小產權房：已售已住房如何清理存爭議

    據21世紀經濟報 根據國土部初步的清理思路，原則是分類、分步驟推進。其中，侵占耕地等違法違規的小產權房，尚未銷售以及新建、續建的小產權房，有望列入清理范圍。但具體銷售和建設的時間點、何時正式展開清理，尚待最后方案出臺才能敲定。

    “國務院就清理整治方案，征求了各部委的意見，目前來看各部委尚未達成共識，還需重新試點研究。”上述知情人士進一步介紹，“其中，分歧最大主要是已售、已住的小產權房如何清理的問題。”

    浙江大學土地管理學院教授楊磷杰表示，小產權房爭議的核心是土地升值收益的合理分配。

    國土部知情人士介紹，該部正在啟動小產權房清理試點工作，擬在試點基礎上總結完善整治方案，繼而啟動全面清理。同時，年底即將完成的全國農村集體土地確權登記的數據，將成為未來小產權房清查的主要參考。

    或清理未售及新建

    小產權房是占用集體土地搞建設，并向集體經濟組織之外成員銷售的住房。據國土部不完全統計，2007年以前，全國小產權房的面積累計高達66億平方米。

    另據全國工商聯數據，1995年-2010年，全國小產權房竣工建筑面積累計達7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。小產權房在深圳、北京等房價較高城市持續熱銷局面，最多的已達到房地產市場銷售總量的1/5。

    基于小產權房數量龐大、牽扯多方利益，上述國土部知情人士介紹，小產權房清理的一個原則是：區別對待、分類處置。

    他介紹，在國土部初步的清理思路中，違法建筑、有嚴重質量問題、侵占耕地、嚴重影響城鄉規劃的小產權房將清理，并追究開發商、村集體等相關人士的責任；并且出售小產權房的農民將不得重新申請宅基地。

    同時，對尚未銷售的小產權房，一定年限后新建、續建的小產權房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對外出租待建的土地，責令退還。

    “尚未銷售，主要是指在建、在售，無人入住項目；一定年限后新建、續建的小產權房主要也側重于在建、在售。”該人士稱。

    他同時介紹，國土部對“一定年限”的要求曾以2008年為限，因為當年曾為國務院報告過小產權房的初步處理意見，而由于種種原因實際工作中推行困難。

    “最新的時間點，需要等到全國小產權房新的清理方案出臺后作出安排。”上述國土部人士稱。

    就清理舉措看，上述人士介紹，“包括強制拆除、沒收、停建、停售和停水停電等”。

    不過，針對已售、已長期居住的小產權房，上述人士稱，“方案征求意見階段，各部委對此并未形成統一意見，地方政府也有自己的一套思路，還未達成一致”。

    全國工商聯房地產商會會長聶梅生稱，如果對小產權房全部拆除，將激化社會矛盾，影響社會穩定；其次也是住房建設資金和建筑材料的巨大浪費。

    更為重要的是，上述人士進一步指出，作為清理整頓基礎，目前全國性小產權房的確切數據還不清楚。

    “短期看，只能先選擇小產權房問題嚴重的地區作試點；與此同時，國土部將抓緊摸底全國小產權房的確切數據。”上述國土部知情人士稱。

    記者獲悉，年底，全國小產權房規模的初步數據或將搜集完畢。據國土部土地利用司的一位不愿具名的人士介紹，年底即將完成的全國農村集體土地確權登記的數據，將成為未來小產權房清查的主要參考。

    部分地方、個別部委抵觸

    “國土部正在和部分地方溝通小產權房清理試點工作，從目前來看，很難推進。”上述國土部知情人士說，“來自于地方政府和相關部委的阻力較大。”

