下半年樓市或面臨新一輪“價隨量漲”

　　2012年下半年中國樓市或面臨著新一輪的“價隨量漲”。實際上，房價上漲已露端倪。

　　來源于中國2007年房價暴漲和樓市泡沫高危及房地產市場瘋狂的不理性，埋下中央210年-2011年最嚴厲房地產調控的禍害。而中國經濟高速度發(fā)展的同時，遭遇2008年一場席卷全球的金融危機，中國房地產和經濟幾乎全面陷入地獄深淵。

　　導致2008年年底開始中央打出最恐怖的系列“救市”方案，一是4萬億經濟刺激計劃。二是2009年9.59萬億天量信貸和財政政策。三是全方位優(yōu)惠政策支持房地產業(yè)發(fā)展，房貸消費和房屋交易稅費及土地方面等金融政策全面“開口”。

　　“救市”背后隱藏著巨大的危機，2009年，中國經濟又重新回到高速度發(fā)展軌道，房價上漲之猛虎又卷土重來，房地產投資過熱，房地產市場泡沫顯現(xiàn)，樓市重新回到不理性時代。

　　自2007年，中央房地產調控目標以遏制部分城市房價上漲過快，到2009年-2010年遏制城市房價上漲過快和投資投機炒房需求；再到2011年遏制房價上漲過快和控制房價上漲過快；最后到2012年遏制房價上漲過快和投資投機炒房需求及房價合理回歸作為中央房地產調控目標。

　　2012年6月20日，央行公布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調查印證了目前房地產市場正在發(fā)生的預期變化。2季度，68.5%的居民認為目前房價“高，難以接受”，而未來3個月內準備出手購房的居民占15.7%，較上季提高1.6個百分點，為2011年以來的最高值。而居民房地產投資占比由上季的15.1%升至16.1%。此份調查報告是央行在全國50個城市對2萬戶城鎮(zhèn)儲戶進行調查后得出的。此外，雖然CPI連續(xù)下降，但居民感受并不明顯。對當前的物價，居民滿意指數(shù)并不高，2季度為18.2%,較上季下降1.5個百分點，其中，65.7%的居民認為物價“高，難以接受”，較上季提高2.8個百分點。對于下一季的物價水平，35.6%的居民預期“上升”，43.8%的居民預期“基本不變”，8.4%的居民預期“下降”。

　　二季度，68.5%居民認為房價“高，難以接受”，環(huán)比提高0.8個百分點，不過低于去年同期5.8個百分點。此外，29.4%的居民認為“可以接受”，2.1%的居民認為“令人滿意”。在當前物價、利率及收入水平下，19.3%的居民傾向于“更多消費”，33.5%傾向于“更多投資”，47.2%傾向于“更多儲蓄”。　居民偏愛投資方式中，“基金、理財產品”、“購買債券”和“房地產投資”位列前三位，占比分別為22.9%、17.7%和16.1%。相較此前超過25%的“炒房”比例，房地產投資占比處于歷史低谷，但有觸底回升之勢，相較于今年一季度的15.1%，此次足足提高了1個百分點。

　　繼央行下調存貸款基準利率后，有關中央房地產調控政策放松的傳聞不斷放出，使得各部委不得不紛紛發(fā)表聲明辟謠。2012年6月7日晚間，央行三年半以來首次宣布降息：自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。在該信息的刺激下，樓市調控松綁的傳聞開始涌現(xiàn)。6月10日，一篇名為《發(fā)改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》的報道出現(xiàn)在眾多網站顯眼位置。

　　該報道援引發(fā)改委內部人士話稱，受外部經濟影響，再加上房地產政策引發(fā)的經濟真空，給經濟回落帶來的壓力越來越大，政府有意通過集中放項目來提振經濟。該發(fā)改委人士稱，未來不排除給地產項目“開口子”。

