易憲容：房產稅領銜三次調控將是今年的一把利劍

    2011年，房地產稅將是懸在市場之上的一把利劍，市場預期今年將通過試點的方式落下。不過，對于要不要征收房地產稅當前則爭論不休。對于這種爭論，盡管見仁見智，但爭論的焦點不僅在于各自的利益角度，還在于對房地產稅的理解不同。對于前者，在這里不需要討論，因為，在中國房地產市場沒有公共政策的情況下，任何政策的出臺都會受到既得利益集團控制，既得利益集團都會通過其手中的權力把其利益制度化。這就是多年來中國的房地產市場的利益關系之所以難以調整到有利于大眾的市場上來的原因所在。

　　對于后者，則是人家對房地產稅概念的認知問題了。我們可以看到，在任何發達的市場經濟國家，征稅本來就是天經地義的事情，沒有人會因為要征收某種稅而爭論得昏天動地。因為，大眾知道，稅收既是現代國家得持續的收入來源，也是社會財富分配公平的重要手段。因此，對于每一個公民來說，交稅是他的基本義務。沒有任何人會因為征稅而激烈反對的。

　　但對中國的公民來說，為何大家沒有這種交稅是天經地義的概念，一是在于中國稅收或稅制并不是那樣公平合理，特別是這些稅制不是通過公共決策的方式來制定時，稅收的公平公正的合理性更是令人質疑。二是在中國這個國度里，公民有交稅的義務但沒有交稅的權利。通過公民的稅收讓社會的財富聚集到政府手中，其稅收的權利就完全轉移到政府手上了，多數公民也就更喪失了這些稅收的權利。中國公民為何對增加稅收比較抗拒，就在于稅收的義務與權利完全不對等。因此，當前的關于稅收的許多問題，并不在于征不征的問題，而是先得解決征收稅收，公民的義務與權利對稱問題。

　　對于“房地產稅”，它應該是一個綜合的概念。它包括了住房交易流轉稅、住房交易所得稅及住房持有稅（或物業稅）等。如果這些房地產稅能夠有一個合理的稅制，那么要遏制房地產市場投機炒作及擠出房地產泡沫是易如反掌的。因為，房地產每一種稅都可成為遏制房地產投機炒作的重要一環。

　　比如說，房地產交易稅，當前它的征收幅度是在1.5%-3%范圍。由于房地產交易稅的彈性大，各地方政府為鼓勵更多的人進行住房的投機炒作，一般會讓住房交易稅就低不就高。再加上不少二手房交易都會采取陰陽合同的避稅，從而使得中國住房交易稅十分低。可以說，這是中國房地產投機炒作嚴重的重要原因。比如，香港的住房交易稅為4.25%，任何人是無法采取陰陽合同來避稅的。再加上，最近香港政府為了打擊房地產投機炒作，把半年之內的住房交易稅再加15%，一年之內交易的再加10%，二年內交易的再加5%等。與中國相比，香港是一個市場經濟十分成熟的市場，其住房交易稅不僅遠遠高于中國，而且也有一套嚴厲打擊住房投機炒作的稅制。但中國沒有，甚至于反其道而行之。

　　對于住房交易所得稅，它主要是對住房交易所得進行征稅，就如個人所得都得交易一樣。在發達的市場國家，都有一套完善、公平公正的住房交易所得稅制，無論是美國還是德國，或任何發達的市場國家，個人希望通過住房投機炒作大獲其利是不可能的。絕大多數住房交易所得都會通過合適的住房交易所得稅征收到國家手中（即如個人所得稅那樣采取累進稅制）。因為，住房的基本功能是居住而不是賺錢的工具。在中國，住房交易所得稅表面上是20%，實際上各地方政府都采取了按住房交易標的的1%來征收其稅。試想，個人工資收入那樣低都得征收個人所得稅，而當前的住房交易獲得暴利卻只要象征性的征稅，這樣還不鼓勵國人過度炒作住房。

　　因此，要遏制房地產投機炒作，首先就得從住房交易流轉稅及住房交易所得稅入手。只要對這兩種房地產稅進行重大的改革，并制定嚴厲打擊房地產投機炒作的稅制，手起刀落，房地產投機炒作豈能不受到嚴格限制？房地產泡沫豈能不擠出？而且這些稅制修改制定及執行都是十分簡單的。

　　對于住房物業稅，這是當前媒體關注的重點。多數人希望通過征收物業稅來擠出當前國內房地產泡沫。不過，物業稅的征收情況則比住房交易稅及住房交易所得稅的改革與征收要困難得多。因為，征收住房物業稅的要建立在以下幾個基本前提上。一是要對中國的住房進行全面普查，有一個完整的住房檔案，這樣才能確定物業稅的稅基；二是要通過立法的方式來確立公平公正的稅制（就是確定哪些住房要征稅及哪些住房不要征稅）。如果稅制不公平公正，那么即使物業稅征收，所起到作用也是十分有限的；三是要一個較為發達的二手住房市場。這樣才能形成有效的住房價格評估體系，對不同的住房確定不同的稅率等。如果這些條件不具備，要開征物業稅是困難的。即使是試點也會讓物業稅的征收扭曲。

　　可見，要遏制住房價格快速飚升，擠出中國房地產泡沫，先是要全面改革現行的住房交易環節的稅收制度，對住房投機炒作采取嚴厲的稅制。而物業稅的征收則要一個過程。為了保證物業稅的公平公正，中央政府不是先作什么試點，而是先立法及全國性住房普查，并在此基礎上才能推出公平公正的物業稅，否則物業稅的匆忙推出要達到目標是不可能的。