我國多地整頓房產中介

      針對一段時間以來房產中介市場存在的亂象，多個地方積極創新管理的方法手段，整治取得了一定成效。業內人士建議，《房地產經紀管理辦法》自去年實施后，當前宜進一步加大落實力度，實現執法必嚴、協同監管，同時做大做強行業協會，加強行業自律，實現優勝劣汰。

“制度+科技”加強監管

　　  近年來，多個地方紛紛出臺房產中介領域的管理措施，并通過網上監管等科技手段加以實施，取得了較好效果。

　　  例如，上海、北京、深圳等城市均已推行存量房網上交易和資金監管系統。今年4月1日起，南京也開始運行存量房網上交易和資金監管系統。二手房交易環節的資金除定金外將全部納入監管賬戶，只有等交易完成后，二手房賣主才能拿到房款，中介公司才能拿到傭金。而此前通過中介交易時，如果房子交易最終沒有實現，買方就會要求傭金和首付款，此時往往會產生糾紛。據不完全統計，去年因二手房交易資金問題產生的糾紛就多達400多鏈家地產南京公司市場部經理舒莉莉表示，這一措施其實就是讓政府充當“支付寶”的角色。實行二手房交易“網簽”后，只有經過備案的中介公司才能登錄系統進行二手房交易，一定程度上杜絕了“黑中介”的活動，也有助于解決房地產中介吃差價、一房多賣、傭金不還等問題。資金監管系統則可以防止中介公司在雙方簽訂合同后就收錢走人的情況出現，促成合同最終成立，維護買賣雙方的利益。

　　  業界人士建議，一些地方的存量房網上交易和資金監管系統還可進一步完善。南京滿堂紅房地產中介公司經紀人王靜說，完成全部交易的時間由過去的三天延長到現在的至少一個月，效率需要進一步提升；此外，資金托管產生了大量的現金流，本金和利息的監管、流向需要更加公開透明。

　　  再如，針對房產中介市場存在的“陰陽合同”偷逃稅款現象，北京市從去年底開始應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管。北京市采集了最新的存量房交易數據作為測算依據，應用房地產估價技術對存量房交易申報價格進行評估，重新修訂了存量房交易計稅價格核定辦法，并根據房地產市場交易情況進行動態更新存量房交易價格評估值。

　　  根據規定，對于申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當理由的，按核定計稅價格征收稅款。記者了解到，采用新的價格評估方法后，動態檢測系統所評估的價格與市場價已經相當接近，有效壓縮了作弊空間。

業界呼吁“執法必嚴”

　　  業內人士表示，由國家有關部門制定的《房地產經紀管理辦法》已于去年4月1日實施，這是我國房產中介領域的一項重要政策規范，已經產生了積極效果，當前宜進一步加大落實力度。

　　  中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強說，《房地產經紀管理辦法》的許多條款都具有較強的針對性。例如，針對信息隱瞞及披露不充分等問題，明確了房地產經紀機構的信息公示和告知義務；針對業務委托不規范問題，明確規定了房地產經紀服務合同行為；針對房地產經紀服務違規收費問題，對房地產經紀服務實行明碼標價制度。

　　  業內人士同時表示，“有法可依”還須“執法必嚴”，防止“多頭管理”變成“空頭管理”。中國房產信息集團研究總監薛建雄說，目前對房地產中介機構的監管，涉及工商、物價、勞動等多個部門，這些部門尚未形成有效的監管合力。對于領取營業執照從事房地產中介的大量個體經營戶難以納入房地產主管部門備案監管范圍，對于存在未備案等違規行為的房地產中介機構難以吊銷營業執照，及時清出市場。

　　  薛建雄表示，《房地產經紀管理辦法》在執行中應由建設、物價、勞動、工商、稅務等多個部門齊抓共管，而哪一家具體負責哪一塊、如何加強協同還需更加完善。“例如，交易中假證明、假材料之所以能夠蒙混過關，主要是因為主管部門和社保、稅務部門沒有一個很好的聯系機制，缺乏共享的信息平臺。”

　　  上海漢字地產總經理施宏叔認為，利益驅動加上尚不完善的監管機制，導致中介違規行為屢禁不絕。《房地產經紀管理辦法》的最終落實，還要靠更為細的地方細則，對于群眾舉報的中介違法違規行為及時予以查處。

做大做強行業協會

　　  業內人士建議，在政府部門加強和完善監管的同時，還須創新房產中介行業的自律方式方法，做大做強行業協會，加快市場的優勝劣汰。

　　  南京市房管局中今科的負責人說，目前我國房地產中介采取的是備案制，這導致這個行業進入門檻偏低，公司規模大小不一，員工素質參差不齊。由于中介服務成本低，一張桌子幾個人就撐起了一家門店，有的門店除了進行房屋中介以外，還進行勞務中介，有的甚至還進行日用品零售。這些中介多為從事“地下”交易，給監管帶來很大難度。

　　  柴強表示，從市場經濟發達國家和地區的經驗看，房地產經紀機構和人員應當加入房地產經紀行業組織實行自律管理。我國還未建立全國性的房地產經紀協會組織，一些地方甚至連區域性的房地產經紀協會也沒有，即便是已經建立的地區性經紀協會，在會員數量、服務培訓、管理手段上往往不盡如人意，使行業自律處于缺位狀態。他建議，這一點今后應在《城市房地產管理法》的修訂中予以解決。

　　 “從業人員素質是決定行業水平的關鍵。”柴強說，鑒于目前取得全國房地產經紀人資格的人數還較少，《房地產經紀管理辦法》規定房地產經紀服務合同應當由一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名，此條應是過渡性規定。“等將來取得全國房地產經紀人資格的人數達到一定規模時，應當規定只有具有全國房地產經紀人資格者才可以在房地產經紀服務合同上簽名。”