房產稅改革預期升溫 媒體證實上海重慶為試點

    財政部官員及部分專家學者近日在公開場合就房產稅改革話題頻繁表態。經證實上海、重慶已進入首批房產稅試點城市名單，試點展開的具體時間有待中央決定。有分析人士認為，房產稅改革需要盡快搭建一個框架，邊試邊改，最佳時機應在明年3月“兩會”前推出，以供兩會代表委員討論。

　　房產稅試點預期升溫

　　連日來，有關房產稅改革的消息牽動著市場各方的神經。
財政部稅政司綜合處處長周傳華12月2日在光大證券策略會上表示，“十二五”期間將穩步推進房產稅改革，房產稅可以成為地方政府重要且穩定的財政收入來源，個人房產將逐步納入征稅范疇。

　　財政部財政科學研究所所長賈康12月5日稱，配合目前的房地產調控，可推出不動產保有環節的財產稅制度框架，進行房產稅試點，但試點不應涉及社會上大多數群體，應只涉及高端的再分配優化調節。

　　12月6日有消息稱，上海、重慶的房產稅試點將于明年初推出，且重慶方案針對別墅等高檔房征收，上海方案針對普通住房征收。

　　12月6日，有媒體發表國務院發展研究中心金融研究所研究員巴曙松的專訪文章稱，房產稅改革有利于抑制投機，引導和規范房地產市場健康運行。

　　如此密集的消息是不是預示著房產稅改革的腳步已近？但相關地方政府對此沒有清晰的表態。上海市相關部門負責人7日在接受采訪時表示，上海已進入首批試點城市名單，但具體時間有待中央決定。12月7日，重慶市政府相關人士對房產稅表態稱，一切靜待中央的安排，目前正在做基礎性調研。

　　中國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，“十二五”期間推進房產稅改革，近期就應抓緊進行試點。因為只有試點出來后，才能知道房產稅改革會產生怎樣的效果。明年3月之前出臺房產稅是合適的，因為明年是“十二五”的開局之年，而且兩會召開是意見集中反映的最好時機，如果房產稅在此之前開始試點，代表委員們在兩會上就可以集中討論。

　　有分析人士認為，即將召開的中央經濟工作會議可能會就房地產稅改革方案進行討論。會后相關試點方案基本定調，最快有可能在明年初推出。

　　可能推高租金

　　房產稅改革對房地產市場的短期運行會帶來怎樣的影響，業界對此爭論不一。在大多數人眼中，房產稅是中央政府房地產調控的殺手锏。尤其是距今年4月份“國十條”發布以來已有大半年時間，全國房價沒有出現明顯的松動，房產稅調控房價的意味更加濃厚。

　　但在北京華遠集團總裁任志強看來，房產稅推出不僅不會使房價降低，反而會推高房價。

　　對此，聶梅生表示，被推升的應該是租金，而不是房價。她認為，房產稅是對持有型物業征收的，一旦房產稅改革鋪開，而其他一些法律法規沒有跟上的話，業主會把增加的稅負轉嫁給租戶。新房的房價是不計入CPI指數的，而租金是計入的。如果租金大幅上漲的話，短期內CPI指數就會沖高。但從另外一個方面講，房產稅的改革勢必使得現在不太合理的房屋租售比發生一個調整，即租金提高，房價降低。這是房產稅改革帶來的必然結果。解決這一問題的根本途徑在于保障性住房，尤其是公租房的建設要跟上。

　　能否當作高房價“退燒藥”

　　聶梅生強調，房產稅改革不能被僅僅作為房地產調控的一劑“退燒藥”，而必須是一個長遠的制度建設。

　　巴曙松表示，房產稅開征會使房產價格微量下跌，房產稅開征與房地產價格為負相關。由于稅收的本質使得房產稅在房價供求方面不能成為決定性因素，中長期看，開征房產稅對房價的影響有限。

　　中國社科院財貿所稅收室主任張斌指出，按照財政部和國稅總局的政策設計，不動產保有環節的稅收必須具備三大功能：一是調節居民收入分配；二是完善地方稅收體系，替代土地財政成為地方政府重要而穩定的稅源；三是規范土地稅費金制度，完善房地產價格的形成機制。從中央政府的角度考慮，前兩項功能的意義更為重大。

　　巴曙松還認為，從國際經驗看，在實行中央和地方分稅制的國家，房產稅一般是地方政府的支柱性稅種。對于土地制度是公有制的國家，開征房產稅是對使用權的取得、保有所征收的一種占有稅，與土地產權制度并不矛盾，但房產稅稅負通常比土地私有制國家輕。

　　重慶房產稅試點細節尚不明朗

　　就重慶房產稅試點方案的有關問題，有關負責人均表示，房產稅試點方案由中央有關部門擬定并頒布，目前重慶市還沒有接到通知，因此無法透露具體進展和細節。

　　準備工作尚未完成

　　通過當地大型開發商了解到，重慶已進入首批試點名單。目前，重慶市正為房產稅試點進行前期準備和市場調研，包括清查房屋總量、物業類型、區域分布以及房產價值評估等。目前，這些準備工作還沒完成，而房產稅試點具體出臺時間和方案內容，還須等待中央有關部門統籌安排。開征房產稅的前提條件之一是對房地產稅暫行條例進行修改，而這一程序的進展由中央把握。

　　對于重慶房產稅試點方案的操作細則，幾大當地房企的負責人表示，目前的試點方案有很多種版本，其中可行性較大的有兩種，一是偏重對高檔房征收，比如別墅、高端城市公寓等物業形態，一種是對三套房及以上房屋征收。