　　2012年6月11日，另一篇名為《銀監(jiān)會：給予二套房貸與首套同樣風險權重》的報道，再次吸引了公眾眼球。報道稱，銀監(jiān)會發(fā)布文件，給予二套房貸與首套房貸同樣的風險權重，而此前，首套房抵押貸款風險權重為45%，二套房抵押貸款風險權重為60%。該政策被解讀為是在鼓勵銀行放寬二套房貸。

　　2012年6月12日，《央行特級文件，首套房貸利率最低7折》的報道，更讓眾多購房者怦然心動。這則新聞稱，已從商業(yè)銀行獲悉，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)特急文件，要求商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍。也就是說，首套房貸利率將獲得七折的優(yōu)惠。在2010年4月史上最嚴厲的房地產調控打響之后，七折優(yōu)惠早已不復存在。

　　2012年6月10日，中國人民銀行新聞發(fā)言人就“央行特急文件調整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應，中央銀行和監(jiān)管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監(jiān)管。個別媒體稱“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可7折”，有意曲解央行政策意圖，有市場炒作之嫌，文件是要明確對個人住房貸款利率浮動區(qū)間下限不再進一步放寬。

　　2012年6月14日，國家發(fā)改委發(fā)布聲明，針對《發(fā)改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》報道作出澄清，表示該委最近沒有人接受過該媒體采訪，有關報道純屬捏造。2012年6月14日，、銀監(jiān)會表示，有關媒體報道銀監(jiān)會降低個人住房抵押貸款的風險權重“純屬誤解”，風險權重為50%，與現(xiàn)行監(jiān)管規(guī)定相一致，未作任何調整。

　　其實，監(jiān)管層其實從未叫停過首套房利率7折優(yōu)惠政策，但在實際執(zhí)行過程中，一直是由各家銀行根據自身風險和市場情況自主定價，目前，各地首套房貸款利率以8.5折為主。何況降息后銀行的利差利潤收窄，銀行要多放貸，同時也要靠多賺利差掙錢；也正因此，7折利率當屬“看得見摸不著”。

　　2012年6月18日，住建部新聞發(fā)言人針對近期媒體關于房地產信貸政策將有所松動的報道亦表示，住建部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。2012年6月19日，住建部網站掛出消息稱，住建部將繼續(xù)堅定不移地抓好樓市調控，積極配合金融部門，繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差異化住房信貸政策。

　　2012年6月10日，國家發(fā)改委新聞辦公室發(fā)文辟謠：《投資者報》在6月10日發(fā)表的題為《發(fā)改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》的報道純屬捏造；6月14日，銀監(jiān)會指出，近日有媒體稱，銀監(jiān)會降低了個人住房抵押貸款的風險權重，純屬誤解。

　　6月14日，央行發(fā)文批評個別媒體稱“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可7折”，有意曲解央行政策意圖，有市場炒作之嫌。這一幕和最近一年來，地方政府出臺政策后往往一夜之間作廢極其相似。2012年2月9日，安徽省蕪湖市出臺了被業(yè)內稱為地方政府“龍年救市第一槍”的房地產新政。新政規(guī)定，蕪湖市區(qū)購買新房、二手房全免契稅，且購房面積在90平方米以下的均給予特定補貼。但是該政策出臺后不久就被叫停，其中也出現(xiàn)了政府出來辟謠的事件。

　　據不完全統(tǒng)計，自2012年以來，北京市住建委、蕪湖市、上海市房管局、廈門市國土資源與房產管理局、湖南省發(fā)改委都曾先后就各種涉及“限購松綁”、“房貸放寬”等問題發(fā)表過澄清聲明。不知道是政府在政策出臺時心中沒底表述不清，還是市場在夸大政策的效果，總之從限購政策出臺之后，不和諧的聲音就一直存在，而作為房地產業(yè)的主管機構，住建部近日也出來“鎮(zhèn)場”。

