即將收官的2010年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是以遏制房?jī)r(jià)上漲為目標(biāo)的“政策調(diào)控年”。但“量?jī)r(jià)齊升”的市場(chǎng)狀況卻讓業(yè)內(nèi)覺(jué)得多少有些“玩笑”的意味。而在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中，也不再出現(xiàn)“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”的內(nèi)容，這都讓各方對(duì)樓市未來(lái)走向浮想聯(lián)翩，整個(gè)市場(chǎng)重新出現(xiàn)躁動(dòng)。
12月15日，《華夏時(shí)報(bào)》記者從住建部一位內(nèi)部人士處獲悉，“明年房地產(chǎn)市場(chǎng)大的調(diào)控基調(diào)不會(huì)變。但從長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)、停貸這樣的行政干預(yù)手段隨著調(diào)控的深入會(huì)逐漸撤出。”這也意味著從頒布起便被業(yè)內(nèi)猜測(cè)為“臨時(shí)性政策”的“限購(gòu)令”將逐步到期。
住建部反常的調(diào)研
“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較復(fù)雜，現(xiàn)在單是全國(guó)及各地樓市情況調(diào)研報(bào)告和情況說(shuō)明就堆滿了一桌子?！弊〗ú恳晃粌?nèi)部人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者感嘆道。
每年11月左右，住建部都會(huì)派出調(diào)研組或委托下屬機(jī)構(gòu)對(duì)全國(guó)的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)研，為年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，同時(shí)為來(lái)年的市場(chǎng)變化、政策儲(chǔ)備提供依據(jù)。
事實(shí)上，從2008年開(kāi)始，基于相關(guān)部委對(duì)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，第二年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控都會(huì)有較大的變化。如2009年初的房地產(chǎn)“救市”計(jì)劃，以及2010年初“國(guó)四條”、“國(guó)十條”的頒布。
但是，今年的調(diào)研與往年不同的是，此次住建部委托其下屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行了為期近兩個(gè)月的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)研，同時(shí)也委托了重點(diǎn)城市的民間調(diào)研機(jī)構(gòu)進(jìn)行有針對(duì)性的監(jiān)測(cè)和情況匯總，以期能夠得到相對(duì)全面而準(zhǔn)確的資料。
“以前我們很少參照民間調(diào)研機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)和資料，今年作為一個(gè)‘政策調(diào)控年’，市場(chǎng)的真實(shí)反饋顯得尤為重要。重點(diǎn)城市的民間調(diào)研機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況更為熟悉和了解，同時(shí)民間機(jī)構(gòu)的一些建言也是一種新的角度?！鄙鲜鲎〗ú?jī)?nèi)部人士表示。
據(jù)了解，此次住建部委托各機(jī)構(gòu)調(diào)研的主要范圍主要包括各地調(diào)控效果、政策落地情況、成交量和成交價(jià)格的變化，以及與房地產(chǎn)上下游生產(chǎn)投資相關(guān)的市場(chǎng)情況，同時(shí)對(duì)各地方政府落實(shí)調(diào)控情況的監(jiān)測(cè)也涵蓋在內(nèi)。
不僅如此，這位住建部官員向記者表示，國(guó)土部、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委都派出了調(diào)研組，各有側(cè)重地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)研。
按照慣例，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將對(duì)明年的經(jīng)濟(jì)任務(wù)作出部署，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行業(yè)將在此任務(wù)下制定產(chǎn)業(yè)政策和目標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，住建部、國(guó)土部等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行的調(diào)研和情況匯總，都將上報(bào)國(guó)務(wù)院，成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)明年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的基礎(chǔ)。
12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，事實(shí)上，在今年的會(huì)議公報(bào)中，對(duì)于明年的樓市進(jìn)行了政策定調(diào)，即加快發(fā)展保障房與商品房“雙軌制”的模式。
但是，令各方疑惑的是，會(huì)議前夕被大家關(guān)注的“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”內(nèi)容，在會(huì)議公報(bào)中卻并未提及。這不禁讓業(yè)內(nèi)對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)浮想聯(lián)翩。
