房價統計執行新政 商品房與保障房分開統計

    新方案將對房價數據來源作出改進，但仍面臨網簽數據是否真實可靠、具體產品和區域如何細分及整體指數是否過度平均等問題。
 
    即使中央政府一年之內三次出臺調控措施，動用歷史罕見的政策工具，2010年的中國房價曲線仍處于上升軌道中。不過，上述判斷只是多數人的感覺，從嚴格的統計學意義上說，過去一年房屋銷售價格上漲多少，仍待國家統計局的正式回答。

    1月20日，在國新辦的新聞發布會上，國家統計局局長馬建堂在回答統計部門工作的提問時，著重談了基本單位名錄庫、企業一套表制度、數據采集處理軟件系統、聯網直報系統等“四大工程”，對新一年GDP核算制度改革及房地產價格統計改革的進展未置一詞。

    2010年9月，在公眾對原房價統計方法的一片質疑聲中，國家統計局發布了《住宅銷售價格統計調查方案》，并向公眾征求意見。按照計劃，2011年起，開始執行新房價統計方案。

    目前，最終方案尚未公布，從征求意見稿來看，新方案最大的改進，就是改變數據來源。其中，70個大中城市的新建住宅數據來源，部分將依靠網簽數據，二手房也將依據網簽，同時結合房屋中介公司上報的數據統計。

    國家統計局城市司相關負責人對本刊記者表示，在公布2011年1月房價數據時，即2月中下旬，將對方案作出詳細說明。

    國家統計局深圳調查隊工作人員向本刊記者透露，新方案已在執行中。

    新方案“邊走邊看”

    2010年中國房地產市場在調控壓力下依然延續漲勢。統計部門的數據顯示，11月，全國70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲9.3％，盡管同比漲幅較10月回落1.3個百分點，但環比上漲0.4％。12月，同比漲幅為7.6％。

    2010年全國商品房銷售面積達10.43億平方米，比上年增長10.1％，同期商品房銷售額為5.25萬億元，同比增長18.3％。

    2010年，70個大中城市房屋銷售價格指數如何收尾？在統計制度變革后，2011年的房價統計又會以何面目出現？這不僅受到房地產業，也為民眾關注。

    根據此前的征求意見稿，新方案較舊方案在幾個方面作出改變：

    首先是數據來源，依靠房地產管理部門的網簽數據，而不是開發商上報，避免數據失真；在計算方法上，采用面積和金額雙加權，使得權數更加可靠；在房屋分類上，新方案僅按面積將新建住宅和二手房進行分類，沒有像舊方案那樣可以將新建住宅和二手房再細分成普通住宅、高檔公寓和別墅等。

    至于具體計算過程，70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數是從某一新建住宅樓盤基本分類的月環比價格指數開始，逐級加權，從具體樓盤到各城市再到70個大中城市，最后再用公式將70個大中城市月環比指數加權平均。

    所謂各城市新建商品住宅的基本分類月環比價格指數，分兩步獲得。首先，計算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90平方米-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環比指數。然后，采用雙加權計算全市三個基本分類的環比指數，即分別利用本月銷售面積和金額作為權數計算價格指數，然后將兩個價格指數再簡單平均。

    對于二手住宅，征求意見稿中，新方案在指標設置上也是按建筑面積分為三個基本分類，沒有按房屋質量進一步細分。

    國家統計局天津調查總隊的相關負責人對本刊記者說，方法改革仍在逐步完善中，“不是一步就能到位的”。

    據了解，房價統計屬于抽樣調查，由國家統計局直屬的各地調查隊完成，在個別地區，地方統計局和國家統計局調查隊合并辦公，比如北京，房價統計由當地統計局進行調查，方案均參照國家統計局統一的方案。

    2010年12月底，國家統計局局長馬建堂在全國統計工作會議上曾表示，2011年將穩步推動房地產等價格統計改革，“充分利用房地產管理部門的網簽數據，確保住宅銷售價格指數質量”。

    據本刊記者了解，新方案相關的銜接工作并沒有及時跟上。在2011年的頭幾天，一些地方還沒有落實新房價統計方案具體操作流程。

按照新方案的設想，網簽數據取代房地產開發商自行申報，從一定程度上避免了數據失真，但也從另一個角度要求統計部門和住房管理部門加強合作。

    “現在工作難度是有，（從全國來看）天津配合得還是比較好的。”上述國家統計局天津調查總隊的相關負責人對本刊記者說。

    網簽數據未必可靠

    不過，即使新的房價統計方案最終采用網簽數據，也不能保證數據完全真實可靠。

    首先，全國70個大中城市中，只有35個大中城市有網簽數據。

    對于另外35個城市，征求意見稿指出，采用房地產開發統計報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數據計算，不另作調查。