　　消息人士透露，為了達到保護自住需求的目的，重慶擬根據當地人均居住面積情況，劃定一個免征面積或免征的套數，但采用免征面積這種方式的可能性較大。

　　意在完善稅制

　　對于房產稅試點對當地市場的影響，幾家重慶本土房地產企業的負責人均表示，不同的房產稅方案對房地產市場的影響也將不同。目前，各家公司正積極了解具體方案，這對公司未來的經營計劃和決策有較大影響。

　　消息人士表示，與一線城市相比，重慶房地產市場一直表現平穩，房價上漲并不明顯。此次進入房產稅改革試點城市之列，主要是基于完善地方稅制的考慮，并不是以調控高房價為主要目的。

　　今年以來，重慶在房地產調控方面是比較積極和富有創新的。今年5月，重慶出臺的調控樓市十條措施提出了正醞釀對個人房產收益征稅。目前重慶正在實施城鄉統籌綜合改革，統籌城鄉發展與房地產市場有著相當的關聯性，這也決定了重慶房地產市場的特殊性，這種特殊性或許是重慶房產調控走在全國前列的重要原因。

　　12月以來，重慶樓市成交量保持活躍。上周共計成交4399套、43.42萬平方米。由于11月中下旬以來，市場新增供應項目較多，且銷售情況較好，受此影響，近一段時間市場銷售量一直在高位運行，且波動較小。成交價格方面，上周重慶主城區商品住宅成交均價為6899.25元/平方米，環比增1.39%。與年初相比，重慶主城區商品住宅均價漲幅在15%以內。

　　上海將首批試點房產稅

　　房產稅開征呼聲再起。8日從上海市有關部門獲悉，上海在首批試點房產稅的城市之列。上海房管局已經準備好關于房產稅試點的相關工作，但具體開征時間由中央決定。

　　何時試點尚無定論

　　上海10月7日出臺的樓市新政細則并無房產稅一項，但表示“將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作”。這給市場留下了巨大的想象空間。目前可以肯定的是，上海已進入“部分試點城市”之列。

　　上海市房管局相關人士表示，上海肯定是首批試點征收房產稅的城市。房產稅擬先在部分城市對部分個人擁有的住房試點恢復征收，積累經驗后逐步擴大到全國，但征收房產稅并不是為了降低房價。

　　業內人士透露，由于房產稅涉及面廣、操作復雜、影響大，上海短期內不會推出房產稅，還要看國家政策何時確定和上海房價能否真正降溫。

　　上海資深地產研究專家楊紅旭表示，上海房產稅很可能在明年年初到全國“兩會”期間推出。他認為，推出具體時機要看全國房價走勢。目前看全國樓市下跌的可能性并不是特別大，但漲幅回落了，在個別城市試點房產稅是可能的。地方政府為了表明調控樓市的積極態度，在“兩會”前后試點房產稅完全有可能。

　　目前，上海市正逐步建立和完善上海房屋狀況信息中心，據此可搜索上海目前所有房屋狀況信息，進一步健全對房屋權屬等的監管。上海市房管部門的信息系統也已升級，可查詢上海居民擁有的房屋、產權關系等資料。

　　有專家認為，征收房產稅的一個重要原因是為了推進保障性住房建設，起到調節國民收入分配的作用。“保障房開工率不足，保障房建設資金可能青黃不接。”分析人士認為，房產稅的征收有利于緩解保障性住房建設的資金不足問題。

　　多個版本未獲官方回應

　　關于上海試點房產稅的說法在業內至少有三個版本。第一個版本是只對二套以上普通商品房和別墅征收。第二個版本是僅對新購房屋進行征收，且以每戶家庭名下一定房產面積為“起征點”。第三個版本是無論增量、存量都要征稅，按人均面積征收。

　　有研究人士分析，若以家庭為單位，有可能造成離婚率的上升，傾向于以人均面積為起征點。房產稅稅率或為累進稅率，房屋價值高、人均面積大的房屋，稅率更高。有消息稱，在上海提交的房產稅試點方案中，稅率初定在房價的0.5%-0.8%。

　　一個值得關注的現象是，5月至今，有關上海將試點房產稅的消息一直處于猜測和“傳說”階段，沒有官方的正式澄清。而上海房管部門的口徑是，上海房管部門雖不是稅收征管的主管部門，但如果政策出臺，會積極配合貫徹落實。

　　北京上調土地增值稅預征率至2％

　　北京市住建委、市財政局、市地稅局近日聯合下發通知，將大部分房地產項目的土地增值稅預征率由1％上調至2％，實施日期自2010年10月1日起。

　　通知稱，對房地產開發企業銷售經濟適用住房、限價商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。但容積率小于1．0的房地產開發項目，則要按照銷售收入的3％預征土地增值稅。其他房地產開發項目，統一按照銷售收入的2％預征。

　　一直以來，我國土地增值稅都存在預征率偏低、與房價快速上漲不匹配的現象。為此，今年5月25日，國家稅務總局專門出臺了《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，劃定了土地增值稅預征的最低限：除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2％，中部和東北地區省份不得低于1．5％，西部地區省份不得低于1％，并要求各地根據不同類型房地產確定適當的預征率。

　　業內人士認為，上調土地增值稅預征率將進一步收縮開發商銀根，增加房地產企業的稅費成本，并迫使房地產企業調節銷售速度和房價，從而增強房地產調控效果。北京中原地產分析認為，土地增值稅預征率翻倍，將使開發商成本增加超過1個百分點。