12月13日，記者從住建部?jī)?nèi)部人士處了解到，未來(lái)一年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控大基調(diào)不會(huì)變，具體在調(diào)控手段上與今年相比會(huì)進(jìn)行一部分調(diào)整，這需要根據(jù)市場(chǎng)的變化來(lái)決定。
事實(shí)上，按照住建部政策研究中心副主任王玨林的說(shuō)法，在2010年一系列的政策高壓下，目前樓市調(diào)控已經(jīng)取得了明顯的效果。一線城市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)從高漲到停滯的現(xiàn)象，漲幅明顯縮小，個(gè)別樓盤(pán)的房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了松動(dòng)。
但很顯然，目前調(diào)控政策取得的效果充其量也只能算是“階段性成果”。在這個(gè)“政策調(diào)控年”即將謝幕的最后時(shí)刻，全國(guó)樓市還是出現(xiàn)了一些變化。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)在11月份同比繼續(xù)上漲，漲幅為7.7%，環(huán)比上漲0.3%。而大部分房企的11月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)月成交量環(huán)比明顯增加。
上述住建部?jī)?nèi)部人士告訴記者，根據(jù)此次匯總的調(diào)研結(jié)果，目前受政策影響萎縮的成交需求中，很大一部分還是所謂的“剛性需求”，如果這部分需求在明年集中釋放，那么到時(shí)候房?jī)r(jià)仍然有可能被推高。
對(duì)于下一年具體的調(diào)控手段如何調(diào)整，上述住建部?jī)?nèi)部人士向記者表示：“從長(zhǎng)期來(lái)看，金融、土地、稅收仍是政策調(diào)整的主要部分，限購(gòu)、停貸這樣的行政干預(yù)手段隨著調(diào)控的深入會(huì)逐漸撤出?！?
對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)近期“量?jī)r(jià)齊升”的情況愈演愈烈，那么不排除繼續(xù)有調(diào)控政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)在明年3月份左右當(dāng)前的政策或?qū)⒂兴{(diào)整。
限購(gòu)令騎虎難下
行政干預(yù)樓市的手段將逐步退出，在這個(gè)過(guò)程中，最引人注目的便是限購(gòu)令的存廢與否，這個(gè)產(chǎn)生于2010年房地產(chǎn)政策年中的“激烈”手段究竟收到預(yù)期效果與否也成市場(chǎng)疑問(wèn)。
“限貸、限購(gòu)、限外，從近期出臺(tái)的政策來(lái)看，行政主導(dǎo)色彩愈加濃厚?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
不同于過(guò)去常采用的稅收和金融的市場(chǎng)調(diào)節(jié)政策，在9月29日國(guó)家新一輪調(diào)控措施出臺(tái)后，各地紛紛出臺(tái)細(xì)則，其中限購(gòu)令成為“行政干預(yù)市場(chǎng)”的焦點(diǎn)。到11月10日，短短40多天的時(shí)間里，共有16個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”。“限購(gòu)”儼然已經(jīng)成為二次調(diào)控的主要手段。
“應(yīng)該說(shuō)各地出臺(tái)限購(gòu)令后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還是有很大效果的。本輪調(diào)控中，貸款購(gòu)房的投機(jī)需求基本被清場(chǎng)，成交量也有了明顯下降?！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅吻睾缦虮緢?bào)記者表示。
但是，秦虹也表示，限購(gòu)政策畢竟是短期調(diào)整市場(chǎng)的行政手段，執(zhí)行多久要視市場(chǎng)的變化而定。
然而，雖然限購(gòu)政策從一開(kāi)始就被認(rèn)為是行政手段，被貼上“臨時(shí)性”的標(biāo)簽，但是多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家告訴記者，限購(gòu)令一旦取消必然會(huì)引起市場(chǎng)的反彈，這顯然與中央要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的精神不符。
“目前限購(gòu)令的存廢其實(shí)已經(jīng)陷入了一個(gè)騎虎難下的境地，如果取消，則造成樓市反彈；但如果長(zhǎng)期實(shí)施則影響了市場(chǎng)的正常秩序，與大背景下的城市化進(jìn)程要求不符?！北本┦蟹康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人向記者表示。
另外，相對(duì)樓市調(diào)控下房?jī)r(jià)的觀望，購(gòu)房者更擔(dān)心貨幣的購(gòu)買(mǎi)力下降。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾說(shuō)，目前北京很多全款購(gòu)房者是在所謂通脹預(yù)期推動(dòng)下入市的。
而對(duì)于明年的樓市調(diào)控，決策層顯然已做好準(zhǔn)備，上述住建部人士對(duì)記者表示：“未來(lái)仍以經(jīng)濟(jì)手段為主要和長(zhǎng)期的調(diào)控手段。目前在政策儲(chǔ)備上，我們的準(zhǔn)備還是充分的?！?/P>
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