2011年房地產(chǎn)行業(yè)展望:房地產(chǎn)泡沫將被連續(xù)加息擊破

    從行業(yè)基本面來看，2010年1-11月，我國商品房新開工面積14.51億平方米，是2008年全年商品房新開工面積的1.49倍，是2009年全年商品房新開工面積的1.26倍。新開工面積強勁增長，預(yù)示著2011年可供銷售的商品房規(guī)模將大幅增加。而房地產(chǎn)調(diào)控政策在2011年不會放松，將會繼續(xù)壓制投機性購房需求。在供給增加和需求減少的疊加效應(yīng)下，2011年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場開始轉(zhuǎn)向需求方。

    從資金面來看，房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)，貨幣政策的走向?qū)ζ錁?gòu)成顯著影響。2007年轉(zhuǎn)為從緊的貨幣政策使樓市在2008年出現(xiàn)下行拐點。2008年8月至2009年2月，全國房價連續(xù)7個月環(huán)比負增長，其間部分地區(qū)的跌幅在30%左右。為應(yīng)對全球金融危機的的沖擊，在2009年轉(zhuǎn)為寬松的貨幣政策拯救了樓市。雖然2010年11月，M1和M2的同比增速分別為22.10%和19.50%，仍處在較高水平，但中國寬松的貨幣環(huán)境無疑已進入后期。

    自2010年2月份，中國進入負利率時期，CPI的過快增長使得居民的資產(chǎn)配置發(fā)生變化，表現(xiàn)為減少持有人民幣，轉(zhuǎn)而將房子、黃金等不會被稀釋的實物商品作為財富儲藏的載體和手段。只有遏制通貨膨脹、扭轉(zhuǎn)人民幣購買力下降預(yù)期，才能改變中國房地產(chǎn)的估值方法和體系。2010年10月20日，央行加息25個基點還遠不足以扭轉(zhuǎn)長期負利率的預(yù)期，而且宏觀政策要調(diào)控到位，通常需要很長的一段時間。因此，樓市的通脹保值行情還將繼續(xù)演繹。如果2011年一季度，出現(xiàn)通貨膨脹的繼續(xù)惡化，那么即使在號稱“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策打壓下，我們不僅難見房價下跌，反而不排除房價會有一定程度的上漲。

    然而，資產(chǎn)泡沫需要流動性的不斷投入使其膨脹并維持下去，當后續(xù)的流動性不能再支撐高高在上的資產(chǎn)價格時，泡沫就會破滅。根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議的精神，貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，中央銀行將著力引導(dǎo)貨幣條件回歸常態(tài)水平。2010年10-11月，我國居民戶對銀行的資金貢獻為負。從歷史的狀況看，當持續(xù)出現(xiàn)居民新增貸款超過新增存款的情形時，就意味著進入了密集加息期。在加息周期前期，利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響并不大，但房地產(chǎn)泡沫總是破在加息中后期。美聯(lián)儲在2004年6月30日啟動加息周期，但美國房價的上漲勢頭依然延續(xù)。直至美聯(lián)儲連續(xù)加息11次后，美國房價的增長勢頭才達到頂點，拐頭向下。

    2010年中國樓市這波通脹保值行情預(yù)計會持續(xù)到2011年年中，然后在央行連續(xù)加息后，房地產(chǎn)泡沫會開始泄氣。