房地產(chǎn)業(yè)整體“利潤(rùn)”下滑 下行趨勢(shì)無(wú)法逆轉(zhuǎn)

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上半年上市房企在犧牲利潤(rùn)、以?xún)r(jià)換量的市場(chǎng)策略下，雖然銷(xiāo)售業(yè)績(jī)得到增長(zhǎng)，但利潤(rùn)空間明顯變薄，“去利潤(rùn)化”成為整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。

　　大型房企銷(xiāo)量同比上漲

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至7月11日，35家已公布業(yè)績(jī)快報(bào)的滬深兩市及上市的大型房企2012年上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)總額為5455.34億元，同比上漲11.8%。其中20家企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，占比近六成。

　　從銷(xiāo)售目標(biāo)的完成情況看，在可統(tǒng)計(jì)的26家房企范圍內(nèi)，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)50%的房企有13家，占比一半，完成40%以上的房企共24家，占比92%。上半年多數(shù)房企業(yè)績(jī)達(dá)成率較高，若按照通常上半年的銷(xiāo)售目標(biāo)占全年40%左右的比例來(lái)看，九成以上房企上半年超額完成任務(wù)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪表示，大部分房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)好于去年，主要是受到兩方面的影響：一方面，與上半年房企以?xún)r(jià)換量密不可分。大多數(shù)房企去年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較為慘淡，以?xún)r(jià)換量、低價(jià)開(kāi)盤(pán)的趨勢(shì)延續(xù)到今年，并且在去年一些大型房企主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)取得良好效果后，今年不斷有新的房企加入降價(jià)行列。這種趨勢(shì)在一季度尤為明顯，并由此帶動(dòng)了剛需結(jié)束觀望漸漸入市。另一方面，二季度市場(chǎng)明顯升溫后，改善性需求和部分高端需求也逐漸入市，房企依靠高總價(jià)和高單價(jià)的戶(hù)型成交，也博得更多的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。在市場(chǎng)向好的情況下，房企加大推盤(pán)量，其中高端樓盤(pán)的推盤(pán)量明顯增多。

　　28家房企虧損或盈利下滑

　　就在房企上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)集體飄紅的同時(shí)，大多數(shù)房企凈利潤(rùn)堪憂(yōu)。截至7月16日，已經(jīng)有49家滬深上市房企以快報(bào)和預(yù)告等形式發(fā)布了上半年利潤(rùn)情況，約占滬深上市房企總數(shù)的六成。其中，28家房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑，接近已披露房企總數(shù)六成，其中虧損房企有13家。在行業(yè)排名前100位的17家大型房企中，47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤(rùn)下滑。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，雖然部分房企的虧損和利潤(rùn)下滑緣于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目少等結(jié)構(gòu)性因素，但是接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑，且虧損房企數(shù)超過(guò)了2011年年報(bào)披露數(shù)（8家），這表明2011年2月開(kāi)始的新一輪調(diào)控政策對(duì)房企利潤(rùn)的影響深遠(yuǎn)，大型房企受到的影響也非常明顯。

　　從2012年上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，房企業(yè)績(jī)頗為亮眼，上漲幅度可觀，且大型房企市場(chǎng)份額增長(zhǎng)明顯。但同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)下滑非常明顯，長(zhǎng)期來(lái)看行業(yè)趨勢(shì)無(wú)法逆轉(zhuǎn)。陳雪認(rèn)為，上半年房企在犧牲利潤(rùn)、以?xún)r(jià)換量的指導(dǎo)思想下，即便房企銷(xiāo)售額增加，利潤(rùn)方面短期內(nèi)依然難有起色。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，“去利潤(rùn)化”將是房企長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，這使得近兩年房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，最終整個(gè)行業(yè)毛利率和凈利潤(rùn)率都將向萬(wàn)科看齊。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在市場(chǎng)回暖的背景下，房企的銷(xiāo)售策略或會(huì)分化：銷(xiāo)售業(yè)績(jī)情況完成較好的大型房企可能從“保銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)向“保利潤(rùn)”，借勢(shì)提價(jià)的意愿增強(qiáng)；但銷(xiāo)售情況普遍不佳的中小房企的定價(jià)策略可能依舊是維持現(xiàn)狀。因此為避免樓市再度陷入僵局，保證下半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的順利完成，整個(gè)樓市下半年以?xún)r(jià)換量、快銷(xiāo)快跑的行業(yè)思路不會(huì)發(fā)生大的變化。