　　但是在頻繁喊話的背后，卻是各部委只為撇清自己與“近期樓市回暖”的關系，而無一家拋出實質性政策，其實自從差別信貸政策開始之時，樓市轉暖就已暗埋種子，現(xiàn)在想通過表態(tài)鞏固住調控的成果顯然難上加難。

　　此舉表明中央政府當前對于市場調控的態(tài)度依然十分嚴謹，近期雖無政策繼續(xù)從緊的可能，但也無明顯放松的傾向。但今年上半年整體經濟增長放緩，已經讓一些開發(fā)商和地方政府很是著急，總想著讓政策放松。

　　實際上，放松調控的沖動從去年下半年開始就已經陸續(xù)出現(xiàn)。2011年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等在內的超52城市政府均出臺了不同程度的樓市調控微調政策，內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等。在這些地方樓市微調政策中，至今已有佛山、蕪湖等7個城市的“新政”被叫停，而大多數(shù)因尺度較小且符合“保護剛需”的政策框架而僥幸過關，這引起了更多城市的效仿和更大尺度的試探。

　　事實上，今年3月以來，在不少地方微調樓市調控政策的刺激下，房地產市場出現(xiàn)了明顯的復蘇跡象。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據顯示，1—5月份，全國商品房銷售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個百分點。商品房銷售額1.7萬億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點。特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場交易量均大幅反彈，“紅五月”名副其實。

　　北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月分別上漲34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬套，創(chuàng)下去年2月限購以來的最高紀錄。廣州全市一手住宅成交量環(huán)比4月大增51%，同比去年5月增長19%，成為過去16個月中的銷售量最高的月份。上海樓市的成交量也創(chuàng)出今年新高。樓市成交量之所以明顯回升，這主要得益于開發(fā)商“以價換量”，同時政策面的不斷微調，加快了剛需的釋放。

　　2012年下半年中央房地產調控走勢

　　市場上出現(xiàn)了一種奇怪現(xiàn)象，一方面是住建部等各大部委在不斷“喊話”，聲稱要對房地產市場進行最徹底的調控，另一方面卻是主要城市房價和交易量出現(xiàn)全面反彈。下一步，樓市或面臨著新一輪的“價隨量漲”。實際上，房價上漲已露端倪。

　　國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的房價數(shù)據顯示，5月70個大中城市的房價數(shù)據保持跌勢的同時，連續(xù)三個月房價跌幅也收窄。國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據顯示，在70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的有6個，比4月增加3個；二手住宅價格環(huán)比上漲的有18個，比4月增加9個。

　　5月新建商品住宅中，房價上漲的城市——南昌、大連、貴陽、天津、西寧、包頭當中，除了包頭以外，其余全部為限購城市。 6月份截止到18日，6月內住宅簽約均價為21238元每平米，環(huán)比5月上漲了7.7%。

　　國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的房價數(shù)據顯示，房價依然環(huán)比下跌，5月份相比4月份跌幅是0.13%，這個跌幅也是去年10月份房價首次出現(xiàn)環(huán)比下跌以后連續(xù)第八個月的下跌。但是這個跌幅相比上個月有所收窄，上個月是0.26%，這個月的跌幅是1.3%，其實是持續(xù)兩個月跌幅在收窄。

　　新房和二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均翻番，表明當前樓市回暖跡象并非空穴來風。進入6月后，房價上漲的趨勢進一步放大，以北京為例，北京住建委網簽數(shù)據發(fā)現(xiàn)，6月住宅成交量排名100個項目中，80%的項目成交均價出現(xiàn)上漲。

　　2012年6月19日，摩根大通發(fā)布研報稱，在5月全國房價續(xù)降背景下，維持今年全國房價下降5%~10%的判斷，其預計部分一線城市降幅可達15%~20%。房價還能不能壓得住？房價雖有反彈的風險，卻并不存在像2009年一樣大幅反彈的可能性。

