地產商遇10年最大危機 房地產暴利即將遠去？

    限購+加息的疊加效應已經顯現，北京預售資金監管新政又一記重拳砸下，業內測算，僅此一項，地產商40%的資金來源將受阻。
　　從今年二季度起，開發商融資渠道的持續收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環節均被封死，全行業資金鏈前所未有受壓。

　　記者獲悉，加息之后，包括萬科、招商等在內的龍頭房企進行了資金影響分析，結論是短期影響有限，但對全行業來說，資金鏈危機或許才剛剛顯現。持續的限購和資金成本上升，將會使部分房企面臨資金鏈斷裂的風險。

　　資金杠桿率劇降

　　北京最新出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》規定，商品房預售資金應當全部存入監管專用賬戶，保證優先用于工程建設，嚴禁房企直接收存商品房預售資金。

　　北京聯達四方總經理楊少鋒介紹，在房企資金的構成中，商品房預售款項通常可以在資金鏈條中達到40%的使用率，而房企通常自有資金只占一個項目的20%-30%。如果項目凈利潤達到20%，自有資金投資回報就可以達到 100%，而如果在開發節奏和資本市場上運作更為巧妙，房企就可以實現跳躍式擴張。

　　21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，預售款監管將對開發商的資金鏈的影響是前所未有的。根據北京市統計局的最新數據，在北京，定金和預售款資金約占開發商開發資金的1/4左右，總金額超千億元，數量巨大。而據中原地產研究中心8月份發布的數據顯示，2006-2009年，預售款占房地產開發資金來源比重達四成。

　　不過，由于此《辦法》將于12月1日起實行，SOHO中國董事長潘石屹認為，該辦法的影響要在半年后才會體現。他進而表示，如果土地供應不足，同時開發商又缺少資金，市場上供應量會大大減少，《辦法》的主要作用是防范金融風險，但對抑制房價來說并不是好事。

　　相較而言，此前的加息直接影響已經顯現。國泰君安著名地產分析師孫建平稱，對開發商而言，加息后增加的利息支出對其影響甚微，而銷量下滑對其資金鏈的影響更大。上周，各家機構監測的主要城市成交量，均出現3成以上的下滑。

　　開發商的財務壓力日漸增長。除房地產銷售更加低迷（加息的直接后果）所導致的現金流更加匱乏外，開發商的融資成本也將增加。瑞銀證券所做的利率敏感性分析表明，加息25個基點對綠城/合景泰富/龍湖地產的影響最大，其2011年預期凈利潤將分別下降4.5%、2.5%、2.1%。

　　降價是大概率事件

　　招商地產（000024）證券事務代表曾凡躍對本報表示，本次加息將直接增加企業資金成本，但由于公司在可能的加息周期到來之前，已提前調整債務結構，增加中長期借款的比例，將借款期限鎖定為2-5年，利率鎖定為固定利率，且下浮10%，因此對公司的資金成本影響有限。

　　但即使如招商一樣穩健的公司，從三季報來看，全年150億銷售目標仍存不確定性，接下來銷售仍有壓力；中投證券分析師李少明認為，四季度公司將以走量為策略。“對于普通商品房項目，我們也是快速銷售為主。”曾凡躍說。

　　其余如萬科、恒大、保利等一線公司，年底前調整價格沖業績的動力也很大。

　　國泰君安孫建平認為，從行業來看，擠出投機、投資和保值需求之后，僅靠自住需求行業無法維持現有銷量，也難以維持目前價格。未來銷量萎縮和房價下降將是大概率事件。

　　高盛高華則預計，政府、開發商和購房者之間的博弈可能還會持續一段時間。隨著地方政府紛紛出臺調控政策、購房者情緒逐步理性化，開發商財務狀況將越發薄弱，而庫存的上升最終將對房價產生影響。

　　“未來12個月房價將較現水平下跌20%。”高盛高華證券分析師王逸認為，現在，資產周轉率在推動盈利增長和股票估值方面，將比價格更為重要。