樓市揭秘：今年房價到底會不會跌？

    關(guān)注房地產(chǎn)的人，大多是過得有些忐忑的——年前等著調(diào)控政策出臺，年后則等著政策落地。一邊是限購、房產(chǎn)稅、銀根收緊等一系列調(diào)控手段的沖擊；一邊是股市低迷、物價上漲的壓力、投資渠道單一的現(xiàn)實經(jīng)濟環(huán)境，究竟還要不要買房子？還能不能投資房地產(chǎn)？如果不買房我們又能拿什么來抗通脹？年前、年后，我們都被同樣的問題困擾。

    “限購”、“地王”、“蝸居”、“史上最強調(diào)控”……在那些火爆一時的詞條背后，是政策的輪番調(diào)整，是市場的變幻莫測，是中國房地產(chǎn)開發(fā)黃金曲線的成就和痼疾，更是無數(shù)為房所苦、所累的國人心頭之痛。

    隨著春節(jié)假期的結(jié)束，各部委、各地方政府落實“新國八條”的細則將不斷出臺。昨天，看到已經(jīng)有媒體在下判斷，說“新國八條”調(diào)控效果明顯，某地春節(jié)后一周商品房成交量比調(diào)控前一周銳減近七成，創(chuàng)出新低。成交銳減=調(diào)控效果？如果真這么簡單就好了。

    在我們看來調(diào)控的最終目的不是把房價降到多低，也不是把成交量壓到多少，而是讓老百姓不再為房子而焦慮，這比降房價更難。

    “越調(diào)越高，像空調(diào)，”這是在新國八條出臺前，有人曾感嘆。2010年，盡管政策頻出，但杭州樓價仍然振蕩上升，在5月份短暫回調(diào)后，7、8月份開始反彈，11、12月份再度小幅上升。

    難道這真是個對調(diào)控失效的市場嗎？新國八條的嚴厲出臺儼然在逼問著這樣一個問題：房價到底能否就此穩(wěn)住？

    顯然，沒有經(jīng)歷一段時間的實際運行，調(diào)控的效果到底如何沒有人可以妄加評論，只是人人心中有桿秤。

    5個普通市民不好說呀

    買不買房，最后還是購房者說了算。這幾天，記者采訪了5位不同職業(yè)的普通市民，問問他們對此次調(diào)控有什么看法。大家的回答似乎很一致：真的不好說呀！

    他們回答了記者的同一問題：你認為，今年房價能不能穩(wěn)住？

    李慧(律師，目前有一套房自住)：我覺得房價很難能穩(wěn)住，不過短期內(nèi)會稍微好一點，長期肯定是漲的。從我的個人買房經(jīng)歷來說，也經(jīng)歷過等待——糾結(jié)——絕望——買房的過程。

    我2003年參加工作，2007年準備買房子，當時萬家花城8000多元/平方米，110多平方米的面積，總價90多萬，因為工作沒幾年，覺得房價太高，手頭錢不夠，而且還得托關(guān)系去買，當時對房價特有信心，覺得不會一直瘋漲上去，以后肯定會跌的，于是作罷。

    果然在2008年，杭州有一波樓盤打折，很開心，身邊一撥朋友都覺得房價下來了。買還是不買，我當時挺糾結(jié)。

    轉(zhuǎn)眼到了2009年，結(jié)婚有孩子了，不買不行了，而且經(jīng)過2008年的下跌之后，房價似乎又頑強地起來了，于是我下決心買了一套二手房，在文一路和莫干山路交叉口，80多平方米，總價160多萬。你看看，才兩年的時間，房價漲了一大截。

    徐露(化名，公務(wù)員，名下有兩套房)：穩(wěn)住房價？愿望是好的，不過估計有點困難。你看看，這么多年國家出了多少次的調(diào)控政策，房價不還是漲成這樣么。

