體制為主，類似于預收資金，開發商無權私自使用。類似于工程款的撥付，應支應付的資金分配的問題，都要向房地產主管部門提出申請。

    問：從滕州房產界資深人士的角度，能否對滕州房價的走勢，為我們做個整體分析。

    張總：滕州的房價應該是穩中微升的狀態去發展。有三個方面的原因去分析。一是滕州的現房供給量。在過去的10年和現在的11年非常少，雖然開工的面積很大，但是供給量很少。
二從國家的宏觀調控，物價上漲的因素來談。目前鋼材的價格已經上漲了80%，水泥的價格也上浮了60%以上。物價上漲和固定工資的上漲可能會造成房價有一定壓力的前提。三是土地供應這塊，土地供應是政府收入的一個必要來源。我們現在的財政號稱土地財政，所以土地價格短時間之內也看不到下降的趨勢，很多地段土地價格都在不斷上升。
所以國八條的出現，有可能抑制滕州房價進一步的過快上漲。特別是在過去的2010年，在國家嚴控的出現了“十條”“十一條”的控制手段來看，滕州沒有太大的反應。但是新的國八條非常嚴厲，從整體的嚴厲措施來講，去年的緩慢上升以及今年的穩中微升可能是一個主要的旋律。這是我給大家的一個預測吧。

    問：滕州樓勢的現狀如何呢？

    張總：滕州分為5個城區，5大版塊。第一塊是市中心版塊，市中心版塊土地資源很稀缺，李嘉誠先生有過一句話，做房地產這塊，除了路段還是路段，所以繁華市區是不可替代也是無法爭奪的資源。類似于滕州老的市政府拆遷區域、火車站拆遷區域，這些地段是無可復制的。所以這塊也是代表了市中心的房地產的走勢。這塊走勢因為它稀缺，所以房價是非常堅挺的。
第二是滕東地塊，目前滕東區域未發現工業，所以隨著濱江國際、名仕豪庭一系列樓盤的出現，塑造了滕東高端住宅的一個新印象。滕東高端住宅的現象，由于它的天然優勢以及現在老百姓都可以接受的狀態下是一個高端。滕東目前的樓盤狀態應該是領先于滕州房價的漲勢。滕北這塊因為教育行業和市政府的回遷，也可能大規模出現房價上升過快的趨勢，也是領先于滕州的上漲地塊。
滕西這塊，滕州的戰略思想是打造工業基地，這塊有可能它的企業比較多，房產價格應該是趨穩，上升空間比較乏力的一個區域。滕南是老的工業區，以及滕南的現狀受到滕西的印象影響，因為滕西南方向的污染非常嚴重，所以滕南版塊也可能受到滕西的牽制，造成了它的房價不可能有過快的上漲。
所以，我綜合兩句話來概括滕州房產現狀，城中堅挺，滕東滕北這三個方向應該是上漲過快，滕南滕西價格較穩。

    問：從張總您的角度給廣大購房者一點建議，如何買到適合自己的房子。

    張總：買到自己合適的房子要從幾方面來考慮。要看個人的收入以及工作地點、居住習慣和居住目標。首先要看經濟承受能力，家庭收入挺高的話，我建議你在滕北和滕東方向，或者你自己喜歡的地區去選擇自己喜歡的房產。經濟有一定壓力的情況下，我建議滿足居住需要，不要有過多攀比思想去選擇房產。

    問：您認為滕州的房價多少是合適的呢 ？

    張總：這個問題非常敏感，很難回答，所以房價問題，我就不做表述了。滕州的房價基本上跨到了下到3500，上到7000的價位。基本上已經出現了價格差異，所以房價問題上，你們如何看適合自己的，還是要看購買力。有些人認為6000的不高，有些人可能認為3500就很高，所以要依照個人情況，量力而行去判斷房價。

    問：那滕州的房價 目前是不是有點虛高呢。

    張總：有些樓盤會虛高，在2010年在微虛高的過程中，通過物價的上漲已經消化殆盡。我認為滕州的房價基本上穩定在4000和5000的均價上。在4000和4500的均價是非常合理的。但是有一部分高端樓盤會高于這個價格，所以購買時以自己的經濟實力去判斷。
    問：您認為影響滕州房價最大的因素是什么？

    張總：土地供應和建筑材料價格的上漲以及稅收增加。因為房地產是靠土地和建筑成本決定的。隨著稅收減免政策的取消，可能會增加房地產的成本，所以這也是房價沒有下降的可能之一。

    問：那2011年，我們是不是還應該購買房產呢?

