土地集中度接近五成、年度待開(kāi)發(fā)面積占比高達(dá)93%、市場(chǎng)占有率超過(guò)40%、新增信貸額有選擇地流向品牌企業(yè)……北京市房協(xié)近日發(fā)布的《北京房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告》顯示，在新房成交量攀升、信貸放量之際，品牌房企們也開(kāi)始抄底拿地，土地資源集中度凸顯，市場(chǎng)占有率增大，相比之下，中小企業(yè)的負(fù)債率則居高不下。
事實(shí)上，隨著樓市的回暖，目前各地新房成交量均不斷上升，信貸放量逐步加大，但與之相反的是，國(guó)房景氣指數(shù)、住宅新開(kāi)工量、在建總量等卻均有所下滑。業(yè)內(nèi)人士分析，上述數(shù)據(jù)說(shuō)明當(dāng)下樓市回暖的利好僅被部分品牌企業(yè)獲取，市場(chǎng)分化日益嚴(yán)重。隨著調(diào)控的進(jìn)行，行業(yè)內(nèi)部?jī)蓸O分化趨勢(shì)將進(jìn)一步加深。
土地
十大房企掌控九成待開(kāi)發(fā)面積
8月4日，房企龍頭萬(wàn)科公布的7月簡(jiǎn)報(bào)顯示，在剛剛過(guò)去的一個(gè)月，萬(wàn)科在上海、寧波、南昌、青島、天津和西安6個(gè)城市拿地，凈用地面積合計(jì)超過(guò)45萬(wàn)平方米，萬(wàn)科根據(jù)權(quán)益比例需支付金額超過(guò)30億元；8月6日，龍湖公布的近期拿地情況顯示：在過(guò)去的一個(gè)月時(shí)間，龍湖地產(chǎn)分別以總價(jià)26.24億元競(jìng)得福建晉江G2012-13至18地塊；經(jīng)過(guò)395次競(jìng)價(jià)，以16.5億元在大連拿下一塊住宅用地，樓面價(jià)8767.3元/平方米；以總價(jià)42億元底價(jià)競(jìng)得重慶北部新區(qū)四宗地塊，總面積88萬(wàn)平方米，三次拿地支出總和接近85億元。
此外，另一家龍頭級(jí)房企保利地產(chǎn)7月至今也在濟(jì)南、沈陽(yáng)等地出手拿地，半月斬獲土地儲(chǔ)備達(dá)150萬(wàn)平方米，中海、金科、中信、綠地等也在過(guò)去的一個(gè)月里斬獲不少土地儲(chǔ)備，此前失手北京萬(wàn)柳地塊的融創(chuàng)，也在天津拿下三宗宅地，并在上海與綠城聯(lián)手以16.44億元的價(jià)格拿下一宗地塊……
“雖然近期出現(xiàn)了一些高價(jià)地，但都是由地塊本身罕見(jiàn)的品質(zhì)決定的，相對(duì)仍是少數(shù)，‘抄底’是目前品牌房企拿地的一大主旋律。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示，特別是7月以來(lái)，在全國(guó)土地市場(chǎng)上，品牌房企們一改此前沉默，在地方加大土地特別是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的前提下，開(kāi)始釋放拿地沖動(dòng)。
縱觀上述品牌房企拿地情況，除個(gè)別項(xiàng)目外，大部分以底價(jià)成交為主，其中8月初，龍湖在重慶所拿四塊地都是底價(jià)競(jìng)得；萬(wàn)科7月拿下的地塊，也以底價(jià)成交為主；融創(chuàng)天津三地塊也是底價(jià)取得；而諸如萬(wàn)科、保利等房企也表示會(huì)繼續(xù)關(guān)注下半年土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但不會(huì)高價(jià)拿地，更多的是“滿(mǎn)足需求”。保利地產(chǎn)方面也曾表示，在持續(xù)斬獲土地資源的情況下，未來(lái)還會(huì)重點(diǎn)關(guān)注住宅地塊，中高端、剛需都會(huì)涉獵。
“事實(shí)上我們從五年前開(kāi)始跟蹤一些品牌房企的拿地情況，發(fā)現(xiàn)越是調(diào)控關(guān)口，品牌房企集中底價(jià)拿地的情況越突出。”北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志告訴記者，根據(jù)房協(xié)過(guò)去五年跟蹤的數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)科、保利、中海等十大品牌房企在過(guò)去五年間拿地的集中度越來(lái)越突出，以北京市場(chǎng)為例，在1000多家在冊(cè)房企中，十大品牌房企2011年拿地總量占北京住宅用地供應(yīng)量的45%。
“今年的數(shù)據(jù)我們還在檢測(cè)當(dāng)中，但大的趨勢(shì)是一樣的，而且有越來(lái)越集中的態(tài)勢(shì)。”負(fù)責(zé)為中房協(xié)和北京市房協(xié)提供監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的東方金城國(guó)際信用評(píng)估有限公司副總經(jīng)理劉世平告訴記者，作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況四大數(shù)據(jù)之一，五成土地集中在十大房企手中，且有愈演愈烈的趨勢(shì)，說(shuō)明隨著調(diào)控的深入，資源的集中度越發(fā)凸顯，當(dāng)下通過(guò)低價(jià)儲(chǔ)備大量土地的開(kāi)發(fā)商勢(shì)必成為未來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo)者，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”現(xiàn)象。“我們目前的跟蹤情況顯示，以北京市場(chǎng)為例，十大房企手中握著的年度土地待開(kāi)發(fā)面積總量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)比重的93%，換句話(huà)說(shuō)，兩年以后的供應(yīng)超過(guò)九成集中在這10家當(dāng)中。”劉世平判斷，隨著調(diào)控的深入，行業(yè)內(nèi)部?jī)蓸O分化趨勢(shì)進(jìn)一步加深。
