自2010年4月國務院頒布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）以來，本輪被稱為史上最嚴厲的房地產調控已經持續兩年多，投資和投機需求已初步得到遏制。然而，棋到中盤，也正是博弈雙方最較勁的時候。近期房地產市場表面上似乎風平浪靜，實際上暗流涌動。受經濟滑坡、財政緊張的影響，不少地方出現了調控政策“試探性松動”。雖然在關鍵時刻，相關權威部門強調“未來要進一步鞏固調控，促進房價合理回歸”，但是依然難以消除市場上一個疑慮——這種依靠高壓式的調控到底能夠維系多久？一旦后勁不足，房價是否又該出現報復性反彈？從國際經驗看，保持房地產市場健康持續發展的一個重要前提，就是建立以合理稅負為主導的房地產調控長效機制。當前，堅持房地產調控已經越來越成為各界共識，投資行為也越來越趨于理性。我們應當抓住這一有利時機，加快長效機制建設進程，將房地產調控由行政高壓模式切換成“制度規范與行政監管相結合”的新模式。
房地產調控沒有到位
根據中國指數研究院數據，我國百城房地產市場均價于2011年8月到達了最高位后，迄今（2012年5月）已經持續回落了9個月。但是，房地產市場價格依然沒有回到合理價位。
那么究竟什么樣的房價才是合理的呢？2012年3月14日，溫家寶總理在十一屆全國人大五次會議上答記者問時指出：“合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。”溫總理對合理房價的解釋顯然是全面的，一方面房價要老百姓接受得起，另一方面房地產開發商獲得的利潤應該合理。目前國際比較公認的合理房價指標就是房價收入比，即房屋總價與居民家庭年收入的比值，這也是國際通用的一個指標，目前比較流行的看法認為，房價收入比在3到6倍為合理區間。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6倍往往就視為出現泡沫，鑒于我國目前的實際情況，一般認為6-7倍應該是合理區間。
2012年3月6日上海易居房地產研究院發布報告指出，2011年，我國城鎮居民房價收入比回落至7.50倍，接近合理區間，但是大中型城市的房價收入比均明顯偏高，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市，房價收入比均在兩位數以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門和上海2011年房價收入比分別達到15.60、14.10、12.94、12.48和12.40倍。原來房價收入比相對較低的重慶、沈陽等中西部城市也逐漸超過了全國的平均水平。但是2012年3月22日清華大學政治經濟學研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經政法大學聯合發布的《房地產買賣行為與房地產政策》中顯示的數據更為悲觀。這份報告中測算出我國城鎮房價收入比為12.07倍，一線城市房價收入比高達25.25倍。而倫敦房價收入比6.9倍，首爾為7.7倍，紐約為7.9倍，悉尼為8.5倍。盡管這兩個機構由于數據來源和計算標準的不一致，得出我國房價收入比差距極大，但是顯然都能反映我國大中城市的房價收入比與國際水平相距甚遠。
以北京市為例，2011年北京的城鎮居民人均可支配收入為32903元（根據北京市經濟信息網），2011年北京市新建商品住宅市場成交均價約為21585元/平方米（根據鏈家地產市場研究部），按照一家三口人，人均居住面積30平米計算，房價收入比也高達19.68，也就是一家不吃不喝得花20年才夠買90平米的房子，這與發達國家相比顯然是不合理的。但實際上，由于我國大量體制內單位變相分房的存在，我國的住房市場不是真正的完全市場化，另外還有大量灰色收入的存在，因此，我國整體上真實的住房收入比也許沒有計算出來的高，但是作為普通城市居民（不能享受體制內分房，沒有灰色收入的群體），這一房價收入比實際應該更高。