　　首先，由于3-5月份市場剛性需求的釋放，銀行可用的貸款額度正在快速減少，部分二線城市的銀行已經開始把利率往基準回調。其次，限購等行政手段的調控政策依然執(zhí)行力度很大，開發(fā)商的庫存也依然偏大，同時未來潛在供應依然處于較高水平，這種供求關系也決定了樓市不存在大幅反彈的基礎。

　　2012年6月19日，中國社科院經濟所和首都經貿大學對3月－5月聯(lián)合舉行的一項涉及35個城市的調查顯示，除了青島、杭州、濟南外，其余32個城市（省會和計劃單列市）的房價不同程度存在預期上升的情況。2012年6月份，多地涌現(xiàn)出千人排隊購房的火爆場面，市場在結束觀望出手購房的背后隱藏著什么原因呢？

　　2012年6月19日，央行最新調查數(shù)據顯示，對下個季度房價走勢，20.4%的居民認為未來房價將會上漲。同時機構數(shù)據顯示，6月截止到18日，房價環(huán)比上漲了7.7%。

　　2012年6月20日，國泰君安一份最新研究報告顯示，土地市場、樓市的持續(xù)低迷，帶來相關稅費的降低，使得2012年中國地方政府的財政收入下降18%。對于本身財政、債務壓力纏身的地方政府來說，這筆資金缺口龐大得難以填補。

　　據國泰君安預測，這個缺口高達4.8萬億元。國泰君安一份最新研究報告顯示，土地市場、樓市的持續(xù)低迷，帶來相關稅費的降低，使得2012年中國地方政府的財政收入下降18%。對于本身財政、債務壓力纏身的地方政府來說，這筆資金缺口龐大得難以填補。

　　據國泰君安預測，這個缺口高達4.8萬億元。中原市場研究部的統(tǒng)計則顯示，2012年前4個月，標桿房企拿地189億，同比下調63%，僅占銷售額的12%。其中，富力、華潤、金地和綠城連續(xù)4個月都沒有增加新的土地儲備，房企拿地的積極性已然降至歷史低位。

　　2012年7月5日，花旗銀行中國零售銀行研究與投資分析主管邱思甥對2012下半年全球經濟作出展望，一句話幾乎顛覆了之前大部分研究機構的判斷。第二季度或者下半年的最大變數(shù)，已經不是歐債危機，而是中國經濟。花旗銀行分析，今年上半年，中國經濟兩大動能——基礎設施建設和房地產市場雙雙下滑。

　　下半年中央對房價的調控不會放松，房地產很難重返“黃金十年”。另外在全球經濟衰退的大背景下，東盟經濟勢上揚，菲律賓、越南、泰國等東盟國家接棒廉價勞動力優(yōu)勢，成為全球經濟增長的新亮點，而“中國制造”成本上升已是不爭的事實，出口、投資和消費，拉動經濟的三駕馬車全面減速，中國經濟已經到了近30年來最危急的時刻。中國經濟下行的壓力在增大，這是普遍的共識。

　　2012年7月3日-5日，新華社三論樓市調控，7月3日：房地產調控決心未改方向不變。在宏觀調控的大背景下，房地產調控短時間內也許不會出臺更嚴厲的措施，但這并不意味著房地產調控進入了尾聲，房價離“回歸合理水平”仍有距離，房地產市場也尚未真正達到健康、穩(wěn)定的發(fā)展目標。7月4日：對房價變化不可掉以輕心。樓市確實進入了由清淡到回暖的周期。但回暖中的樓市并不具備在短期內再次掀起價格高潮的條件。

　　7月5日：鞏固房地產調控成果要強化問責機制。不可否認，在去年的調控過程中，很多地方在執(zhí)行調控措施時出現(xiàn)了用力過猛、矯枉過正的情況，誤傷了一部分自住型合理購房需求。但“微調”措施可以，“微調”目標不行。任何對房地產調控政策的調整，都不能動搖穩(wěn)定房價、穩(wěn)定市場的大方向。