市場(chǎng)
品牌房企占有率加速攀升
不斷集中的資源遠(yuǎn)不止土地一項(xiàng)，不斷回暖的銷(xiāo)售量和銀行逐漸放松的信貸情況，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)另一大資源——資金開(kāi)始集中流向部分企業(yè)。
根據(jù)已經(jīng)公布的半年報(bào)顯示，萬(wàn)科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和203.1億元；在營(yíng)業(yè)額方面，其營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了307.23億元，同比上漲53.7%；在負(fù)債率方面，剔除預(yù)售賬款，萬(wàn)科真實(shí)負(fù)債率只有39.3%，較去年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。
從每股的現(xiàn)金流量來(lái)看，大部分企業(yè)數(shù)據(jù)相比一季度都有明顯好轉(zhuǎn)。萬(wàn)科在半年報(bào)中的每股現(xiàn)金流量為0.26元，而在一季度僅為0.12元；萊茵置業(yè)從一季度的0.1158元上漲到目前的0.4173元，其他品牌房企的資金情況也大多明顯緩解。
張大偉告訴記者，今年1-2月，受春節(jié)影響，十大品牌房企的成交量亦陷入低谷。進(jìn)入3月以來(lái)，由于節(jié)后剛性需求集中釋放，再加上房企加快推盤(pán)節(jié)奏并廣泛實(shí)行低價(jià)促銷(xiāo)的策略，品牌房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)開(kāi)始逐漸回升。5-6月，保利、萬(wàn)科和中海三家房企連續(xù)兩月單月銷(xiāo)售金額都超過(guò)100億元大關(guān)，成為市場(chǎng)佼佼者。6月，標(biāo)桿房企的總銷(xiāo)售額首次突破700億元，創(chuàng)出歷史新高。
資金
更多信貸傾向大房企
促使品牌房企現(xiàn)金流轉(zhuǎn)好的，不僅僅在銷(xiāo)售一項(xiàng)。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，同比增長(zhǎng)6.2%，增速比1-6月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款8723億元，增長(zhǎng)8.8%；自籌資金21284億元，增長(zhǎng)10.3%；其他資金20596億元，增長(zhǎng)2.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款12750億元，增長(zhǎng)5.5%；個(gè)人按揭貸款5094億元，增長(zhǎng)4.6%。
“信貸數(shù)據(jù)的攀升，讓開(kāi)發(fā)商在通過(guò)去庫(kù)存化迅速改善資金鏈的同時(shí)，又多了一個(gè)籌資的渠道。”張大偉表示，盡管從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)無(wú)法看出增加的信貸是否批向一些大型品牌房企，但不可否認(rèn)，在市場(chǎng)資金鏈較緊的情況下，品牌房企獲取貸款的能力遠(yuǎn)大于中小房企。
北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)職副會(huì)長(zhǎng)李陽(yáng)在出席由北京市房協(xié)和聯(lián)合舉辦的品牌房企綜合實(shí)力50強(qiáng)頒獎(jiǎng)禮上也曾坦言，在審批信貸額度時(shí)，品牌房企獲取率確實(shí)較高，且未來(lái)這種趨勢(shì)依然會(huì)延續(xù)。
“總體上講，品牌房企在推盤(pán)策略、產(chǎn)品定位以及銷(xiāo)售策略等方面較前期均有所調(diào)整，讓他們?cè)诒据喺{(diào)控后，資金狀況反而轉(zhuǎn)好，加之寬松出的資金又通過(guò)各種渠道流向這些企業(yè)，拉大了它們與中小房企的差距。”陳志告訴記者，細(xì)看北京的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，絕大部分賣(mài)得不錯(cuò)的樓盤(pán)都是品牌房企的低價(jià)樓盤(pán)，有的項(xiàng)目幾乎是成本價(jià)銷(xiāo)售。正是有了這種快速的去庫(kù)存化，讓品牌房企相對(duì)于其他企業(yè)爭(zhēng)取了最有利的時(shí)機(jī)。“目前北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率基本維持在72%以上，總體負(fù)債壓力較大，相比而言，由于去庫(kù)存化做得好，品牌房企真實(shí)負(fù)債情況尚佳，且由于手握土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，償還能力也比較不錯(cuò)。”
專(zhuān)家觀點(diǎn)
資源集中加大調(diào)控難度