    據山東國土廳一位不愿具名的人士介紹，一旦將某地區確定為小產權房清理試點，國土部將對當地的小產權房等違法違規用地情況進行摸底。

    “部分地方政府、個別部委在地方的重大項目工程，部分存在違法違規用地情況，一旦摸底，地方違法違規的用地問題將無處遁形。”上述人士表述。

    3月27日，包括國土部、水利部、鐵道部在內的6部委共聚北京山水賓館，閉門商討“如何解決國家重點工程中占地不合規范問題”。

    據參會的知情人士介紹，在座的鐵道部、水利部、交通部代表坦陳，公路、鐵路、水利領域內，確實存在未報即用、違法違規用地行為。

    此外，地方政府及一些地產界人士對小產權房保留的訴求，也難與中央監管部門達成完全一致。

    “在和地方政府的溝通中，地方政府普遍反映，希望部分符合規劃、質量合格的小產權房，在補交土地出讓金后轉正，或者轉為保障房。”上述人士介紹。

    對此，上述知情人士介紹，“國務院也召集過住建部、國土部等相關部委進行討論，意見暫未一致。”

    據接近住建部的人士稱，如果收歸為保障房，可能存在政府為小產權房正身的嫌疑，間接承認小產權房的合法性；而回收小產權房的價格如何確定、如何確保保障房公平公正，還需要再深入探討。

    上述國土部知情人士也擔心，小產權房一旦放開，土地調控和規劃可能出現失控局面。

    在清理方案懸而未決之前，試點城市也難推進。“基于種種原因，試點確定工作并不明朗。”上述國土部知情人士稱。

    他介紹，實際上，早在去年8月份，國土部就已經內部召集山東、河南等小產權房問題嚴重地區國土廳人士開會，要求這些地區年底前，積極申請小產房試點。

    “而到了年底，無一城市申請，小產權房清理試點被迫流產。”國土部知情人士介紹。

    上述山東國土廳的人士則表達無奈，“不是地方政府不希望清理小產權房，但目前全國性小產權房尚沒有一個明確的規范性文件，強制處理的話，可能會激化社會矛盾。”

    上述國土部知情人士介紹，小產權房清理思路未明，國土部也正在和各部委以及地方政府溝通，明確試點城市。

    此前有媒體消息稱，國土部將在北京、重慶、鄭州、海口等小產權房較密集的城市開展試點。

    上海易居房地產研究院副院長楊紅旭介紹，上述四個城市較具代表性，北京郊區小產權房密集，高房價將大量剛需逼向了郊區小產權房；重慶屬西部大城市,外來人口多,郊區面積大，小產權房分布零散；鄭州小產權房的城中村問題突出；海口是旅游度假區存在大量小產權房問題。

    長效治理

    中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明對本報表示，小產權房是在當前土地法規體系不完備情況下的集體大創造，村民、村集體、鄉政權、縣政府、開發商、城鎮居民等多個角色參與，“在此種格局下，方案在執行上肯定會大打折扣。”

    “僅采取沒收、強制拆除、停建和斷水斷電等‘堵’的措施，無法從根本上解決小產權房問題。”嚴認為，小產權房背后的根本問題是土地制度。

    “在城鄉二元土地制度下，農民征地補償標準偏低，小產權房就成為了農民分享工業化、城市化進程中土地增值收益的重要途徑。”嚴金明說。

    此外，楊磷杰稱，在國家城鎮住房保障體系尚未健全，城鄉居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產權房仍具有巨大的需求空間。

    根據現行《土地管理法》，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

    楊磷杰表示，現行的《土地管理法》雖然法律上明確小產權房性質的非法性，但地方陸續有一些自行流轉的集體土地試驗，對于新的流轉現象如何監管，在國家有關集體土地使用權流轉的管理辦法尚未出臺前，并不清晰。

    由此從土地制度源頭進行梳理，成為必要。

    上述國土部知情人士介紹，國土等部門正在共同研究防范小產權房問題的長效機制，包括推出鄉鎮企業、農民住宅等集體建設用地管理和流轉的政策措施等。

    除此之外，財政部相關人士也在此間表態，要會同有關部門，研究土地收益城鄉統籌使用的辦法。

    另有知情者介紹，小產權房清理，還必須和房地產調控進行一盤棋梳理。在北京郊區及河北周邊，存在多處開發商介入的小產權房樓盤，消費者中不乏投機需求。