上半年多數(shù)上市房企增收不增利 分化加劇

　　在今年3、4月時(shí)，業(yè)界對(duì)房企業(yè)績(jī)的判斷還“偏悲觀”，由于銷售低迷，多家房企都普遍出現(xiàn)了負(fù)債率上升、現(xiàn)金流下降、存貨量大幅上升的情況。

　　隨著5、6月全國(guó)樓市回暖，保利、萬(wàn)科和中海三家房企連續(xù)兩個(gè)單月銷售金額都超過(guò)100億元，房企銷售回款增加，為上半年“成績(jī)單”增色不少。如萬(wàn)科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高37%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流合計(jì)為114億元，增幅高達(dá)208.19%。現(xiàn)金流改善意味房企已經(jīng)度過(guò)“最難關(guān)”，但部分中小房企如大龍地產(chǎn)、萬(wàn)方地產(chǎn)等頻現(xiàn)虧損，顯露出房企分化加劇。

　　記者了解到，三、四季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季，如萬(wàn)科、保利、中海、龍湖等龍頭的推盤比例都是4:6，下半年銷售業(yè)績(jī)將達(dá)到全年的高峰。萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰稱，萬(wàn)科推盤量主要集中在下半年，尤其9月份后預(yù)計(jì)會(huì)有明顯增加，全年銷售超越去年1215億元是“大概率事件”；而一向穩(wěn)健的中海已經(jīng)明確上調(diào)年度銷售目標(biāo)從800億元到1000億元；此外，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)保利年內(nèi)銷售突破1000億元也應(yīng)在意料之中。

　　市場(chǎng)回暖，手持現(xiàn)金增多，房企也重燃“拿地”熱情，6月以來(lái)尤其明顯。數(shù)據(jù)顯示僅 7月份萬(wàn)科、保利、中海3家公司就至少斥資130億元在全國(guó)市場(chǎng)上拿地。雖然中海、保利將緊追萬(wàn)科邁入“千億俱樂(lè)部”，但萬(wàn)科、保利同時(shí)也面臨著利潤(rùn)率下滑的隱憂。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著樓市回暖，改善性需求得到釋放，折扣優(yōu)惠逐漸取消，下半年樓市或?qū)摹芭芰俊鞭D(zhuǎn)向“保價(jià)”。

　　■ 庫(kù)存分析

　　庫(kù)存居高難下

　　經(jīng)歷了年初的市場(chǎng)冰點(diǎn)，自3月份樓市成交量逐步回升。綜合多家房企上市公司年中報(bào)來(lái)看，包括萬(wàn)科、萬(wàn)通等一線房企在內(nèi)，雖然在上半年都不同程度地調(diào)整了各自的推盤節(jié)奏和推盤量，隨著市場(chǎng)銷售回暖，庫(kù)存也逐漸被緩慢消化，但庫(kù)存總量的逐年持續(xù)增加卻難以掩蓋。

　　來(lái)自中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月底，標(biāo)桿房企在49個(gè)城市在售項(xiàng)目庫(kù)存量相對(duì)于2011年同期增加了約6成，隨著調(diào)控深入，在今年年初標(biāo)桿房企的庫(kù)存總量達(dá)到峰值，接近2008年底的歷史最高位。一位地產(chǎn)分析人士指出，持續(xù)兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控政策顯著地影響了市場(chǎng)成交量。限購(gòu)和限貸雙重政策影響疊加使開(kāi)發(fā)商在過(guò)去一年始終面臨較大的銷售壓力。

　　盡管從已公布業(yè)績(jī)的上市房企年中報(bào)來(lái)看，完成全年目標(biāo)超半數(shù)的企業(yè)并未低于往年同期水平，然而“增收不增利”的現(xiàn)狀下，在大多數(shù)房企看來(lái)，下半年依然以“去庫(kù)存”為主。華潤(rùn)置地主席王印在之前股東大會(huì)后表示，有些城市的市場(chǎng)表現(xiàn)稍微轉(zhuǎn)好，但即使在這種情況下，華潤(rùn)置地目前的售價(jià)與去年相當(dāng)，將繼續(xù)堅(jiān)持“走量”銷售策略。萬(wàn)科下半年的推盤量將明顯超過(guò)上半年，環(huán)比上升幅度可能超過(guò)40%；記者還了解到，在7月份實(shí)現(xiàn)銷售面積全國(guó)第一的恒 大地產(chǎn)，下半年貨量依然充足，并寄望于即將到來(lái)的金九銀十保持銷售額穩(wěn)中有升。

