近期的土地市場(chǎng)并未像炙熱的天氣一樣火爆，底價(jià)、低價(jià)成交成為市場(chǎng)主旋律，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)冷清局面。但是，在個(gè)別一線城市，開發(fā)商拿地預(yù)期向好，“地王”時(shí)有冒出，土地市場(chǎng)已呈現(xiàn)出回暖跡象。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，接下來幾個(gè)月，如果土地溢價(jià)明顯增多，土地市場(chǎng)很可能成為下一輪調(diào)控焦點(diǎn)。
“個(gè)別回暖”影響對(duì)調(diào)控的預(yù)期
雖然目前的“個(gè)別回暖”不足以左右整體市場(chǎng)，但也在一定程度上影響了人們對(duì)調(diào)控的預(yù)期，可能會(huì)刺激更多購房者加快入市。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，土地市場(chǎng)或成接下來樓市調(diào)控關(guān)注點(diǎn)。
土地拍賣的高溢價(jià)不僅會(huì)推動(dòng)周邊一手房、二手房的房價(jià)，還可能進(jìn)而導(dǎo)致下一輪土地基價(jià)的增高，成為房價(jià)上漲的誘因。李國政認(rèn)為，目前樓市調(diào)控進(jìn)入了敏感期，土地市場(chǎng)的“風(fēng)聲”很容易被市場(chǎng)誤解為趨勢(shì)和信號(hào)，從而一定程度上推動(dòng)市場(chǎng)的非理性發(fā)展。
近期，中央一直保持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度。7月5日，央行強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房；7月19日，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)文，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈；7月下旬，國務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施開展專項(xiàng)督察。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東表示，近期大量高溢價(jià)地塊出現(xiàn)也增加了中央有關(guān)部門對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。如果接下來土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的回暖趨勢(shì)，很可能會(huì)出臺(tái)針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控措施。
整體保持著低位運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)
自6月以來，各地樓市淡季不淡，住宅成交量回升，部分城市甚至重現(xiàn)排隊(duì)購房的久違場(chǎng)面。但另一方面，土地市場(chǎng)卻依然“淡定”，整體保持著低位運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。
在幾天前舉行的武漢第七次土地拍賣會(huì)上，共推出11宗地塊，除5宗延期外，僅有1宗地塊出現(xiàn)競(jìng)價(jià)，其余均以底價(jià)成交。樓面地價(jià)最高每平方米僅2455元，最低每平方米僅750元，被業(yè)內(nèi)稱為“土地賣出白菜價(jià)”。
不僅在武漢，石家莊近期舉行的第七批國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓活動(dòng)中，7宗市區(qū)地塊全部以底價(jià)成交，依然難破今年以來的“底價(jià)”魔咒。
類似的冷清現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在二、三線城市，在一線大城市也較為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份上海共出讓10宗經(jīng)營性用地，較6月大幅減少11宗，其中3宗為新房市場(chǎng)熱點(diǎn)置業(yè)板塊。即便如此，最終卻均以溢價(jià)率20%至40%之間成交，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)預(yù)期。
實(shí)際上，自年初以來，全國土地市場(chǎng)就普遍呈現(xiàn)較為冷清的局面。國家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%。另據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，在105個(gè)受監(jiān)測(cè)的主要城市中，二季度有53個(gè)城市住宅地價(jià)環(huán)比持平或負(fù)增長，而同比負(fù)增長的城市由上季度的19個(gè)增至32個(gè)。
“地王” 已開始 “四處開花”
然而，在平靜的市場(chǎng)之下，已有暗流涌動(dòng)。近期北京、廣州等城市相繼出現(xiàn)的“地王”讓不少購房者平添了幾分擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士提醒，“地王”已開始“四處開花”試探市場(chǎng)底線，個(gè)別城市已呈現(xiàn)回暖跡象。
在7月30日舉行的北京土地拍賣中，和裕地產(chǎn)以每平方米37875元的樓面價(jià)捧得一商業(yè)金融地塊，成交價(jià)位居北京歷史上同類地塊的第二位。在此之前，赫華恒瑞地產(chǎn)以26.3億元購得北京萬柳地塊，折算樓面地價(jià)每平方米近4萬元，刷新了北京和全國單價(jià)地王紀(jì)錄。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前開發(fā)商對(duì)拿地的態(tài)度開始變得積極。雖然行情低迷，但有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)為未來幾年的發(fā)展儲(chǔ)備土地。
北京中原市場(chǎng)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，7月全國13個(gè)主要城市扭轉(zhuǎn)了上半年的土地市場(chǎng)頹勢(shì)，獲得土地出讓金335.5億元，上漲6%。其中，北京等一線城市更是顯著“回暖”。
“從最近全國主要城市供地及成交狀況來看，個(gè)別城市土地市場(chǎng)已有回暖的跡象，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)。”中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，很多地方都已加大推地力度，吸引了許多開發(fā)商的關(guān)注，也涌現(xiàn)出恐慌性購房人群，為回暖進(jìn)一步擴(kuò)大埋下了隱患。
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