樓市盛行“饑餓營銷”

　　7、8月樓市雖然進入傳統銷售淡季，但成交沒有絲毫減速跡象，開發商推盤熱情高漲也推動樓市繼續回暖。但在樓市看似“一片繁榮”的背后，各地購房現場也不斷驚現“3分鐘選房、千人購房、剛需搶房、日光盤”等景象。

　　有業內人士認為，目前所謂的“火爆”銷售場面，不少是開發商有意營造的效果，目的就是為了和購房者打一場心理戰。通過少量推盤，營造房源供不應求的假象，這樣能夠引誘一批觀望的購房者出手搶購。對此，消費者應該警惕類似銷售模式，避免上當。

　　“3分鐘選房”盛行樓市大打心理戰

　　日前，深圳某樓盤開盤，售樓人員公然宣稱選房時間為3-5分鐘，并稱此為“國際通行做法”。該樓盤本定于上午8點半開盤，但6點鐘左右就已經有人來排隊。據南方都市報報道，等候多時的購房者第一批進入選房區，但已看到銷控板上有100余套房源標記“已售”。銷售代表對購房者急促地說，“如果現在不選好以后肯定沒有剩下的了，請抓緊時間做決定。”

　　對此，購房者紛紛表示，買房就像打仗一樣，十分考驗心理素質。雖然心里不舒服，但購房人對于開發商的這種“制造緊張氛圍”的行為也只能表示無奈。

　　同樣的情形也出現在武漢。楚天都市報報道說，購房人朱小姐在漢口某樓盤售樓部苦等4小時，才拿到一份“3分鐘選房”認購須知。由于選房時間靠后，朱小姐擔心房源所剩無幾，匆忙間繳納定金。但仔細看了認購須知她才發現，自己準備購買的房源價格，從銷售員口頭表示的9649元變成協議書上白字黑字的10500元。在多次索要定金無果后，朱小姐向當地法院起訴。據悉，交了定金才能看到購房協議，已成為業內通行做法。

　　業內人士指出，倉促選房很容易出現錯誤選擇，最后導致買房人與開發商出現糾紛，甚至對簿公堂。

　　有房不著急賣制造“供需兩旺”假象

　　在樓市成交量上漲的同時，開發商有房卻不著急賣。眼下正是開發商放量快跑的好時機，但事實上樓盤新推出的房源并不多，排號也不一定能搶上房。據北京晨報報道，朝陽區來廣營鄉清河營村世華泊郡家園最新開盤的216套房子如今只剩下兩套，且都是位于1層的130平方米以上的大戶型。該項目銷售人員很確定地說還有房子，會在一個半月內再開，但至于開哪棟樓和賣多少錢還沒有得到通知，不好回答。

　　業內人士表示，有200個人，就推100套房子；有100個人，就推50套房子。這樣長期蓄水少量推盤的營銷手法，就是一直以來倍受樓市推盤手鐘愛的“饑餓營銷”。通過少量推盤，營造房源供不應求的假象，這樣能夠引誘一批觀望的購房者出手搶購。

　　除了“3分鐘選房”，開發商類似的營銷手段還有很多，可謂花樣百出。例如開盤推出少量房源制造“日光盤”景象、放任登記拿號制造排隊哄搶局面、放出漲價消息逼迫購房者出手等等。而對于此前深圳、南京等地出現“千人購房”的現象，有深圳中介人士指出，大多是因為開發商在開盤銷售前期便通過電話、舉辦活動、發放VIP會員卡、交納誠意金等方式蓄客，在蓄積了一定客戶量后，通過在開盤的當天集中簽約的方式，最終制造“千人購房”現象。

　　一位業內人士介紹，一個項目不僅可以分期開發，而且在每一期中又可以進行細分，比如某項目二期，可以細分為2.1期，2.2期等等。目的就是蓄客，蓄客充足后制造開盤火爆景象。

　　對此，有律師建議，一些商家為促銷，先給出客戶口頭承諾，同時在現場營造“不買就買不到”的氣氛，消費者應該警惕類似銷售模式。

　　“捂盤惜售”心態再起或錯過去庫存時機

　　據研究機構監測顯示，7月份前29天全國54個大中城市一手住宅成交套數與上月基本持平，呈現出淡季不淡的特點。北京中原市場研究部張大偉認為，隨著開發商“捂盤惜售”心態再起，加之部分樓盤價格在取消優惠的同時又出現了上漲，近兩周新房成交量出現起伏，反彈速度未如預期。總體來看，預計7月份新房成交量較6月出現微幅下降。

　　此前，中新網房產頻道記者曾報道，北京昌平回龍觀區域的首開?國風美唐二期開盤時，參與搖號的人數達到1396人，而房源只有432套。部分購房人懷疑開發商捂盤惜售。

　　北京理工大學管理與經濟學院教授周畢文認為，大體量的樓盤因為施工進度不一樣，會分期分批地來申請預售許可證。一般來講，捂盤是取得銷售許可證后不及時開盤，這時不排除開發商有捂盤情況。

　　2010年，住建部曾下發了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，規定房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目，在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

　　取得預售許可證后未按規定時間開始預售，可算作捂盤惜售。但據了解，如果開發商一開始不去申領預售許可證，便可以找到冠冕堂皇的理由。

　　專家認為，降價跑量是開發商唯一的途徑。在降息、利率優惠等背景下，剛需大量入市促使成交量回暖。但是當前樓市庫存仍處高位，宏觀調控政策不會改變，下半年是房企集中推盤和購房者需求逐步萎縮的時間段，如果房企不采取降價跑量策略，新的博弈和觀望又將卷土重來。

　　六月以來，為了避免市場上充斥的不實消息影響購房者的預期，各個政府部門多次發聲澄清樓市傳聞并重申堅持調控。僅7月份以來，就六度表態，表明絕不放松調控。業內人士指出，開發商此時“饑餓營銷”，很可能會錯過走貨的機會，從而在樓市接下來的泡沫破裂過程中成為犧牲品。