租賃新政限購令夾擊 大中介強撐小中介關門

    一邊是小中介春節后的關門走人，一邊是品牌中介大規模發布招聘廣告逆勢擴張，在《房地產經紀管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》以及樓市調控的限購令多方影響下，房地產中介機構新一輪洗牌開始顯現。但與此前數輪樓市調控中出現的大規模關店潮不同，在本輪洗牌過程中，“存有余糧”的品牌中介誓將一“撐”到底，調整戰略增強市場應對能力。業內人士認為，由于中介機構長期存在的行業門檻低、 基礎薄弱等問題，更深層次的洗牌或許尚未開始。

　　租賃新政、限購令夾擊

　　小中介利潤銳減無奈關門

　　2月8日，當北京大多數房產中介迎來春節后第一個工作日時，已經在北京市朝陽區和平里青年溝持續營業長達七八年之久的天隆嘉業卻再也沒有開門迎客，取而代之的是一個小賣店；無獨有偶，同樣在這條街上的另一家中介也沒有繼續營業。

　　“都說現在是二手房市場最好的時候，可條條框框管得也更嚴了，特別是不讓群租和吃差價之后，我們的利潤被打薄了許多。”曾在天隆嘉業工作的一位業務員告訴記者，與連鎖中介有較多可共享的房源不同，像自己這種只有一家門店的小中介，主要依靠“扣房”和“分租”為生。

　　所謂“扣房”指的是經紀人在買賣的過程中遇到低于市場價格的房屋，自行“扣”下，付給房主一筆定金，并簽訂相應的合同規定該房屋房主不得將房屋另賣他人，隨后再待合適的時間高價賣出，從中賺取差額。“扣房最大的好處就是不過戶，誰看上了直接跟房東辦手續，我們就是利用自己從事這行的優勢打了個時間差賺錢。”

　　至于“分租”，主要指管家式租賃，這類房屋以三居室以上的大戶型為主。

　　“像和平里這一帶的二手房，80平方米的三居室如果整租，條件差不多的大概每套在4000元/月左右，如果把房子整體租下來，再一間一間地出租出去，每間按照大小不同一般可以租到1400-1800元/月不等，算下來比整租至少多賺30%，當然，如果每間里再按床位出租，就賺得更多。”據這位業務員透露，相比于“扣房”的可遇不可求以及對資金的依賴，小中介更傾向于從“分租”中獲取利潤。

　　然而，住建部等三部委上月出臺的《房地產經紀管理辦法》以及從2月1日起正式執行的《商品房屋租賃管理辦法》卻將小中介的好日子徹底打破。

　　根據《房地產經紀管理辦法》，中介公司和經紀人不得承租和承購自己提供經紀服務的房屋，《商品房屋租賃管理辦法》更是斬斷了群租的源頭。

　　“大中介還好，門店多，不讓租、買自己代理的房屋可以門店間互相串換，我們就沒戲了，就這么兩個人。”除了行業新政對“利潤”的打薄，在這位業務員看來，第三輪樓市調控中涉及的限購令以及二手房營業稅的全額征收更是給二手房買賣以致命的打擊。

　　來自北京中原地產和偉業我愛我家等中介機構的統計數據也證明了這一點。統計顯示，2009年底，北京市實際常住人口已達1972萬人，其中戶籍人口為1246萬人，大約戶數在450萬左右，居住半年以上的流動人口達726萬人。按照這一調查數據核算，大約兩成的北京戶籍家庭和250萬非本市戶籍家庭的購房需求將受到限購令的影響。

　　在分租遇阻、限購令導致成交量急速下降之后，天隆嘉業等小中介幾經思量，最終選擇了停業另謀出路。

　　大中介“撐”字當頭

　　招兵買馬等待時機

　　與小中介節后關門走人不同，春節假期剛剛結束，偉業我愛我家集團、21世紀不動產、美聯地產等品牌中介的招聘信息紛紛出現在各大招聘網站上，招聘的人員多以基層業務員為主。除了逆勢招聘外，部分中介機構更是通過大幅度提高底薪來“留住”核心業務人員。此前鏈家地產便宣布，整體上調業務人員的底薪，平均上調幅度達100%。

　　“鏈家今年沒有任何收縮門店的計劃，個人估計其他的品牌中介也不會輕易關店，大家都會撐下去。”鏈家地產副總裁林倩坦言，受幾輪樓市調控的影響，近期二手房成交量明顯回調，鏈家門店均不同程度地感受到了調控的威力。然而當她將2005年以來歷次調控后市場反應逐一對比后發現，二手房對調控的適應能力在增強，市場回調周期明顯縮短。

　　林倩回憶，2005年調控以后大批的中介關門倒掉，一年以后市場回暖之時居然有顧客拿著錢找不到中介幫忙買房；但到2008年，由于市場低迷期出乎大多數人意料的短暫，僅僅半年后便迎來了前所未有的復蘇。不少中介機構的收縮計劃剛完成，便發現市場成交再度出現大規模反彈，此時那些咬牙堅持下來的門店立即獲得了生計，而更多后知后覺的企業則在一年后才重拾開店計劃，此時蛋糕早已被瓜分殆盡。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，一家成熟的中介門店從開設到盈利通常需要一個過程，包括門店業務人員的培養和對周邊區域樓盤的精耕，過于頻繁開關店對于有意長期發展的大型中介企業來說是非常不理智的行為。

　　除了歷史因素，在21世紀不動產中國區副董事長盧航看來，過去兩年樓市近乎“瘋狂”的成交量也給了品牌中介“撐下去”的信心。受制于上市公司披露限制，盧航并未透露21世紀不動產去年的具體利潤額，但坦言將遠超2009年。

