一線回暖 仍是房地產原動力

    在過去的一年，房地產市場可以用風云變幻來形容，調控政策始終如影隨形。一個熱得發燙的行業一時間遭遇到了前所未有的壓力。用部分開發商的說法，這是一場持久戰。不知何時才能結束的調控，以及轉變的市場氛圍，讓很多房企都不得不轉變了以往的經營戰略。在這一過程中，最大變化就是在北上廣深這些一線城市中，受到政策的壓力最大。對于這些以往均被列入到搶地開建范圍的重點區域，現時開發商在風口浪尖上所持的態度也開始有所分化。一部分開發商開始喊出“易線”的口號。這從近一年來，北上廣深等城市拍地冷清的場面就可以體現出來。但與此同時，包括部分大型的房企，仍然將一線城市作為重點戰略布局區域，而一些中小型的開發商也趁機滲入到一線城市中來。
　　事實上，數據顯示，從今年2月中旬開始，這些大城市，如廣州的樓市成交已經開始出現了回暖的跡象。特別是降價潮流的刺激之下，吸引了大量的剛需型購房者進入市場。這種跡象也再度激起了開發商對于一線市場的重視，而富力地產更稱，“今后一線城市仍然會是推動房地產業的原動力”。
　  而在近期各大房企不斷公布的去年的銷售報告中，也是將結構調整作為業績增長的主要原因進行歸納。例如，2011年綠地集團營業收入達到了2300億元，其中房地產業務收入770多億元，同比增長50%。其董事長張玉良能取得這么好的成績是因為綠地“在一線城市市場整體受限的情況下，轉戰主攻二三線城市”。據統計數據顯示，綠地目前房地產開發項目遍及全國24個省60個城市，大多數集中在二三線城市，在遼寧、黑龍江、江蘇等地，更是實現了省域深耕、多點布局。據綠地方面稱，結構調整不僅僅是區域還包括產品。在武漢、鄭州、大連等二線城市，綠地甚至推出了多個超高層綜合體。而2011年又在成都、吳江等地獲得了超高層綜合體項目。在評價綠地的業績時，張玉良就總結認為，“調結構是綠地發展的內生動力”。

　　回暖再度提升信心

　　房企放緩在一線市場的腳步的戰略是否正確，在業內仍然有不同觀點。但從2月中旬開始，國內大城市樓市成交的回暖的確為那些仍然堅持以一線為主根據地的開發商們打了一支強心針。
　　據顯示，今年的2月21日至3月21日廣州樓市的成交，相比上一個周期有了大幅度的增長。數據顯示，廣州市2月21日至3月21日一手房網簽套數為7050套，環比上一周期的3055套，上漲131%。網簽成交面積為76.6萬平方米，和上一周期的31.9萬平方米相比，環比大漲140%。此外，在廣州市有網簽記錄的樓盤中，抽調了100個廣州在售主流樓盤的成交均價和上月進行對比，結果顯示，有39%的樓盤成交均價出現上升趨勢，比上月的25%增加了14%； 38%的樓盤成交均價則基本保持不變。
　　其中，價格環比漲幅較為突出的樓盤有大運家園、金山谷、碧桂園豪園 (論壇)和淘金家園 (論壇)等。大運家園的網簽價格由11521元/平方米上升到13571元/平方米，差價達2505元/平方米，漲幅為21.35%；碧桂園豪園的網簽價格由4877元/平方米上升到5668元/平方米，漲幅為16.22%；
　　事實上，不僅是廣州的成交回暖并非是個案。在全國其他的一線城市，也普遍出現成交回漲的現象。截至當時，天津樓市成交量連續四周上漲，上周成交面積突破10萬平方米水平。上海的成交量大幅上揚，兩周內成交面積分別突破20萬、25萬平方米大關。深圳上周成交量也繼續大幅上升，在2月底成交面積已達2011年均線水平。

　　利好刺激一線市場行情復蘇

　　盡管國內包括上海在內的不少城市在今年試探性“放松”調控的舉動均被中央叫停，但近段時間涉及房地產市場仍然有不少利好的消息。而首套房貸利率優惠就是其中之一。這些利好再加上開發商在今年不斷擴大的優惠力度，使得去年一度處于銷售停滯的一線市場開始“復蘇”，成交量節節攀升。

　　房貸優惠重現吸引剛需入市

　　2012年一季度以來，首套房貸的利率優惠的消息層出不窮。尤其近期央行副行長劉士余稱要“保證個人首套房貸款以及確保首套房貸實行差別化利率優惠”讓房地產市場中的剛性需求群體再度燃起了入市的激情。
　　對北京、上海、廣州、蘇州、杭州、天津、珠海等30個城市重點銀行首套利率的變更狀況調查發現，利率調整已經成為普遍現象。而各地的大型商業銀行都開始試探性地對首套房貸的利率優惠進行調整，四個城市出現8.5折及以上優惠利率。調查結果顯示，北京的工農中建四大國有商業銀行對首套房貸仍在執行基準利率，交通、招商和民生三家股份制銀行明確表示對于首套房貸款利率可享受折扣優惠。而上海、深圳、廣州對于首套房貸利率的優惠更是全面鋪開，且上海、廣州、天津、珠海4個城市都重新出現首套房貸利率8.5折扣優惠。
　　其中上海多家銀行首套房貸出現明顯下調痕跡。上海農商銀行開啟了8.5折優惠，中國銀行和交通銀行也可根據客戶資質提供9折至9.5折的優惠。廣州各銀行中，中國銀行和農業銀行分別提供首套房貸利率8.5折至9.5折不等的優惠；天津銀行首套房貸利率實行8.5折優惠，珠海工商銀行針對首套房貸，4成首付可享受8.5折優惠。
　　此外，深圳關于首套房貸利率政策目前也已經大范圍鋪開，建設銀行、中國銀行、農業銀行、招商銀行和匯豐銀行普遍給出9.5折優惠，交通銀行表示會根據合作樓盤提供首套房貸利率優惠政策，如萬科項目可享受9.5折優惠。此外，光大和花旗銀行給出首套房貸利率9折優惠的政策。
　　首套房貸利率優惠的重現使得很多原本處于觀望狀態的首次置業者在近期進入到了房地產市場。據花都某樓盤的銷售人員透露，在房貸利率優惠消息傳出后，過來看房和選房的客戶明顯增加，而且在向銷售人員咨詢當中，貸款利率就是被問及最多的問題之一。

　　　開發商借“東風”加快推新貨

　　成交的回暖讓原本沉寂的房地產市場再度活躍起來。盡管處于價格持續走低的環境之下，但開發商仍然在加快推貨的步伐。據統計顯示，今年僅在3月份廣州十區二市就大約有37個項目推出或者推新，環比2月增長了約48%。特別是一些中小項目，剛性需求逐步釋放，給開發商增添了更多的市場信心。預計在4月份，廣州推出的新盤以及舊盤推新貨的項目總數量將達到38個，其中全新盤12個，老盤推新項目有26個。其中，中心六區的新盤也預計有11個，主要集中在白云區。而郊區的推新節奏則明顯加快，僅是增城預計就將有10個項目推新，占全市新盤量四分之一，再次成為供貨大區。