上海房產(chǎn)稅開征預(yù)期拉近 大戶型房熱銷供不應(yīng)求

    上周，一名姓阮的男士以總價750萬元購進一套位于上海浦東“金橋愛建園”的215平方米復(fù)式房。漢宇地產(chǎn)的工作人員告訴記者，這名客戶原本打算在今年下半年再出手，但此次從看房到成交，只花了3天時間。

　　“他考慮到房產(chǎn)稅傳言，于是下了決心現(xiàn)在出手購房。”漢宇地產(chǎn)的工作人員表示。

　　事實上，在當(dāng)下的上海樓市，房產(chǎn)稅傳言改變了一大批人的購房行為，一部分高檔住宅需求從去年12月底開始紛紛出手，趕搭末班車。

　　“對樓市三次調(diào)控政策出臺的預(yù)期促使部分購房者盡早完成簽約，以規(guī)避可能受到的沖擊，房產(chǎn)稅就是其中一個影響市場較大的傳言之一?！?1世紀(jì)不動產(chǎn)分析師告訴記者，在2010年12月中下旬二手房成交面積結(jié)構(gòu)上，中高面積段房源可謂大熱。140平方米以上面積段的成交套數(shù)環(huán)比中上旬提高了42.9%。

　　然而在另一個房產(chǎn)稅試點城市重慶，樓市卻朝相反方向運行。

　　重慶中原地產(chǎn)營銷顧問有限公司副總經(jīng)理何偉堅告訴記者，近兩周重慶樓市成交量環(huán)比下跌30%。不過，價格并未下降，仍在上升軌道上。

　　何偉堅認(rèn)為，出現(xiàn)此現(xiàn)象的原因并不完全是受房產(chǎn)稅消息的影響，重慶對外地人限購，以及當(dāng)?shù)夭糠帚y行取消房貸優(yōu)惠利率，使更多的購房者轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。

　　大戶型熱銷

　　去年年底，房產(chǎn)稅即將落地的傳言在上海樓市不脛而走，不少人預(yù)期，房產(chǎn)稅試點方案出臺后再購新房，可能被列入征稅對象，因此紛紛想搶在方案出臺前購房。

　　據(jù)上海中原世茂濱江分行經(jīng)理陳希介紹，去年12月中旬到12月底，其所在分行二手房成交量出現(xiàn)一個“小高峰”，出手客戶以剛需客戶為主。“他們多數(shù)受到房產(chǎn)稅傳言的影響，想趕在新一輪調(diào)控出臺之前購房。從我在交易中心看到的情況看來，去年12月底到交易中心過戶的客戶比11月同期大約要增加20%，而分行12月的二手房成交量也環(huán)比上漲50%左右，其中由于擔(dān)心新一輪調(diào)控而趕末班車的客戶占到了20%~30%的比例?！标愊８嬖V記者。

　　而21世紀(jì)不動產(chǎn)對旗下300余家門店的調(diào)查顯示，上海二手房市場成交確實在去年年末最后幾天出現(xiàn)翹尾行情，各區(qū)域集中過戶情況突出，其中12月下旬浦東新區(qū)的簽約過戶數(shù)量較中旬、上旬高出15%~20%，類似情形在徐匯、靜安等中高端住宅集中的區(qū)域也有不同程度的體現(xiàn)。

　　新年伊始，“末班車”行情略有退去，但受到如阮先生一類人的支持，上海大戶型二手房成交依舊火熱。21世紀(jì)不動產(chǎn)上述調(diào)查顯示，2011年1月上旬面積在140平方米以上中高價二手房成交量仍較去年12月同期提高36.4%，而90平方米以下中低價二手房成交量則下降了13.8%。大面積中高價位房源的市場青睞度仍可窺見一斑。

　　漢宇地產(chǎn)旗下各門店亦反映，本月以來，上海大面積戶型等高端物業(yè)成交頗為活躍。不少購買高端物業(yè)的客戶表示，此時出手主要還是為了避開不久將要出臺的房產(chǎn)稅。

　　這一情況也蔓延到新房市場，中國房產(chǎn)信息集團CRIC數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅成交均價為23690元/平方米，環(huán)比前周微漲1.81%。中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄指出，在上周商品住宅成交前十名的均價普遍較低的情況下，整體均價的堅挺得到部分豪宅成交的有力支撐。

　　市場再陷膠著

　　然而，讓中介和開發(fā)商感到十分糾結(jié)的是，隨著時間的推移，越來越多的需求開始離開“加速購房”的陣營，并走向另一個極端——觀望。

　　據(jù)中原地產(chǎn)翠湖天地分行經(jīng)理虞紅華透露，新天地板塊內(nèi)的二手房市場自1月初起表現(xiàn)平穩(wěn)，并沒有因為房產(chǎn)稅而引起較大波瀾?！耙环矫嬗捎诜慨a(chǎn)稅傳聞已久，因此買賣雙方都有一定的接受能力；另一方面，不少客戶認(rèn)為房產(chǎn)稅遲早要出，但是可能也不會那么快，因此有些剛性客戶還是按照個人的置業(yè)需求來進行正常交易?！?

　　同樣的，中原地產(chǎn)陸家嘴(16.58,0.00,0.00%)分行經(jīng)理羅奕雄也表示，在去年12月下旬，該區(qū)域的部分客戶因為房產(chǎn)稅的消息而有所行動，帶動了一定的成交。但是自1月初開始，市場上出現(xiàn)了觀望的情緒，一些高端物業(yè)的買家表示希望等到房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)明確后，再決定是否購入。

　　中原地產(chǎn)陸家嘴分行業(yè)務(wù)員小褚最近就接待了一名想“一步到位”的自住客戶，由于該區(qū)域物業(yè)的標(biāo)的比較大，客戶擔(dān)心之后房產(chǎn)稅出臺會受到影響，所以最近只是在市場中詢盤，但是具體購買時間可能要等到房產(chǎn)稅出臺后，看看具體的征收細(xì)則再定。

　　而在供給方面，由于購房者去年年末對大戶型高端二手房的追捧，目前市場上實際有效的高端二手房掛牌量已不多——網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前全市掛牌數(shù)累計約在15萬套，較去年12月同期減少了幾千套，有效供應(yīng)不足的現(xiàn)象開始逐漸凸顯。這也在一定程度上加強了大戶型二手房房東的惜售心態(tài)。

　　這一變化引發(fā)了中介的擔(dān)憂。

　　“房東普遍認(rèn)為，如果房產(chǎn)稅出臺，他們的價格也不會出現(xiàn)多大的松動，因為對于一些高端住宅和大戶型的品質(zhì)物業(yè)來說，由于地段好、物業(yè)品質(zhì)高等因素，抗跌性強，在這樣的情形下，房東更可能會將多出來的‘負(fù)擔(dān)’轉(zhuǎn)嫁到下家身上?！敝性禺a(chǎn)洋涇板塊區(qū)域經(jīng)理王育林告訴記者。

　　漢宇地產(chǎn)方面也認(rèn)為，部分高端物業(yè)的買賣雙方有著不同需求，促使本月成交活躍，不過由于高端物業(yè)存量相對不多，且房東心態(tài)普遍良好，接下來的供應(yīng)將減少，所以此波行情不會持續(xù)太久。漢宇地產(chǎn)預(yù)計，市場短期內(nèi)將總體趨于平穩(wěn)，重新回到膠著狀態(tài)，不出意外的話，膠著行情將持續(xù)到房產(chǎn)稅出臺。