    二手房的網簽數據則存在更多的問題。鏈家地產副總裁林倩對本刊記者說，依靠銀行貸款買賣的二手房，其房價網簽通常滯后兩周。

    通常，買房者決定簽約時并沒有確定貸款銀行，如果在簽約時網簽，買房者一旦更改貸款銀行，必須注銷重新網簽，“這就顯得退簽率比較高。”林倩說。

    另外，“陰陽合同”可能使二手房網簽數據失真。所謂“陰陽合同”，是指二手房買賣雙方為了避稅，簽署兩份合同，一份合同用來支付房款，另一份合同由于價格低，用來繳納稅金。

    一家房地產經紀公司的副總裁指出，房地產管理部門的二手房網簽數據，其中一部分數據也不真實。

    北京市房地產交易管理網的統計便顯示，2010年12月北京存量房網上簽約成交出現了怪象：某家僅有四名經紀人、沒有分支機構的房產經紀公司，當月簽約數達733套，與擁有300多名經紀人的公司相當！

    正因為網簽數據不真實，統計部門需要依靠房地產中介另外上報數據。征求意見稿也明確提出，二手房銷售價格為非全面調查，依據房屋中介公司上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合收集基礎數據。

    但是，按照征求意見稿中的方案執行，如果三個渠道數據差別很大，以哪個渠道數據為主，或者如何解決差別問題，相關方案沒有明確。

    同質可比難

    從征求意見稿來看，我愛我家房地產經紀公司副總裁胡景暉認為，新方案相比舊方案在數據來源上有很大改進，但是在具體產品和區域上應該劃分更細，例如，應按產品類型分為普通住宅和高檔住宅。

    根據征求意見稿，新建商品住宅類按面積下設三個基本分類，在此之下，沒有做更細致的劃分。

    國家統計局原來的《房地產價格統計調查方案》中，新建商品住宅類下分為普通住宅和高檔住宅兩個基本分類。在基本分類下還有細項，普通住宅基本分類下又有多層住宅、高層住宅、其他住宅三個細項，高檔住宅基本分類下包括高檔公寓和別墅兩個細項。

    國家統計局城市司服務業價格處工作人員解釋稱，按照網簽數據，新建住宅只能按面積分為三個基本分類。

    但是網簽數據不包括住宅類型，因此沒有辦法進一步細分。“網上簽約，看不出是別墅還是高檔公寓。”上述人員稱。

    由于沒有更細分的數據，胡景暉擔心，數據可能沒有同質可比性，因此得到的價格指數也沒有意義。

    不過，上述國家統計局城市司工作人員表示，新方案是按照同質可比原則編制指數。盡管無法細分，但是新建樓盤是“自己和自己比”，經過國家統計局測算，在合理、可控范圍內沒有太大問題。

    從調查方法來講，二手住宅要選擇同質可比的樣本，難度比新建住宅大。對于二手住宅樣本選擇，征求意見稿也作出相應規定：二手住宅樣本選取要兼顧不同地理位置的住宅，綜合考慮住宅類型、區域、地段、結構等統計口徑的一致性，保證上月、本月價格同質可比。選擇二手住宅樣本時，必須按照住宅類型分區域、分類型，從上月及本月銷售的住宅中分別選取銷售量或者套數最大（較大）的，最接近15日交易的一套住宅。

    上述國家統計局城市司工作人員表示，統計部門盡量按照房子的質量、朝向是一樣的去做。“但是沒有兩套房子是完全一樣的，盡可能同質可比，剔除一些不可比的因素，比如樓層的因素和朝向的因素。”

    “過度平均”難免

    新方案也可能面臨過度平均的問題。根據征求意見稿，未來將公布70個大中城市新建住宅和二手住宅銷售環比、同比、定基價格總指數以及分城市分類價格指數。

    其中，新建住宅價格指數是商品住宅價格指數和保障住房價格指數的加權平均數。而由于保障住房價格通常遠低于商品住宅，二者加權平均后的新建住宅價格指數很可能偏低。

    國家統計局局長馬建堂去年曾表示，現行房地產價格統計制度和方法存有兩大缺陷：一是基礎數據來源基本靠房地產企業填報，而企業統計人員常變動。征求意見稿對此給出了具體解決辦法；二是對因房屋種類、地段等因素而差異較大的樣本進行綜合平均統計，過度消除價格變化。對此，新方案并沒有明確給出解答。

    從統計方法來看，新方案編制新建住宅指數和二手住宅指數的方法基本與舊方案一致，都從基本分類開始，算出基本分類的環比指數（漲跌幅），然后將環比指數逐級加權。

    不同的是，新方案在加權時采用銷售額和銷售面積雙加權的辦法。“這也是編制一般價格指數的辦法。”一位統計專家稱。

    由于新方案沒有考慮非住宅價格變化，其價格指數只反映新建住宅和二手住宅價格趨勢，更貼近購房者的感受。但是，新方案的新建住宅銷售價格指數里仍然包含保障性住房的變化趨勢，相當于將商品住宅和保障性住房價格趨勢再平均。

    因此，上述統計專家認為，從理論上講，商品住宅和保障性住房應該分開統計。