各大房企抱團取暖 一線城市聯合拿地達298億

　　7月17日，中冶置業和北京五建聯合體以22億元且配建4700平米保障房拿下舊宮地塊成為“地王”，在諸如北京萬柳、來廣營等地塊的拍賣中，也出現多家聯合競拍者。

　　調控已讓房地產企業在連續兩年內紛遭預售款銳減、結算項目進度放慢、融資稀缺等壓力。

　　不過，開發商卻必須要活下去。在資金鏈緊張時，這些原本闊綽的大佬們更加傾向于“聯合體”的方式擴張市場。這其中的主要目的則在于分解風險，而并不是像以前單純為了拿地。

　　一線城市兩年共涉298億元

　　鏈家地產市場研究部經理常清分析說，自去年調控以來，房企聯合拿地現象就逐漸增多。雖然2012年以來，由于土地成交量較以往減少，聯合拿地的趨勢并不明顯，但近期一些熱點地塊競拍中仍不乏聯合拿地的企業參與其中。比如萬柳地塊中未中標的九龍倉中建聯合體，以及北京舊宮地塊競拍中參與的萬科京漢置業聯合體。

　　長期從事房地產市場咨詢業務的蘭德咨詢（中國）有限公司總經理宋延慶說：“由于當前調控沒有任何松動趨勢，民營房企單憑一己之力很難做大做強。因為主要受限于人力、土地、資金等資源的限制。所以一些民營房地產企業更愿意尋找一些國企合作?！?/P>

　　在去年9月份，融創中國董事長孫宏斌就曾與保利成立合營公司以底價29.9億元成功取得天津市津西解（掛）2011-188號地塊，創造了當年的天津“地王”。2011年12月，融創中國又與國企方興地產組成聯合體以30.6715億元購得北京來廣營地塊。今年7月，這兩家善做高端住宅的企業共同打造的“望京·金茂府”與“亞奧·金茂悅”項目亮相，并將于今年后半年入市。盡管方興地產與融創中國就此項目雙方出資比例為1:1，但孫宏斌卻“毫不忌諱”地將這兩個項目定義為方興地產的招牌產品“金茂系”。

　　而諸如在萬柳地塊參與競拍的九龍倉中建聯合體，香河地塊拍賣中的萬科五礦聯合體都與方興融創一樣屬于“國民”強強聯合的模式。

　　據統計數據，2011年和2012年，北京和廣州聯合拿地在所有拿地項目比例中占比分別為27.1%、5.4%和14.3%、10.5%，上海在2011年也有1.2%項目被聯合體拿到，三城市兩年聯合拿地25個項目，共涉金額近298.13億元。參與聯合拿地的北京萬科三次與不同企業聯手，中海地產則兩次牽手廣州市金譽實業投資集團有限公司拿到廣州開發區開源大道以南住宅用地和二類居住用地。

　　“抱團取暖”意在減壓

　　進入2011年，每次聯合體出現，輿論總認為這是資金鏈緊張的表現。由于調控手段密集出臺并持續長久，大量開發商都面臨高庫存壓力和融資渠道封閉的雙重考驗?！氨F取暖”的說法開始盛行。

　　也有觀點認為從近幾年融創、萬科、富力等巨頭型企業選擇與自己同級別房企聯手，形成更加強勢的聯盟，可以看出，房地產合作模式已經逐漸由“大小聯合”、“強弱聯合”“專業與資本聯合”向“強強聯合”、“專業與專業聯合”、“大大聯合”演變。

　　一位中國房地產協會高層人士告訴記者說：“現在他們聯合競拍的背后其實主要在于分解風險，而不是像之前一樣僅僅為了拿地?！?/P>

　　他認為，目前整體房地產市場呈現出一定的回暖趨勢，但是房企對未來具體的政策預判則“心里發虛”。這種不踏實心情主要源自對未來政策的不確定性。不久前，一些地方政府的微調并未被叫停。這讓一些企業開始產生“幻想”。他們希望地方政府甚至中央能對當下政策略開“氣門”。不過日前國務院督察組的調研則讓房企再度陷入糾結。而如今這種擔心似乎又在最近頻現的“國務院督察組肯定一線城市調控效果”的新聞中得以緩解。

　　鏈家分析師常青說：“聯合拿地不僅能夠減輕房企的資金壓力，亦可分攤可能出現的風險。尤其調控以來，一些房企銷售回款難度加大，融資渠道受阻，資金缺口不斷擴大。即使今年的銷量提升，但還未完全擺脫調控的影響，聯合其他房企拿地能夠減少購地支出，緩解資金壓力。此外，一些規模較大、總價較高的地塊對于大型房企同樣會存在一定的資金壓力，且開發周期較長，在分攤風險的同時，也能夠增加拿地的中標幾率?！?/P>

　　而蘭德咨詢總經理宋延慶對“分擔風險”的另一種理解是優勢互補。他說：“聯合體開發項目不僅把握更大，資金實力更強，而且可以做到優勢互補?！彼e例說，有些房企更善于做設計，有些更善于打造概念產品，組合可以帶來高效益。

　　以北京為例，當中小房地產開發商捉襟見肘無錢拿地時，方興、融創、恒大、龍湖等龍頭企業業績則依舊得以飄紅且不斷購入土地。他認為，這些大型企業都具備自身獨特的優勢和特點，而實現聯合開發則更能實現優勢互補取長補短。

　　一位匿名房地產開發商則對記者說：“即便是互補的聯合體開發項目，也應該趨于大勢積極去庫存化，而不要等到撐不住了再降價銷售。”