樓市后調控時代 迎來物業管理“軟實力”比拼

　　進入樓市后調控時代，物業增值服務等“軟實力”的較量正成為成都樓市上新的競爭資本。無論是開發商還是業主，對物業管理的重視程度都已達到前所未有的高度。6月28日，2012（四川-香港）國際高端物業論壇在都城·雅頌居舉行，省內100多家行業代表，200余名業界知名人士聚首成都，共論物業管理發展態勢，更是將物業管理這一行業熱點推向了新的高度。

　　樓市現象成都悄然上演高端物管暗戰

　　當建筑的剛性品質發展到相當程度并趨于同質化之后，注重軟性服務功能、強調個體差異、增加物業附加值，無疑是當下各大樓盤的又一發展趨勢。而自去年以來，成都樓市上的豪宅項目正在高端物業管理領域進行著一場加速度奔跑。

　　朗基·望今緣聘請曾為5位美國前總統做過私人管理服務的荷蘭國際管家學院專家作為全程物業管理顧問；成都保利·康橋項目獲得國際金鑰匙組織的金鑰匙聯盟授牌，這是國際上通用的最高標準的服務體系之一；成都復瑞物業攜手享譽世界的英式國際白金管家聯盟，復地御香山正式進入國際白金管家時代，這也是白金管家首次進入成都，九龍倉為旗下數個產品都聘請了知名物業管理公司作為顧問管理團隊……從這些市場現象不難發現，管理服務的革新正在成為高端物業新的發展風向標。

　　在都城·雅頌居，如果一個物業管理人員告訴你諸多規劃設計的常識，可千萬別吃驚，這便是嘉里置業“獨特”的物業管理模式。就物業管理服務的階段而言，傳統型的物業管理企業其物業管理階段一般僅限于項目竣工接管驗收至客戶入住及入住后期的物業管理。而在都城·雅頌居，物業管理人員早在房產項目立項初始設計階段便開始介入，其服務周期既可包括設計規劃、建設施工、竣工驗收、接管入住、后期運營等涉及項目前期開發、中期建設、后期運營等全部階段。嘉里置業的相關負責人表示，“將物業管理融入產品開發的每一個環節中，所有的細節都是為方便業主生活，便于物業維護保養。”

　　競爭升級高端物業服務成為樓市競爭的資本

　　在大多數的眼里，對物業服務的認識或許還停留在傳統的“三保”階段，即認為物業管理就是單純的“保安+保潔+保養”的集體服務。隨著人們生活水平的提高和居住品質的提升，傳統的物業管理模式已經無法滿足高端物業業主的需求，一種以提供各種個性化服務為手段的新型物業管理系統正在成都樓市上掀起一陣旋風。

　　在朗基·望今緣想要實現的物管服務中，可以盛大如安排一場歐洲之行，可以體貼如一味調料的購買，包括都城·雅頌居、復地·御香山、保利康橋等高端樓盤，如今均在物管服務上通過自己的方式，顛覆了人們過去對高端住宅物業管理的理解。

　　特別是在最嚴調控的背景下，從房企長遠的發展考慮，物業革命顯得更為重要，它將是決定住宅類開發商命運的重要砝碼。開發銷售僅是短暫的過程，如何保障后續近70年高水準的物業服務更為關鍵。目前，多家具有行業標志意義的企業紛紛打響物業服務戰，說明在未來地產多業態的競爭中，服務的競爭與產品競爭同樣占據重要地位。而這種服務競爭所帶來的差別化優勢，在產品同質化日益嚴重、客群訴求特色顯著的高端豪宅類項目中尤其具備殺傷力。正是基于上述原因，致力于高端豪宅開發的龍湖、星河灣、綠城和中海無一例外地加入到全面提升物業服務的行列中來。

　　角色轉變物業管理是服務，更是資產運營

　　在嘉里置業的理念里，物業管理是服務，更是資產運營。物業除了承擔辦公，居家生活之外，對中國人而言還承擔了一個重要功能——保值增值的投資功能。正是基于物業服務之上的資產管理成為嘉里物業增值跑贏大盤的關鍵因素。10年前深圳雅頌居業主以高于周邊4000元/平方米的價格買入，10年后深圳雅頌居二手房售價高于周邊同期修建小區20000元/平方米。不僅是住宅，寫字樓同樣如此。1996年開發的深圳嘉里中心，每平方米月租金130-150元，高于周邊寫字樓100元每平方米的月租金價格。1998年的北京嘉里中心，現租金470元/平米/月，目前在其周邊同質物業租金水平基本在400元/平米/月。即便這樣的高租金，上述兩個寫字樓依然出租率100%。

　　香港大學講師阮偉基博士認為，資產管理與物業管理是相互聯系的，前者是后者在產業鏈的延伸，不是取代品。業主永遠需要物業管理，這是維持物業運作最基本的服務。資產管理在于提升物業的收益，譬如租金收入和重售價值。資產管理是物業管理的升級版，兩者可以共存共榮，而不是有你無我，互相排斥。