    張總：這個問題，我沒辦法給大家一個建議。這個建議我希望根據大家的需要，比如說要結婚、安家、剛來滕州工作等原因，所以說這是根據個人的需要去選擇。我給大家一個警告，買房子的時候不要過多的去想象類似于房價過高或過低的問題，因為房價過高過低是因為我們有強大的內區和實際需要決定的，不要過多的跟隨于思想。從歷史的軌跡來看和觀察，包括美國、歐洲、日本，我們最可比的就是日本。幾十年的發展過程中，我們現在目前中國式的發展和經濟狀態，基本上達到了日本的八十年代和九十年代。所以在這種情況下，我希望大家以冷靜的目光去看待問題。房價隨著土地資源的緊缺以及人口的不斷增加，房價最終還是回到正常上漲的軌道上。

    問：張總咨詢您一下，請問現在滕州普通家庭該如何選擇自己的住房?

    張總：滕州的普通家庭一般平均人均收入在2000元到3000元。以家庭為單位的一般收入在5000元左右，這應該是比較合理的。當然過低了國家有保障性住房，過高呢有更多的高端選擇。我們先分析下5000元左右的家庭，一般5000元家庭收入買房子的話，首先你要冷靜選房，適合自己的才是最好的，而不是高端才是最好的。我相信大家選擇房產的時候比我還要明智的。俗話說的好“陰天下雨不知道，我們口袋里有錢沒錢我們當然自己知道”，家庭收入5000元的選擇房子，最好選擇價格在50萬以內的。50萬以內的如果選擇好位置的話，會是在80平米左右。位置相對比較好的面積應該在100平米左右。若是貸款30萬，供30年的話，一般一月1000多元錢。這樣對你家庭生活質量也不會有太大的影響。當然，隨著你條件好轉的話，再購置更好的改善型用房也是非常有必要的。所以大家一定要冷靜，不要盲目的追高，適合你的就是最好的，在你需要的時候購買，不需要的時候可以觀望下，但是房價的走勢從歷史的腳步來看，一定會上漲的。特別是目前的CPI、PPI以及石油、礦產資源國際上大種交易品物價上漲過快的問題上，整體上來講可能給你買房上還是一個比較穩的投資。不是說沒有風險，只是說比較穩的一種投資。

    問：年收入在三萬以內的該如何選擇婚房呢？

    張總：這一點我給大家一個建議。隨著房價的整體增高以及積蓄不多的情況下，首先要更新觀念，我們以前老的觀念就是買一套房子是要居家的，而現在我們要接受大城市的思想觀念，可以適當的選擇一些“兩人之家”的房子，如果多了一個孩子也可以居住，像一室一廳，像公寓樓都可以。因為那種房子總體價在十幾萬二十萬左右，你的供給壓力也不大，你還個十年以上，基本上積蓄也增加了，可以去換一些改善型用房。像名仕豪庭這邊出了一個40平方到70平方的房產，像類似于沒有室廳之分的公寓樓，還有一室一廳的小房子都可以作為臨時過渡，解決婚房的問題。當然滕州的租房價格非常高，而這時候你買房子的房貸和你租房子的價格相差不了太多。比如說現在滕州租公寓樓的價格在700左右，而現在貸款十幾萬的話，還5年每月才1500元左右。你可以想象這是沒有什么壓力的，我相信大家會做一個明智的判斷。

    問：手里有多余的資金，想投資房地產，您有什么建議呢？

    張總：這是一個優質的客戶群，也是每個開發商追求的客戶。我們建議這樣的投資客不要太跟風，目前“國八條”“國十一條”沒有任何一個調理、調控商業地產，所以說商業地產將是在2011年這個新的五年過程中假如不出臺新的調控政策下，可能是個非常好的投資環境。因為這幾年，商業地產沒有出臺任何的調控措施，包括它的購買方式、過戶、轉讓以及銀行按揭都沒有任何的變動。所以建議大家在商業地產適當的涉入，同時還建議大家找一些價位總價比較低的這種商業地產涉入，對大家來說可能是比較穩健的。以我們滕州市新的規劃來看，所有的主干道上商業商鋪的位置是越來越少，也就是說滕州現在以“大商業，小商鋪”的方式來走，所以說商鋪的資源永遠是稀缺的。打個比方說，像三年前我們上海通盛花園這個項目，它最北面的商鋪價格當初在2800左右，現在你們看一下，它的升值潛力和運營是非常大的。希望大家在這一塊進行關注。

    問：您可以用一句話來總結下你今天的內容嗎？

    張總：希望廣大的網友要冷眼看房產，穩健投資，同時不要過于悲觀，房價的走勢要從歷史的眼光看問題，希望大家用自己的智慧去判斷房地產的走勢。

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