    我覺得，歸根結(jié)底還是地方政府的土地財政造成的，另外，現(xiàn)在物價飛漲，通脹得厲害。前兩天去超市買水果，以前三四塊錢一斤的砂糖橘，都要七八塊一斤了，錢真當不經(jīng)用啊！

    范女士(投資客，杭州上海均有房產(chǎn))：房價肯定會暫時抑制住。我覺得，對于買房的人，這是個不錯的價格節(jié)點，肯定有樓盤會有適當?shù)膬r格優(yōu)惠，只要手頭有足夠的首付。

    新政里面的限購，一定是階段性的，我認為用行政命令去壓制需求，壓制房價，也是政府不得已的手段。

    我在杭州、上海都有房子，目前準備就這么擱著不動了，該出租的出租，該自住的自住。

    趙先生(公司高管，杭州一套房國外兩套房)：我的情況比較特殊，去年下半年，我們?nèi)乙泼袢チ思幽么螅F(xiàn)在女兒在那邊讀中學(xué)，老婆在那邊陪著她，我一個人在國內(nèi)賺錢養(yǎng)家。

    出了這么多政策，房價能不能穩(wěn)住不敢說，不過可以聊一聊我在加拿大的親身經(jīng)歷。在溫哥華，我買了兩套房子，都是80多平方米的，國外說的是凈面積，每套大約30多萬加幣，折合成人民幣每套200多萬。其中一套給她們娘倆住，另外一套拿出來出租，租金每月1500加幣，一年18000加幣，年投資回報率有6%。

    這個投資回報率已經(jīng)不錯了，在杭州的話，一套80多平方米的房子，估計只有2~3%的回報率。

    小汪(剛需，公司職員)：我覺得這個問題跟我沒多大關(guān)系，因為作為剛需的我們來說，房價漲不漲、跌不跌，都得買房。

    我個人覺得，其實租房子住也沒什么關(guān)系，一個月3000元，可以租到不錯的地段，不錯的小區(qū)，一次性租2年，總共只要7萬多。

    不過要在租的房子里結(jié)婚的話，別說丈母娘了，就連我自己爹媽都不答應(yīng)，老一輩的觀念就得買房。

    眼下和女朋友感情挺穩(wěn)定，房子問題得在上半年解決，不管首付多少，利率有沒有優(yōu)惠，都得出手，只是期盼著房價能稍微降點。

5位開發(fā)商已開始做最壞的打算

    1月國八條的出臺是在很多開發(fā)商的意料之外的。盡管他們也判斷今年仍然會是個調(diào)控年，但沒想到政策會出得這么快。接下的市場到底會如何，他們也沒底，而且他們已經(jīng)開始做最壞的打算：大不了，和2008年一樣糟糕。

    規(guī)模不同的5家房企回答了記者的同一問題：你認為，今年房價能不能穩(wěn)住？

    戚金興(濱江房產(chǎn)集團董事長)：往年的調(diào)控常常是三四月份出臺，今年一月份就出臺了，時間很早，而且從政策內(nèi)容看今年的調(diào)控是比較嚴厲的，不僅有“限購”，銀行的開發(fā)貸款也收得很緊。杭州的房價能不能穩(wěn)住，還要看地方細則怎么執(zhí)行，現(xiàn)在很難判斷，一般細則落實半年后就能看得出效果了，9~12個月開發(fā)企業(yè)就會開始進入“優(yōu)勝劣汰”的過程。

    葉健(浙江昆侖置業(yè)集團有限公司董事長)：房價肯定能夠穩(wěn)住，不會再漲，至少在半年甚至一年內(nèi)會穩(wěn)定在一定的價格水平線上，而且我認為成交量會出現(xiàn)明顯縮減。在杭州部分區(qū)域內(nèi)會以打折等手段來促進銷售，可能會出現(xiàn)2008年那樣的糟糕的市場情況。