“從判斷一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)很重要的幾大指標(biāo)——土地、市場(chǎng)占有率、資金狀況、利潤(rùn)率、資產(chǎn)總額來(lái)看，本輪調(diào)控進(jìn)行到現(xiàn)在，資源的集中度已經(jīng)越來(lái)越突出。”北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志指出，以北京市場(chǎng)為例，在冊(cè)的1000余家房企中，隨著土地、信貸、利潤(rùn)率等因素的越發(fā)集中，一些大型品牌房企的市場(chǎng)占有率越來(lái)越突出，尤其是市場(chǎng)占有率前三名的企業(yè)，有的單家市場(chǎng)份額接近10%，這說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部?jī)蓸O分化已經(jīng)越來(lái)越凸顯。
中投顧問(wèn)宏觀經(jīng)濟(jì)研究員白朋鳴指出，盡管經(jīng)過(guò)兩次降息，實(shí)際信貸環(huán)境有所放松，但對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資渠道并沒(méi)有拓寬，仍處于大量堵塞境地，加上包括限購(gòu)令在內(nèi)的一系列政策未能解除，進(jìn)一步抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度，這一點(diǎn)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)房景氣指數(shù)不斷下滑也可知一二。“成交量在不斷攀升、信貸總量也在放大，為何總體的開(kāi)工量、在建總量、景氣指數(shù)都在下滑，說(shuō)明回暖僅僅在局部地區(qū)、局部項(xiàng)目甚至局部企業(yè)的項(xiàng)目，大部分企業(yè)的情況不是很好，甚至更糟。”
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，隨著資源集中度的不斷攀升，相比于樓市調(diào)控最緊張的階段，未來(lái)中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力可能會(huì)更大，相反央企以及品牌房企的融資渠道相對(duì)更加廣闊，現(xiàn)金儲(chǔ)備更加充裕。“現(xiàn)在已經(jīng)有了這個(gè)趨勢(shì)，出于戰(zhàn)略布局和快速擴(kuò)張的需要，品牌房企在加大抄底土地市場(chǎng)的同時(shí)，也開(kāi)始加大對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的收購(gòu)力度。
不過(guò)究竟市場(chǎng)是否會(huì)因資源集中度的不斷提高導(dǎo)致“寡頭時(shí)代”的來(lái)臨，目前業(yè)內(nèi)仍存有爭(zhēng)議。白朋鳴認(rèn)為，盡管品牌房企加大土地儲(chǔ)備和現(xiàn)金流量必然會(huì)增加自身規(guī)模，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能形成寡頭壟斷局面。一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量極大，整體房地產(chǎn)投資額數(shù)萬(wàn)億元，而最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科的投資額不過(guò)幾百億元，僅占整體市場(chǎng)規(guī)模的1%左右。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性較強(qiáng)，即使是品牌房企也難以在地方上獲得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。此外，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管較為嚴(yán)厲，不會(huì)允許房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)寡頭壟斷現(xiàn)象。因此，類(lèi)似于移動(dòng)、聯(lián)通、電信三分電信市場(chǎng)以及中石油、中石化、中海油三分石油市場(chǎng)的寡頭壟斷局面在房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)。
但包括張大偉在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，隨著品牌開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率的不斷攀升，話(huà)語(yǔ)權(quán)及資源集中度勢(shì)必增加，即便是寡頭時(shí)代不會(huì)形成，但品牌房企對(duì)于市場(chǎng)的掌控度肯定會(huì)加大，從市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的角度看，并非好事；而從價(jià)格的調(diào)控來(lái)看，由于這些企業(yè)往往又不差錢(qián)，可能會(huì)在一定程度上影響市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)。“比如說(shuō)，在歷次調(diào)控中，率先降價(jià)的都是民企，品牌開(kāi)發(fā)商往往都會(huì)繃到最后一刻。”張大偉分析表示。
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