下半年房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)中趨緊

　　日前發(fā)布《2012 年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）稱，今年下半年房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)中趨緊，中國(guó)將堅(jiān)定不移地抑制投資投機(jī)行為抬頭，同時(shí)對(duì)自住性需求給予支持。市場(chǎng)走向方面，預(yù)計(jì)供應(yīng)加大將促進(jìn)成交回升，但價(jià)格趨穩(wěn)。“出于對(duì)房?jī)r(jià)反彈的擔(dān)憂，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的差別化信貸政策仍會(huì)延續(xù)，信貸投放力度也不會(huì)超過(guò)2009年，中央將密切關(guān)注市場(chǎng)變化，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。”

　　就新房方面，從全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，上半年成交量與2011年和2010年同期相比分別增長(zhǎng)17%和12%，其中6 月成交量與2010年調(diào)控以來(lái)最高點(diǎn)持平，與2009年高點(diǎn)僅相差15%。百城價(jià)格指數(shù)于今年6月首次止跌，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市逐漸增多；部分樓盤在此前降價(jià)促銷獲得較好銷售業(yè)績(jī)后取消折扣甚至略微調(diào)高價(jià)格。

　　值得注意的是，萬(wàn)科、恒大、中海、保利、碧桂園、世茂、綠城、富力、金地、首創(chuàng)等全國(guó)十大房企的銷售額和銷售面積均超過(guò)近兩年同期水平，至今年二季度回升勢(shì)頭更為明顯，而剛過(guò)去的6月份則達(dá)到了近兩年的最高水平。因此，龍頭企業(yè)資金狀況與兩年前相比已經(jīng)有了明顯好轉(zhuǎn)。“從上半年大型房企的融資方式來(lái)看，國(guó)內(nèi)銀行貸款、信托融資、債券、股權(quán)融資等均有涉及，尤其是海外銀團(tuán)貸款成為內(nèi)地在港上市房企的重要選擇，華潤(rùn)、中海、龍湖、SOHO 中國(guó)等均采用此種方式獲取資金支持。”

　　不過(guò)，報(bào)告也預(yù)計(jì)房屋供應(yīng)量將在下半年特別是傳統(tǒng)的“金九銀十”放大，過(guò)去兩年因調(diào)控而推遲開盤的一大批新開工項(xiàng)目將逐漸入市。且由于供應(yīng)放大、貨幣政策微調(diào)、購(gòu)房意愿上升等促進(jìn)因素，主要城市成交量仍將回升，并帶動(dòng)全國(guó)銷售趨穩(wěn)。

　　“預(yù)計(jì)下半年一線和部分二線城市由于成交量明顯回升后供應(yīng)相對(duì)不足，價(jià)格可能略有上漲，而多數(shù)二三線城市成交量暫未明顯好轉(zhuǎn)，價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)盤整。”報(bào)告認(rèn)為，下半年全國(guó)整體價(jià)格將基本平穩(wěn)。

　　同時(shí)，下半年貨幣政策微調(diào)的力度和頻率是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，但可以肯定的是，出于對(duì)房?jī)r(jià)反彈的擔(dān)憂，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的差別化信貸政策仍會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行，信貸投放也難以突破2009年高點(diǎn)。今年以來(lái)，中央預(yù)調(diào)微調(diào)力度持續(xù)加大，兩次降準(zhǔn)、兩次降息，貨幣流動(dòng)性增強(qiáng)，置業(yè)者的觀望情緒緩解，剛性需求和改善性需求陸續(xù)釋放，推動(dòng)成交量穩(wěn)步回升。“歷史經(jīng)驗(yàn)表明，信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響顯著，在貨幣政策放松的情況下房?jī)r(jià)可能再度上漲。出于對(duì)房?jī)r(jià)反彈的擔(dān)憂，中央仍將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，一方面確保針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的差別化信貸政策嚴(yán)格實(shí)現(xiàn)，防止信貸資金大量流入樓市，另一方面堅(jiān)持限購(gòu)、稅收等房地產(chǎn)調(diào)控政策，不讓投資投機(jī)需求抬頭。此外，由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行實(shí)行存貸比考核，存款準(zhǔn)備金率仍處于近年較高水平，商業(yè)銀行放貸能力不足，今年新增貸款突破2009 年近10萬(wàn)億規(guī)模的可能性極小。”

　　總體來(lái)看，中指院認(rèn)為，今年下半年的房地產(chǎn)形勢(shì)，在政府的密切監(jiān)督之下，供應(yīng)量逐漸增加、庫(kù)存壓力依然高企、房地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨緊將弱化價(jià)格上漲動(dòng)力，全國(guó)整體價(jià)格基本保持平穩(wěn)，但各類城市表現(xiàn)分化。在成交繼續(xù)回升的形勢(shì)下，一線和部分二線城市由于供應(yīng)量相對(duì)不足，價(jià)格可能略有上漲，而多數(shù)二三線城市成交量暫未明顯好轉(zhuǎn)，價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)盤整。報(bào)告特別指出：“在觀望情緒緩解和成交繼續(xù)回升的形勢(shì)下，若政府不出臺(tái)政策給市場(chǎng)降溫，任由調(diào)控放松預(yù)期蔓延，則價(jià)格恐難保持平穩(wěn)。”