　　2012年7月7日，近期，樓市顯現(xiàn)回暖跡象。最近連續(xù)兩次的降息也引發(fā)各界對房地產調控政策的種種猜測。那么，房價是否會出現(xiàn)新的較快增長？經濟增速回落情況下，房地產調控政策還將持續(xù)多久？調控手段會不會有所變化？國家住房城鄉(xiāng)建設部向新華社透露，下半年，房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松。那些調控政策松動、房價大幅反彈、保障房建設遲緩的地方將被問責。

　　盡管近期房價發(fā)生波動，但短期內不會大幅上漲。住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹否定了“房價已經出現(xiàn)較快增長”的說法，并指出，當前政策條件下，為賣而買的投機性需求進入市場的動力不大，只要堅持對第三套住房不貸款，堅持把投機買房的杠桿去掉，剩下的就是合理住房需求了。住宅市場逐步變成以居住需求為主的市場，健康程度會大大增強。

　　一是宏觀經濟：宏觀經濟將繼續(xù)下滑，二季度G DP預計破8。二是經濟政策：6月C PI預計在3%以下，為政策繼續(xù)放松提供了更大可能，但大規(guī)模的經濟刺激政策不會再出臺，4萬億2.0版本不會再出現(xiàn)。三是貨幣政策：下半年，存款準備金率和貸款利息還將下降。四是地產形勢：房地產的冬天沒有過去，“紅5月”只是溫和復蘇，現(xiàn)在頂多是暖冬，并不意味著春天來了。五是樓市調控：下半年限購不會退出，但地方政府會有多一些的微調空間。六是房價形勢：房價正在處于筑底階段，但2009年房價暴漲行情不會重演。

　　中央房地產調控效力不斷弱化，逐漸喪失遏制力。從上半年和6月房價數(shù)據指標看，房價止跌回漲，房價埋下反彈炸藥包。從調控政策層面上看，截止到2012年7月2日，全國共有52個城市調控微調，45個城市通過，7個城市叫停，說明調控見底，下半年不會有新的嚴厲政策出現(xiàn)，微調到放松可謂指日可待。

　　從成交量看，全國主要城市銷售成交火爆，市場底部呈現(xiàn)。從經濟層面上看，保增長經濟的背景下，房地產是拉動GDP的火車頭和政府財政重要經濟來源。從房企資金層上看，上半年大房企和上市房企銷售業(yè)績火爆及拿地惜金策略等開拓新的融資渠道下，獲得大量的現(xiàn)金，房價缺乏下降空間，而上漲的空間卻增加了。

　　自2011年8月8日馬鞍山人才買房稅費優(yōu)惠起，截止到2012年7月2日，全國共有52個城市調控微調，45個城市通過，微調的內容基本集中在剛需和部分改善需求方面。7個城市叫停，其中5個城市限購放松和1個城市契稅補貼和購房補貼擴大范圍和額度及1個城市上調房價限價標準叫停。

　　因此，地方政府可能更多地在公積金的貸款額度、普通商品房的界定標準、開發(fā)商自有資本金比率、土地出讓金的支付方式，以及財政、稅費補貼等方面進行調整。基于上述政策局面，下半年的房地產市場將處于筑底反彈的階段，保持量價企穩(wěn)，市場不可能再現(xiàn)類似2009年的逆轉態(tài)勢。

　　不要抱限購限貸政策“取消”幻想，不可能在今年內退出。在調控效果相對接近預期的情況下，目前沒有更好的政策可以取代“限購限貸”。雖然限購限貸不算是最好的政策，但比較過去的調控手段，限購限貸實施以來，調控效果更接近預期，且在目前情況下，沒有更好的政策可以替代。限購政策出臺后確實對遏制房價起到很重要的作用。

　　官方數(shù)據顯示，調控一年半來，全國多個城市的房價都有明顯的下滑現(xiàn)象，北京、上海、深圳、廣州等多個城市的降幅都超過10%。即使今年有“五一”黃金假期的5月份，全國平均房價仍呈現(xiàn)下降的現(xiàn)象。