　　■ 利潤(rùn)分析

　　中海最賺錢 萬(wàn)科凈利率下跌

　　數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)以67.9億元凈利蟬聯(lián)最賺錢上市房企，比萬(wàn)科超出30.6億元。據(jù)匯豐銀行分析，中海上半年平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)12%，而土地成本僅占售價(jià)20%，使其達(dá)到近41%毛利率、27%凈利率。

　　但中海的高盈利僅是特例，從目前披露的數(shù)據(jù)看，如萬(wàn)科上半年雖然凈利潤(rùn)同比大增25%，但毛利率、凈利率分別同比下降5.6%、2.2%。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前A股披露中報(bào)的38家房企中，有17家凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下跌。

　　龍頭中最典型的是保利和招商，兩家上半年凈利率都同比下跌6%。保利上半年銷售額雖然同比增27.5%，但凈利潤(rùn)同比大跌12%至24.55億元；招商上半年銷售額大增136%至161億元，凈利潤(rùn)也大跌16.9%至12.2億元。業(yè)內(nèi)人士指出，在衡量房企賺錢的三個(gè)指標(biāo)中，凈利潤(rùn)上漲表示盈利增加，但凈利率和毛利率下跌，說(shuō)明利潤(rùn)被攤薄。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，利潤(rùn)減少除了受計(jì)提減值、合作項(xiàng)目增多影響外，上半年樓市低谷時(shí)，部分龍頭房企采取“以價(jià)換量”策略，保住銷售量、銷售面積的正增長(zhǎng)，但銷售均價(jià)下跌，使得凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，由于上半年龍頭房企銷售情況完成較好、整體樓市也明顯回暖，預(yù)計(jì)下半年房企推盤時(shí)將會(huì)更多顧及利率指標(biāo)，如保利7月的簽約均價(jià)已同比升8.5%。記者獲悉，預(yù)計(jì)8月底發(fā)布中報(bào)的恒 大近期已對(duì)投資者表示，三、四季度將更關(guān)注利率指標(biāo)。

　　■ 價(jià)格分析

　　成交量上升 價(jià)格下降

　　從目前房企公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，包括萬(wàn)科、保利、招商、華潤(rùn)等房企在2012年上半年均取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，有些企業(yè)在上半年已完成全年銷售任務(wù)的七成以上，但銷售增速有明顯放緩的趨勢(shì)，這種情況在銷售均價(jià)方面有更加直接的體現(xiàn)。

　　上半年萬(wàn)科依然以625.4億元的銷售額位居眾房企榜首，但以上半年簽約602.5萬(wàn)平米的面積計(jì)算，銷售均價(jià)為10380元，較去年同期下降10.6%，與此同時(shí)，公司的結(jié)算均價(jià)也有所降低。萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰對(duì)此表示稱，這反映了市場(chǎng)調(diào)整期部分城市或區(qū)域住房?jī)r(jià)格調(diào)整的影響，但更主要的原因還是銷售結(jié)構(gòu)的變化。

　　業(yè)績(jī)向來(lái)穩(wěn)健，且在上半年市場(chǎng)表現(xiàn)出眾的保利地產(chǎn)，盡管半年實(shí)現(xiàn)超500億的銷售業(yè)績(jī)，但凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭依舊未改，合約銷售均價(jià)與去年基本持平；曾在2011年增長(zhǎng)乏力的金地集團(tuán)在2012年上半年發(fā)力后，簽約面積和金額雙雙增長(zhǎng)，但銷售均價(jià)下浮達(dá)到13.8%；另一個(gè)堅(jiān)持走高利潤(rùn)率并在今年年初調(diào)整銷售策略的招商地產(chǎn)盡管在上半年業(yè)績(jī)創(chuàng)造了有史以來(lái)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，但同時(shí)在售項(xiàng)目的合同均價(jià)卻同比下降21.1%。業(yè)內(nèi)分析人士指出，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，得益于降價(jià)促銷的銷售策略和銷售目標(biāo)制定保守。

　　但也有一些企業(yè)在銷售均價(jià)的方面保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。中海地產(chǎn)上半年合同均價(jià)13580元/平米；而根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的披露，在7月份創(chuàng)下銷售面積第一的恒 大地產(chǎn)上半年的銷售均價(jià)也實(shí)現(xiàn)了持續(xù)增長(zhǎng)，上浮13.8%。