房產稅征收或將擴大范圍

如果要擴大房產稅的試點，首先自然要評估重慶和上海試點的效果和經驗。然而，受2011年限購令、緊房貸等嚴厲政策的同步作用，要準確評估過去一年多的房產稅試點效果顯得尤為復雜。多位專家都認為，無論是對樓市成交量還是房價而言，房產稅試點的影響都相當有限，即使是從其創造的稅收收入來看，相對于重慶和上海兩地的財政收入，房產稅帶來的收入也少得可憐。

那么未來房產稅試點上可能會有哪些變化呢？財政部科學研究所所長賈康告訴記者，“未來試點的城市不會簡單套用滬、渝的房產稅征收模式，還得結合具體地區進行一些具體設計。不過，在房產稅試點的改革推進過程中，有一些基本的問題將始終不變，比如房產稅必定要涉及到一些消費性住房。”

房產稅試點收效甚微

財政部部長謝旭人在2012年兩會期間曾指出，“滬、渝房產稅試點改革進展還是比較順利的，因此現在正在積極總結兩地試點經驗，并在此基礎上制定方案，適當擴大房產稅范圍?！?

也許進展是“比較順利”的，要確切界定房產稅的效果也比較困難，但從樓市成交量、房價和創造的稅收收入來看，房產稅試點的效果相當有限。

由于限購，市場上的投資需求基本上被抑制，剛性需求和部分改善需求是成交主力，而這部分人群多數不滿足房產稅征收范圍，或者因為面積扣除征收有限。房產稅對短期的房地產市場調控影響有限，左右目前市場的調控措施仍然是嚴厲的限購和限貸。

從對房價的影響來看，房產稅作用甚微也是各界人士的普遍共識。

安信證券分析師柳世慶指出，對于上海等大城市，房地產更可能作為資產配置的選擇，一個極端狀況就是買了房子之后長期空置，無任何租金收入。在這個背景下，除非投資者的風險偏好本身發生急劇改變，房產稅對于房價的影響未必會很大。

賈康也曾表示，房價并不會因為局部試點應聲而落，房產稅的開征并不能改變中心區域不動產上揚曲線，只會使曲線斜率降低，不會頻繁大起大落，而對社會生活產生負面沖擊。

盡管不少財稅學者和官員寄望于房產稅的開征能逐漸取代賣地收入，進而成為地方財政主要財源之一，但至少從過去一年的征繳情況看，現實離理想還很遠。

以上海為例，陳延彬表示，2011年上海房產稅實現稅收73.7億元，同比2010年增加了18.3%；但由于個人住房房產稅目前尚沒有入庫額統計，因此房產稅的增加主要是原先已經在征收的營業類房產的房產稅收入增加所致。而個人住房房產稅的稅率較低，并不足以造成整體房產稅收入大幅提高。

海通證券房地產分析師侯凌中根據2011年上海全市住宅房產成交金額（約1830億元）測算，2011年上?？烧魇盏膫€人住房房產稅總額應低于3億元。相較于上海政府2011年3430億元的財政收入或1510億元的土地出讓金收入，房產稅帶來的財政收入都是杯水車薪。

盡管房產稅改革的推進目前尚未出現令人振奮的成績，但不少財稅專家仍對其長期可能給財稅體制帶來的變革寄予厚望。賈康曾表示，房產稅的改革將產生四方面值得肯定的直接效應，一是增加直接稅比重，降低中國中低收入者的“稅負痛苦指數”；二是將會為地方政府提供支柱稅種，解決中國地方稅體系不成型的問題；三是促使正在實施的房地產調控體現應有的治本水準；四是有利于優化收入和財產的再分配機制，抑制收入差距的擴大。

或擴至存量房產

盡管如此，對于下一步房產稅試點的模式仍有跡可循。

從目前上海、重慶兩地實施的房產稅試點方案來看，除重慶將個人擁有的獨棟商品住宅納入征稅范圍外，對于個人住房征收的房產稅均不對存量房產征稅，這可能大大限制了房產稅的作用。

一向沖在改革前沿的廣州近期動作頻頻，4月1日即將上線存量房計稅系統。據媒體報道，廣州市房地產中介協會會長廖俊平在《2012廣州房地產市場藍皮書》發布會上透露，4月1日起廣州要上線存量房（即二手房）計稅系統，改變原先委托房地產登記部門課稅的方式。一旦開征房產稅，存量房計稅系統也可用于計征房產稅。

無論房產稅的下一個接棒者是否是廣州，華泰聯合行業分析師郭春燕表示，未來房產稅試點都將向全國一、二線城市繼續推進，個人住房存量房征收、小產權房征收可能成為趨勢；而如果未來地方政府開始對個人存量房也實行征稅，那么這個規模相當龐大。