制度建設滯后
我國房地產調控可能已創下幾項世界紀錄：調控時間最長、調控力度最大、調控效果最差，其根源在于影響房地產市場的諸多機制不合理，包括土地機制、稅收機制、投融資機制、收入分配機制等等。
首先，土地出讓金制度以及與土地相關的稅費制度不合理，從源頭上為我國房價的不合理奠定了基礎。經過三十多年的土地制度改革，我國逐步形成了土地出讓政府壟斷，以招、拍、掛方式為主，一次性收取土地出讓金的城市土地出讓制度。由于我國的土地供給是政府壟斷的，政府可以通過對市場上土地供給數量的控制進而控制土地的價格。如果在土地需求競爭不充分的條件下，或者買方具有和賣方談判的能力，供給方的壟斷不一定能導致土地價格上漲。但在當前我國城市化快速推進的過程中，土地需求方的競爭充分，所以土地的價格也就越漲越高，在本輪房地產市場調控前，很多地價屢創新高就是很明顯的例子。推高地價的另一因素就是我國當前在土地批租階段就開始一次性繳納70年（住宅用地）土地出讓金，這實際相當于提前交稅，不但不合理，還直接推高當前地價。土地價格是房屋建造的主導成本，政府既作為土地的擁有者，又作為“招拍掛”的裁決者，很容易操控地價。加上分稅制后地方財權與事權的不平衡，地方政府對土地財政具有嚴重的依賴性和成癮性，通過賣地獲取財政收入是最為直接有效的方式。土地出讓金收入占地方財政收入比重從1999年的9.19％上升到2009年的43.75％，最高的年份達到55.04％，成為地方政府重要財源。在房地產開發階段，當前的土地使用費繳納也過高，既擠占開發資金，影響供給能力提高，更直接抬高了房價。根據《房地產買賣行為與房地產政策》報告中測算，在我國房地產開發企業項目開發中土地成本占直接成本最高的上海，土地成本占比達到52.80％，在項目的總費用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所占比例為49.42％。也就是說，在開發項目的總費用支出中，有接近一半是向政府支付的。因此，地價的不斷攀升不能不說地方政府是有推動作用的。所以在當前房價出現下調、房屋成交量下降、地方土地財政收入下降的背景下，很多地方政府希望微調中央的房地產調控政策。
土地相關的一些課稅，也存在一定不合理性，助推房價上漲。如現行的土地增值稅就在一定程度上影響擴大住房供給的土地資源的流通，也極大提高了土地成本，從而抬高房價。我國當前土地增值稅是在上個世紀90年代初為了抑制房地產投機行為而開征的，其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，這對當時的土地炒作確實起到抑制作用。但是由于我國土地增值稅只對流通階段的土地征收，而對持有階段土地免征，這實際降低了土地流通速度，影響土地供給。而且我國現行的土地增值稅實行30％、40％、50％和60％四級超額累進稅率，但在日本、德國征收的土地增值稅的最高邊際稅率僅為30％左右，偏高的累進稅率不但助長逃稅現象，還阻礙了房地產的正常流轉，同時抬高房價。
其次，房地產業不合理的投融資體制也是助推不合理房價一個重要因素。這種不合理投融資一方面表現為開發商投資門檻過低，銀行對其融資需求的不斷滿足使得房地產商在房價博弈中不會主動降價，助推房價上升。2004年9月，中央為調控較熱的房地產市場，曾要求申請貸款的開發企業其項目資本金比例不得低于35％。此后幾年，隨著樓市的持續升溫，開發商的貸款被嚴格限制，“35％”的大限也從未放松過。但是2009年，為了應對金融危機擴大投資刺激消費，國務院將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35％調低至20％，大量不足的投資資金都是由銀行提供，如果加上購房者的按揭貸款發放，使得開發商開始玩“空手套白狼”的游戲。開發商自有資金比例過低，使得開發商在房價的僵持和博弈過程中比較淡定，而有限資本可以開發和囤積更多房屋待價而沽的投機行為也就一波接一波。開發商過于依賴銀行貸款，融資渠道單一，沒有中間的市場轉換環節，風險最終都傳導到銀行和消費者頭上。