    黃曉忠(杭州中順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)：我覺得主要還是看貨幣政策，如果銀根繼續(xù)收緊，那么房價很有可能會出現(xiàn)松動，因為從這幾次銀行加息來看，對投資客的打擊還是挺大的，這部分購房者幾乎在市場上很難看見；不過這也要區(qū)分對待，像市中心、城西這些成熟地區(qū)的樓盤可能承受的壓力要比下沙、閑林等周邊樓盤小一點。

    高賢林(浙江建工房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司副總經(jīng)理)：價格走穩(wěn)是可能的，但價格大跌還是不太可能的。估計調(diào)控后新開樓盤的定價會更趨于合理，而已開盤未售完的樓盤會理性定位價格策略。

    郭東升(金隅杭州公司總經(jīng)理)：調(diào)控也不是第一次了，而且歷次調(diào)控政策的疊加，調(diào)控對一線城市的影響其實已經(jīng)到達一定水平，出現(xiàn)大變化的可能性不大。所以我們認為這次調(diào)控針對的不是一線城市，而是二三線城市，會在短期內(nèi)讓二三線城市的房價回歸理性。

    4位房產(chǎn)專家意見有分歧看漲看跌都有

    由于杭州地方調(diào)控細則尚未出臺，對新一輪形勢的研判只能停留在國八條的基礎(chǔ)上，但杭州房產(chǎn)專家的多數(shù)判斷是：在更加嚴厲的政策調(diào)控下，今年樓市行情肯定不如去年。

    風(fēng)格不同的4位專家回答了記者的同一問題：你認為，今年房價能不能穩(wěn)住？

    虞曉芬(浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長)：新國八條最嚴厲的一條就是對當?shù)睾屯獾厝讼拶彙＿@一政策是最具殺傷力的。去年的限購政策只規(guī)定新增一套，今年的禁購政策完全將這些外地購房者拒之門外，而外地購房者在杭州樓市一直非常活躍。就在這次禁購政策出臺前，外地人還在樓市成交中占有三成左右的比例。如果禁購令嚴厲執(zhí)行，相信不用出臺杭州房產(chǎn)稅政策，今年的房價肯定會小幅下跌。

    梅杰(漢嘉機構(gòu)總經(jīng)理)：地方禁購令將實行、房產(chǎn)稅政策不斷吹風(fēng)、預(yù)售資金監(jiān)管已實施，在這幾大新調(diào)控政策的多重作用下，今年的房價肯定要降。在今年的政策力度下，在一段時間的成交萎靡后，開發(fā)商肯定會推出促銷措施，8~9折的價格折扣應(yīng)該可以期待。

    不過，樓市和房價走向還取決于整個經(jīng)濟大環(huán)境，如果人民幣升值更加猛烈，外資的涌入更加強勁，可能房價還會漲。但如果這些方面沒有太大壓力，今年的樓市就會處于溫吞水的狀態(tài)。

    趙杭生(浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長)：今年的調(diào)控雖然會使需求減少，但不會改變整個樓市供不應(yīng)求的大格局。今年的房價走勢會和去年一樣，會有一個節(jié)點小幅下跌，但會振蕩上升，就全年看，依舊會保持小幅上漲。

    國家調(diào)控的目的是為了穩(wěn)住房價，并不是打壓房價。雖說今年的行情可能不如去年，總體的漲幅沒有去年大，但在通脹預(yù)期背景下，不動產(chǎn)依舊是普通市場資金避險的最好渠道。被禁購的購房者依舊會通過各種各樣的方式進入樓市。關(guān)鍵是，對待調(diào)控，開發(fā)商和購房者會更加見怪不怪，開發(fā)商會比去年屏得還牢，盡量不降價，購房者也會縮短觀望的時間。

    曹旭東(中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān))：今年各方面都希望房價能降下來，應(yīng)該說價格大漲的可能性不大，但從中長期來看，要壓制住房價的上漲是不太可能的。

    市場經(jīng)濟下，僅靠行政手段來調(diào)節(jié)，只能起到暫時的作用，治的是標，而不是本。只能從根本上解決供不應(yīng)求的問題，房價才可能壓住。