　　數(shù)據顯示，5月份70個大中城市中有43個城市的新建住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，同時，有55個城市的新建住宅價格較上年同期下降，高于4月份的46個城市以及3月份的38個城市。所以，作為抑制房價上漲的關鍵武器“限購限貸”政策，今年下半年不可能退出市場。

　　短期影響市場的有三大因素，一是房產稅和限購限貸政策。二是巨大庫存。三是去庫存緩慢，銷售節(jié)奏沒有根本改善，只是溫和改善，現(xiàn)在如果開發(fā)商提價，銷售立即又會下滑，這預示著房地產市場未來兩年都不會有很好的表現(xiàn)。

　　樓市雖然筑底復蘇，但這種復蘇的勢頭不意味著樓市到了“春天”，最多是樓市“暖冬”局部回暖，離全面回暖為時尚早。如果中國經濟全面滑坡，房地產將不能繼續(xù)一枝獨秀。房地產業(yè)與宏觀經濟的確息息相關。房地產走勢已經不由得房地產市場本身所決定，未來經濟形勢的變化，將主導房地產市場。

　　今年下半年經濟下降的趨勢會一直延續(xù)下去。當前經濟增長下滑不是周期性的，而主要是結構性的、體制性的調整。中央政府絕對不會出臺4萬億經濟刺激計劃或4萬億經濟投資計劃的2 .0版本，也不可能再發(fā)10萬億天量信貸保增長。

　　政府如果再次啟動刺激性的財政政策，只會導致更多的過剩產能，而銀根放松則會再度推高剛剛控制下來的通貨膨脹。因此，大規(guī)模的經濟刺激計劃不會再出臺。宏觀經濟將繼續(xù)下滑，今年二季度經濟表現(xiàn)會更差，GDP會降到8%以下，6月份CPI會在2.2%，這會為政策放松提供更大的可能性。今年上半年存款準備金率已經下調三次，利息也下調了二次。下半年存款準備金率應該會下調2次，每次下調1%，利息下調1次，每次幅度0.25%。

　　中央收緊調控政策不會發(fā)生變化，地方政府可能會出現(xiàn)微調的現(xiàn)象。地方政府不自救是不可能的。“地方財政收入的一半來源于土地出讓金，再加上房地產開發(fā)和交易中的稅費，房地產的稅收可能達到70%左右。一旦房地產業(yè)務停滯，地方財政必然受到重創(chuàng)，甚至連發(fā)工資都很艱難。

　　因此，2012年下半年中央以”穩(wěn)“字當頭，維持”既有政策“作為樓市調控思路，關鍵是要找到”三全其美“的辦法：既能降低房價，又能促進成交量放大，同時還能拉動投資增長。房地產調控政策微調應該保持去投資投機化的同時，也應該保剛需與改善置業(yè)人群的合理購買需求。達到拉動銷售成交，推動投資增長的目的。

　　2012年下半年房地產調控將往以下方向調整：一是調整貨幣政策。考慮到購房貸款和企業(yè)成本上漲，再降息二次和再降準二次。二是調整房貸首套首付和利率及公積金政策等普通住房貸款。考慮到購房者的經濟收入與支付能力，支持剛性和改善購房合理需求。三是調整部分城市限購政策。如房價合理回歸和房產稅已開征及保障房任務完成的城市，可考慮放松高端產品的限購政策，但不放松限貸。

　　四是調整土地政策。考慮到房企資金壓力和融資困難及銷售成交下降。允許分期付款和下降首期比例及給以優(yōu)惠政策等貸款融資。五是調整房地產市場交易稅費，給剛需和改善合理購房者適當?shù)臏p、免稅費優(yōu)惠政策。六是增加普通商品房和保障房及土地供應。七是加快40個城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網，為房產稅開征提供基礎數(shù)據。