銀行除了對開發商的過度融資外，對于投機者的不合理融資也極大推動房價的上漲。沒有銀行資金的支持僅憑投機沖動是很難抬高房價的。如果投機活動全部都是用自有資金全額購房，購房需求就會大大減少，房價也就不可能大幅上漲。因為，沒有銀行資金的支持，高房價風險就完全由購房人自己承擔，這樣誰都不愿成為最后的接盤人，投機博弈就會停止，房價上漲自然失去動力。而銀行在向投機者源源不斷提供信貸，不斷放大投機資金規模，不斷推高房價的同時，在杠桿效應下不斷被放大的投機風險也被銀行承擔。因此，規范銀行對房地產企業和住房需求者的投融資體制，不僅是對遏制不合理房價，對于整個房地產市場乃至整體經濟持續健康發展都是非常重要的。
第三，不合理的稅收體制導致住房的持有成本較低，流通成本較高，直接推高存量房價格和通過減少存量房供給推高房價。我國當前由于稅制的不完善，導致住宅流通與交易環節上凸顯“重流通，輕保有”。我國目前房地產稅收的11種中涉及流通環節的就有10種，而保有環節的只有2種，其中房產稅在出租和轉讓都征收，從而產生重疊。我國當前土地增值稅以及房產稅都是進入流通環節才征稅，保有階段不征收稅收。而且交易環節稅收的稅率相對較高。這種“重流通，輕保有”的房地產稅制造成的直接后果就是很多富裕家庭由于持有住房成本極低，擁有多套房產，這就極大抑制存量房的供給，推高房價。房地產商品化10多年來房地產保有稅收入占地方稅收收入比重從1999年的7.32％到2009年的6.76％，不升反降。而流通中的稅負往往都由購房者承擔，加劇存量房交易中價格的上升。這種不合理的稅收體制也助推房地產市場的投機行為，溫州炒房團、鄂爾多斯（600295）炒房團等等在一些一線城市瘋狂炒房，帶動這些城市房價飆升。
我國的房地產稅收除了保有環節征稅較輕外，資本利得稅相當于二手房交易的個人所得稅，但是這種稅收由于執行不嚴，根本起不到遏制投機的行為。在北京個人轉讓購買不足5年的自有住房，需要按照相關規定，繳納買賣差額20％的個人所得稅，無法計算原值的按照成交價1％繳納所得稅。但是，中介機構在幫助客戶辦理時，一般都按1％繳納個稅，而不是差價的20％征收，而且即使是這1％，在賣方市場面前也完全轉嫁給買方，使得房價更為不合理。
第四，不合理的收入分配體制也是造成房價居高不下，尤其是一線城市房價收入比居高不下的主要原因。由于不合理的收入分配機制導致我國財富分配極不均衡，官方的數據足以證明我國的基尼系數遠遠超過0.4的國際警戒線。我國當前收入分配不均很大一部分是由于國有體制改革不夠深入帶來的行業收入差距過大，很多國有壟斷行業通過行政性壟斷，過多攫取社會財富。另外，我國財產申報制度實施時間較短，很多家庭的收入來源多元化，灰色收入占家庭收入比例不斷上升，而很多能夠擁有灰色收入的家庭本來就屬于收入較高的家庭，還有很多灰色收入本身就是非法收入。如果將這些灰色收入計算進去，我國基尼系數會遠遠突破0.5的危險臨界點。在我國投資渠道相對比較狹窄，房地產市場機制還不完善，尤其是缺乏房產稅和真正資本利得稅的情況下，這些在初次不公平分配中富裕階層的收入很大一部分投資于房產，富商買房子一買一單元，尤其是一些一線城市的房產已經遠遠脫離區域內普通居民的購買能力的現象。這些由收入分配不公和房地產市場體制不完善造成的不合理需求，極大助推了房價的不合理上漲，加劇了房地產市場失控，普通購房者不得不承受高房價之苦。
-
國資·龍云晟景
待更新
-
城建·瓏悅城
待更新
-
善國明城
待更新
-
佳匯國際
待更新
微信公眾平臺
小程序