　　而據公開發布的信息顯示，去年鏈家地產買賣業務帶來的傭金收入就超過19億元，偉業我愛我家、中原地產等品牌中介也都在過去一年賺得盆滿缽滿。“盡管行業經歷了最嚴厲的調控，但是2008年出現的品牌中介關店潮并沒有重演，可以看到中介的生存能力在增強。”盧航說。

　　“小死大生”兩極化漸現

　　中介謀求轉型

　　盡管有所儲備，但面對不斷下滑的買賣成交量以及日趨收緊的租賃新規，品牌中介們也不得不在業務范圍上有所調整以應對即將到來的行業洗牌。

　　近日，偉業顧問與我愛我家兩家中介經紀機構宣布合并成立偉業我愛我家集團，這也是本輪樓市宏觀調控以來第一個涉及兼并重組的品牌機構。以新房銷售代理為主業的偉業，與以房屋租賃、二手房買賣為主業的我愛我家合并，將展開更深層次的業務聯動，我愛我家的代理門店將兼營偉業顧問的樓盤銷售，二手中介將銷售的觸角正式伸向一手房領域。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強認為，經紀機構通過資源整合構建房地產經紀的全產業鏈條，有利于規避當前樓市波動帶來的風險，也為業界提供了一種全新的經營模式。

　　同樣是作為綜合服務機構的中原地產則認為，全產業鏈或許會成為未來一段時間內整個行業的主要發展方向。中原地產華北區董事總經理李文杰坦言，中原目前涉獵的業務已經包括給開發商的一手房買賣和為個人交易提供幫助的二手房中介業務。

　　“跟小中介多依靠買賣差價賺取利潤不同，品牌中介更多的是走量，這個量，市場好的時候是買賣的開單量，不好的時候則依靠租賃的利潤。”林倩告訴記者，在市場情況良好或正常的情況下，租賃業務的收入一般占品牌中介機構總收入的1/5到1/4左右，當買賣市場出現整體下滑時，租賃業務收入的比例便上升至1/3甚至更多。

　　“以前我們為了規避風險，租賃這塊并不做管家代理，僅僅是第三方信息介紹，但在幾次調控之后我們發現，租賃利潤是非常穩定的收入來源。”林倩坦言，以去年4、5月第一輪樓市調控后為例，受調控影響，當時二手房買賣的開單量大幅下滑，最少時只剩下原來的兩三成，這時租賃業務“穩定”的利潤來源便顯現出來。

　　北京中原地產三級市場部研究總監張大偉也表示，限購令在打擊買賣的同時也對租賃市場釋放了擠出效應，大量因首付比例提高、貸款利率上漲而暫時放棄購房計劃的人群將重新選擇租房，而從“保穩”的角度講，今年各大中介也都應重視租賃業務的發展。

　　一個人買房一群業務人員服務的場景恐怕每個通過中介機構買賣二手房的購房者均經歷過，盡管人海戰術為中介機構增加了開單量，但卻也無形中提高了單筆業務的成交成本。

　　已經擁有660家門店的鏈家公開表示，今年將調整為增加市場占有率而拼命鋪店的開店策略，更多地將通過提高單店利潤率來增加單筆業務的收益率。“我們雖然有660家門店，但每一家門店的成本都不小，而且我們不可能永遠依靠開店來提高市場占有率，只有提高單店的業務量才是上策。”

　　除此之外，偉業我愛我家、21世紀不動產、中原地產等紛紛宣布將加大網絡營銷的力度，而部分中介機構更是在自己的網站設立了3D看房、直播看房等立體化看房服務，利用網絡進行交易的方式更是各家中介在樓市調控下，降低成本卻又增加開單量的又一招數。

　　基礎薄弱市場混亂

　　更深層次洗牌恐還未開始

　　“雖然普遍預計二手房將來是房屋買賣的主流，在本輪洗牌的過程中，品牌中介又有機會得到更為有利的發展，中介機構也是個朝陽產業，但由于基礎非常薄弱且并不規范，特別是在樓市調控的作用下更顯得風雨飄搖。”多位品牌中介負責人均坦言，盡管新政給了中介機構重新洗牌的機遇，但由于此前進入門檻低，無序競爭現象嚴重，這場洗牌能否將中介機構徹底帶上正軌還有待考驗。

　　來自住建部的統計也顯示，目前全國從事房地產經紀活動的人員超過100萬人，其中有3.7萬人取得了全國房地產經紀人資格，房地產經紀機構（含分支機構）超過5萬家，經濟發達城市的房地產經紀機構數量較多，如北京市取得營業執照的房地產經紀機構約1.2萬家，上海約9000家。北京1.2萬家房地產經紀機構中，僅有5500多家到房地產管理部門備案，備案率不到一半；深圳7800家機構中，僅有1200家備案，備案率只有15%。對房地產經紀人員也沒有強制性的資格要求，許多從業人員沒有受過正規的職業教育，素質較低，流動性大。

　　與此同時，目前采用虛假承諾、惡意壓低收費等手段承攬業務屢見不鮮，這就造成機構只重視銷售速度而不重視服務質量。更有甚者，發布虛假的房源信息，不告知不利于成交的房屋真實狀況，誘騙或者強迫消費者交易；低價收進、高價賣（租）出房屋，賺取差價；隱瞞房屋真實成交價格，協助交易當事人簽訂“陰陽合同”、規避房地產交易稅費；通過違法違規的代收代付方式，侵占、挪用房地產交易資金等。

　　對此，業內人士紛紛表示，在樓市調控的大背景下，中介機構的洗牌遠不止“小死大生”兩極化這么簡單，更深層次的洗牌或許尚未開始。