上海土地?zé)o償收回：針對(duì)公共利益需要未獲批的

    昨日，即該報(bào)道發(fā)表的第二個(gè)工作日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局（下稱“上海規(guī)土局”）在其官方網(wǎng)站上發(fā)布通知，對(duì)報(bào)道中頗具爭(zhēng)議的“土地期滿出讓人無償收回”內(nèi)容作出了正式回應(yīng)。

　　上海規(guī)土局2010年2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告多數(shù)地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》（下稱《預(yù)申請(qǐng)須知》）中，“土地期滿后的處理方法”都是“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或者“出讓人無償收回”。這些說辭因看似與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定相矛盾而引起業(yè)內(nèi)激烈討論。

　　上海規(guī)土局在《通知》中解釋，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》第三條第（二）款第9項(xiàng)“土地期滿后的處理方法”，是針對(duì)《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中第二十八條的內(nèi)容出讓期限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式。

　　也就是說，雖然《預(yù)申請(qǐng)須知》中只有“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或者“出讓人無償收回”這樣的字眼，但其實(shí)，這些規(guī)定的實(shí)行，都是有前提條件的。

　　《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第二十八條規(guī)定：“土地出讓期限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，國有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項(xiàng)下宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按約定履行：（一）由出讓人收回地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償；（二）由出讓人無償收回地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”

　　如此來看，土地出讓期限屆滿時(shí)，土地使用者若要續(xù)期，就需提出申請(qǐng)，申請(qǐng)通過的，才能繼續(xù)使用該地塊。

　　但是，從《通知》列舉的規(guī)定來看，有一類地塊似乎是例外的。根據(jù)《通知》提及的第二十七條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”

　　此條規(guī)定，又引起業(yè)內(nèi)一番討論。

　　記者昨日查閱上海規(guī)土局2010年2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告中多個(gè)住宅地塊的預(yù)申請(qǐng)須知，比如樂都路8號(hào)A地塊，期滿處理方法中均有“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”的表述。

　　有人指出：“從規(guī)定內(nèi)容來看，第二十八條似乎是第二十七條的補(bǔ)充，那么，第二十七條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，自動(dòng)續(xù)期的話，住宅用地是不是就不適用‘土地期滿后的處理方法’？”

　　另有市場(chǎng)分析人士指出，在第二十七條規(guī)定中，“除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回本合同項(xiàng)下宗地的，出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)”和“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”兩條屬于并列關(guān)系，屆時(shí)如果住宅建設(shè)用地出現(xiàn)“社會(huì)公共利益需要”時(shí)，究竟應(yīng)該參照哪一條來執(zhí)行，也沒有被明確表述。“我認(rèn)為應(yīng)該是以‘社會(huì)公共利益需要’為先，這樣一來，宅地也并不完全可以自動(dòng)續(xù)期，《通知》的解釋就不矛盾了。”

　　對(duì)于住宅用地的續(xù)期，2007年頒布的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期依照法律規(guī)定辦理。

　　無論如何，目前市場(chǎng)公開所能獲得的資料就是《預(yù)申請(qǐng)須知》，并非出讓方最終與開發(fā)商簽訂的出讓合同。從此次上海規(guī)土局用以澄清的《通知》來看，或許“土地期滿后的處理方法”只起到一個(gè)對(duì)外告知作用，土地出讓合同中是否會(huì)做出“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”或者“出讓人無償收回”這樣明細(xì)的處理辦法，還有待解答。