一線城市地王頻現帶動土地市場回暖

　　近期一線城市土地市場 “ 地王”接連出現。業界在廣泛關注的同時，亦擔心高價土地的入市會影響市場預期，帶動土地市場整體升溫，進而給宏觀調控增加難度。隨著下半年土地市場進入供應高峰，如何合理控制地價也成為地方政府的一道難題。

　　一線城市連出地王7月10日，萬眾矚目的北京市“萬柳地王”橫空出世，盡管出讓前 北 京 國 土 局 一 度 暫 停 該 地 塊 入市，出讓結束后政府甚至公布一份詳細的說明文字解釋該地王的市場原因，以及政府在對待地王的謹慎態度。但最終26 .3億元的交易價格以及超過4萬元的單價，仍然令人咋舌。據測算，該地塊未來的房屋開發總成本將在每平方米5 .3萬元左右，其最終售價則在每平方米7萬至10萬元之間。

　　從 北 京 國 土 局 對 待 “ 萬 柳 地王”的態度，不難看出政府對“地王”的尷尬態度，一方面高價地塊意味著土地財政方面的豐厚回報，另一方面在調控持續從嚴的市場背景下，地王的出現多少有些不合時宜。

　　而事實上，近段時間以來地王卻 在 頻 繁 出 現 。 除 了 北 京 萬 柳 地王，6月18日，廣州珠江新城地塊以13 .22億元交易總價成為廣州新 地 王 。 該 地 塊 為 商 業 金 融 業 用地，宗地面積9570平方米，掛牌起始價49014萬元，最終溢價約8 .2億元。4月中旬，北京東城區香河園3號居住及商業金融用地經過40輪爭奪，最終以19 .15億元的價格出讓，其2 .57萬元/平方米的單價也成為當時同類地塊中的單價地王。

　　7月4日，上海市國土局公布了多宗地塊的預出讓公告，累計出讓總面積為21 .21萬平方米。其中，上海火車站北廣場以北地塊，參考起拍價高達47 .46億元。當地一位業內人士稱，“該地塊如果成功出讓，將成為今年上海的總價地王。”

　　據《經濟參考報》記者了解，這個“準地王”只是上海土地市場近期眾多待售地塊中的一員。與之同時推向市場的還有其他20宗地塊。而在此之前，上海市曾經在一天內成功出讓過7宗土地，最高溢價率達435%。

　　高價地影響市場預期“廣州和北京在6月和7月先后拍出了地王。如果上海也誕生出地王，幾個一線城市今年就都有地王 了 。 不 管 是 房 企 真 的 現 在 要 拿地，還是政府有意無意在推動，地王的出現都具有標志性意義。”上海城市經濟研究所高級經濟師顧海波如此指出。

　　北京中原地產市場研究總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，地王的出現無疑會影響到市場預期。“從最近全國主要城市供地及成交土地的節奏看，土地市場回暖的跡象非常明顯，高單價、高總價的地塊次第出現。部分區域市場因為地王的出現和政策微調的疊加效應，已 經 導 致 了 恐 慌 入 性 入 市 的 出現”。

　　7月1 3日 ， 國 土 部 在 公 布《2012年上半年房地產用地供應情況》時表示，進入5月份后，因住房用地流標流拍相對較多，一些城市在第二季度末相對集中推出商服用地，其中一些優質地塊受到投資者追捧。“這些地塊主要分布在北京、上海、廣州等重點城市，且以商服用地為主”。

　　國土部分析認為，這些高價地塊出現主要是結構性和區域性的市場波動，但還不能構成市場全面回暖的基礎，對市場整體格局特別是對住房用地難以產生實質性影響，大幅溢價、地王頻現的市場基本面不存在。

　　但是，在不到一周后的7月17日，北京土地市場繼之前的萬柳地王 后 ， 又 掀 起 新 一 輪 土 地 交 易 高峰。當日共有5宗掛牌土地順利成交，其中，三宗住宅用地成交出現明顯溢價，而其中至少兩宗地塊溢價率都超過45%。偉業我愛我家集團 副 總 裁 胡 景 暉 告 訴 《 經 濟 參 考報》記者，“北京土地市場重新回暖跡象已經很明顯”。

　　同日，南京市國土局創紀錄地一次性推出41宗地塊，總出讓面積達230 .2萬平方米。其中住宅用地占比一半，達20宗之多。據相關資料，南京市在2011年共出讓79宗土地，今年上半年則出讓了20宗土地。此次推地數量不僅達到上半年的兩倍，創下南京市土地市場預告地塊數量之最，其土地面積也占到全年商品房用地和商服用地計劃的近四成。

　　張大偉分析認為，從目前土地出讓的情況看，呈現出明顯的不均衡性，一些位置較好的地塊受到熱捧，溢價及成交單價也較高，各地對出讓土地的定價也比較高。“而且在目前市場情況下，地王的出現的確對市場非理性發展有明顯的推進作用。”

　　平衡供應與價格國土部在總結上半年土地市場時指出，上半年房地產用地供應量同 比 有 所 回 落 ， 地 價 漲 幅 逐 季 收窄，流標流拍宗地數量較大，總體上 市 呈 量 跌 價 滯 局 面 ， 景 氣 度 較低，處于盤整下行階段。

　　據統計，上半年房地產用地流標流拍共1882宗，去年同期則為1018宗。其中，商服用地流標流拍625宗，同比增加96 .5%，住宅用地 流 標 流 拍1 2 5 7宗 ， 同 比 增 加79 .6%。全國共上報高價地即總價或單價創新高，或溢價率超過50%的 異 常 交 易 房 地 產 用 地 宗 數2 4宗，遠少于去年同期的433宗。

　　而早在今年2月份，由于土地市場一度冷清，北京、上海等地土地流標和低價成交頻現。國土部曾要求“流標、流拍的也要通過土地市 場 動 態 監 測 與 監 管 系 統 及 時 上報”，以保持土地市場平穩運行，避免土地供應總量、結構和價格大起大落。

　　進入7月以后，各地土地供應開始明顯增加。張大偉告訴記者，鑒 于 前 半 年 土 地 市 場 成 交 相 對 慘淡，出讓金銳減，“隨著近期房企資金面的逐步緩解，開發商對優質地塊的需求有所增加。另外從供應來看從7月份也開始明顯增加。”

　　事實上自6月份以后，全國土地市場已經出現了供應高峰。據鏈家地產市場研究部統計，20個重點城市6、7月份共推出土地1069宗，其中經營性用地462宗，超過前5月供應的一半以上。與此同時，開發商拿地節奏也有所加快。截至目前，萬科、龍湖、融創、綠地、保利、恒大6-7月份共拿地47塊，總土地出讓金額達125億元。

　　國土部表示，下一步將繼續貫徹房地產市場調控政策，做好土地供應與市場調控工作。除了“嚴格執行并完善房地產用地異常交易地塊 的 報 備 制 度 ， 引 導 土 地 市 場 預期”以外，還將嚴格落實新《閑置土地處置辦法》，狠抓閑置土地的清理和處置。同時將“關注市場變化，發揮政策合力來遏制市場的異常波動”。