房產調控輪番上演 力度漸重房價漲勢仍然未改

新建商品住宅價格變動情況顯示，與去年同月相比，1月份70個大中城市同比價格上漲的有68個城市，下降的有2個城市。其中，漲幅超過10.0%的城市有10個。與上月相比，70個大中城市漲幅超過2.0%的城市有3個，下降的城市有3個。 

二手住宅價格變動情況顯示，與去年同月相比，1月份70個大中城市同比價格上漲的有65個城市，下降的有5個城市。

2月18日，根據新的房價統計方案，國家統計局發布了今年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中68個城市房價同比上漲，漲幅超過10%的城市有10個。

雖然缺少了平均數值，難以與以往房屋均價作比較，但是從70個大中城市中房價漲多降少，反映出大部分城市房價依然上行。同時，最能反映近期房價走勢的環比來看，僅有3個城市環比下行。而二手房市場各城市也是漲多降少，無論從同比還是從環比看，下降城市的不超過5個。

上海易居房地產研究院綜合部的楊紅旭表示，新的房價統計方式更詳實了。他說，按舊方式，去年12月份很多城市的價格環比漲幅只有0.3%，比如北京為0.3%，上海為0.4%。但按新的統計方式，漲幅迅猛提高，1月份環比漲幅北京和上海分別大增至0.8%和0.9%。

2月16日，北京出臺了京版“國八條”，其中“限購令”可以說是迄今為止最為嚴厲的地方版限購細則。“限購”之風已經遍及諸多城市，成為此輪房市調控的一大特色。

各地具有行政色彩的“限購令”，在抑制投機性需求的同時，也不可避免地對剛性需求產生影響。同時差別化信貸政策也增加了購房者的購房成本。重慶、上海兩地房產稅的試點，更多的帶來房市預期的變化，而對于二手房交易者來講，營業稅的嚴格，不啻于一把利劍。從限購、到信貸，再到財稅政策，都將對各地的房市需求產生重大影響，構成抑制房價過快上漲的因素。

這一影響雖然體現在部分城市房屋成交量下滑、觀望氛圍加重等方面，但卻造成了部分城市房租價格暴漲。楊紅旭分析認為，一是CPI處于高位，房租也會漲，近期國家調整了CPI權重，其中居住類提高最多；二是滬渝房產稅試點，持有成本提高，房東借機提租；三是新“國八條”誤傷首置需求，部分人被迫暫且租房，需求增加。

從這一角度來看，以新“國八條”為首的第三輪房市新政已經給房地產市場帶來了不小的影響，把一部分需求擠到了租賃市場。對于后期房市走勢，市場大多預計房地產市場的分化有可能是一大趨勢。一線城市過快上漲的房價勢頭將繼續得到遏制，而二三線城市則充滿了變數。

世元金行高級研究員肖磊認為，二三線城市面臨兩個問題，一個是國家政策方面對房價的嚴格調控，另一個是發展問題，發展需要人才，大城市的人才因房價高企或買不到房而去住二三線城市，如果二三線城市的房價也突飛猛進，那么很多人才寧愿繼續“蝸居”在大城市，也不愿意回到二三線城市，這對二三線城市的發展極為不利。從這個角度來講，大城市的限購、房產稅等政策從主觀上可以將資金逼向二三線城市，但如果二三線城市也開始醞釀各種限購政策，并且重視人才的吸引和安置，那么二三線城市房價的預期漲勢就會下降，更何況近兩年二三線城市的房價也已經上漲到了一定的高度。

從市場的預計來看，大部分城市房價大幅下行的可能性較小。一方面，通脹水平持續上漲，實際利率水平持續為負，將導致資產替代現象不斷突出，貨幣作為居民跨期轉移財富和購買力載體的吸引力不斷下降，而貴金屬、住房等資產需求上升，從而對房價上漲產生更大的壓力；另一方面，人民幣升值速度加快，一個結果就是導致“熱錢”流入，流動性更加過剩，對房地產需求增加，推動房價進一步上漲。

此外，“土地財政”模式難以改變以及剛性需求的存在，都起到支撐房價的作用。因此，房價趨穩有望成為今年諸多城市房地產市場的一大發展勢頭。

從資金的角度來看，在國家持續的調控下，房地產開發企業的資金來源將進一步緊張。今年央行進一步回收流動性，銀根將進一步收縮，對信貸、信托和股市融資等把關也將更加嚴格，差別化信貸政策、“限購令”都促使房地產開發企業的間接和直接融資更加困難。因此外商投資和企業自有資金占比將加大。

當前房屋租賃市場的變化，讓大家逐步認識到，建設公租房、廉租房將成為一段時期內我國房地產市場的一個發展方向，既可解決低收入人群的住房問題，同時也可使土地及房屋得到有效利用。