從地方新政看樓市浮沉：2012房價底線在哪里

    由于房地產投資縮水、土地出讓收入下滑，自調控政策頒布以來，地方政府放松調控的沖動從未消退，且有愈發強烈的傾向。從去年佛山松綁限購令半天即被喊停，到今年蕪湖免契稅補貼買房新政“三日游”，如果再加上中山放寬限價幅度，二三線城市屢次試探樓市調控“紅線”。盡管中央抑制房價的態度堅決，但在房地產調控的關鍵期，宏觀政策與地方利益的博弈正在進一步加深，那么，2012房價底線在哪里？

　　張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，2012年部分城市可能在一定程度上恢復放寬三線城市的中小套型的購房政策。地方政府調整調控措施主要可分為三種情況

　　俗話說“槍打出頭鳥”，在試探房地產調控放松的道路上，即便有“出頭鳥”被打死了，卻依然有后繼的“出頭鳥”繼續走在試探調控的道路上。多番試探的最終結果沒有懸念，就是“調控不放松”。

　　樓市調控不放松

　　2月9日，蕪湖市發布新政稱，2012年期間，購買普通商品房可享契稅100%補助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的補貼。這套被解讀為變相放松房地產調控力度的樓市新政，一經出臺就受到了廣泛的關注。

　　隨后住建部過問蕪湖房產新政，蕪湖的房地產新政只堅持了3天，就戛然而止。住建部政策研究中心副主任王玨林表示，地方政府不應試圖調整中央政府的房地產調控政策，必須遵從中央的政策立場。

　　王玨林表示，中央政府年初明確，今年將堅定不移地貫徹房地產調控政策。在當前這個敏感時期，地方政府最好聽從中央指令，而不是擅自進行政策調整。

　　蕪湖并不是第一個宣布推出房地產新政后又放棄的城市。從公開資料統計顯示，在政策從嚴的基調下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化等超過15個城市對其當地的樓市政策進行適當的微調。通過購房補貼等形式實現微調樓市，刺激市場銷售不僅是蕪湖，從去年10月份起，就有部分地方政府陸續開始從土地出讓、房源解禁、稅費優惠等手段進行微調。

　　對于蕪湖在龍年放的“第一槍”，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，蕪湖敢于全國之先再出房產“新政”的做法，體現了當前地方政府糾結的心態：即如何在兼顧中央堅持房地產調控不放松政策的同時，又能保持地方經濟和財政收入的充盈。

　　或許這不只是蕪湖的動機，也是其他曾經放松房地產調控的城市的心態。畢竟，試探放松的城市都是二三線城市，房地產行業在很大程度上支撐了這些城市的經濟發展。

　　比起佛山、成都、蕪湖這些直指調控政策的城市，中山市采取了“曲線救國”的方式提高住宅價格控制標準，并順利地執行開來。

　　2011年末才開始實施限價令的中山市，此前曾表示限價令到期不延續，然而在房地產調控從嚴的信號之下，中山市并沒有直接停止限價令，反倒龍年伊始，向上調整了商品房限價標準，將目前的5800元/平方米的標準上調至每平方米6590元。按照中山市去年一手住宅的實際成交均價5936元/平方米計算，新的限價標準提高了11%。

　　多數城市仍未公布調控目標

　　2011年下半年以來，溫家寶總理多次強調房地產調控的決心不動搖。不過，在歐洲國家信用主權普遭降級，世界經濟復蘇一片陰霾的情形之下，調控政策會適當局部微調，成為業界共識。

　　在今年上海市“兩會”上，上海市市長韓正表示，“今年上海將貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的政策措施，加大普通商品房供應，調整普通商品住房標準，完善個人住房房產稅改革試點，促進房地產市場平穩健康發展，實現全年新建住房價格穩中有降?！?/P>

　　北京今年仍將調控目標定為“穩中有降”。北京市副市長陳剛在兩會政務詢問咨詢會現場表示，今年北京將繼續“穩中有降”的房價調控目標，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引導租賃型住房消費。然而，在業內人士看來，“限購令”、“限價令”等手段，都帶有明顯的“一刀切”色彩，已造成地方的抵觸情緒。除公開嘗試放松調控外，北京、杭州、重慶、長春等地也紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環節試水，以促進市場成交。

　　中原地產市場研究總監張大偉認為，在土地出讓收入、房地產稅收銳減的情況下，地方政府放松調控的意愿頗為強烈。楊紅旭表示，房價控制目標的制定，是中央和地方政府博弈的結果。由于多數地方的房價漲幅與GDP和人均可支配收入增幅掛鉤，甚至低于去年同期，使得地方政府占得先機，這也成為不少二、三線城市抵制“限購令”擴軍的主要原因。

　　2011年11月25日，北京市住建委、市地稅局宣布自12月10日起北京放寬普通住宅認定標準，購房稅負最高可省12萬元。這項本意是符合現狀的普通住宅認定標準調整，同樣難逃“救市”之嫌。此外，馬鞍山“100%契稅補貼”、杭州“租購補貼”、南京上調公積金貸款額度以及最近各地紛紛放寬土地出讓條件等，種種現象皆被媒體解讀為各地樓市自救行為。

　　至今，大部分城市都沒有公布今年房地產調控的目標，對于部分明令要繼續執行的政策，也是三緘其口。中國指數研究院數據信息中心發布的《2011年中國130個城市土地市場交易情報》顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%，成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。與此同時，歐洲國家信用主權普遭降級，世界經濟復蘇一片陰霾的情形之下，調控政策會適當局部微調，成為業界共識。

　　張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前樓市調控已經基本見效，2012年部分城市可能在一定程度上恢復放寬三線城市的中小套型的購房政策。至于地方政府具體會如何調整調控措施，張大偉認為，主要可分為三種情況。

　　首先是短期沖關型，主要是因為持續調控動力有限。接近年底，在珠海、中山密集宣布“限價”后，廣州增城國土資源局亦用口頭通知的方式再次強調了“限價”。

　　其次是低調松綁型，多舉措促進交易。近段時間，有部分城市地方政府已經開始在政策焦點之外悄然“松綁”。北京、杭州、重慶、長春紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環節試水，以促進市場的持續健康發展。

　　最后是底線試探型，采用直接優化“限購”的方式。佛山于11月份出臺“限購”放松令，不過政策發布后，即被緊急叫停，還沒來得及實施；隨后，成都亦出臺優化“限購”之舉，但同樣在一個星期內被叫停。

　　住房公積金監管加強

　　一方面是地方政府松綁之心蠢蠢欲動，另一方面是相關部委從多層面完善房地產調控。

　　2月14日，住建部發布《關于進一步加強住房公積金監管工作的通知》。數據顯示，截至2011年末，住房公積金余額已達2.1億，數目超過養老基金，監管風險不斷積累。住建部下發通知，要求各地住房城鄉建設主管部門加強住房公積金監管。

　　《通知》中，11項措施對繳存、提取、貸款、增值收益分配這些住房公積金管理的核心問題，加強對管委會決策的監督，對各設區城市政策進行合規性審查，對不合規的限期糾正。還將加強對地方文件報備審核。

　　《通知》還要求，各省區制定的住房公積金有關規定，需報住房城鄉建設部備案；對突破《住房公積金管理條例》規定的，應報住房城鄉建設部審核。

　　 同時，將加快監管系統建設，加快推進住房公積金監管信息系統建設。逐步統一住房公積金業務管理信息系統技術標準，規范本地區業務系統建設，加強數據安全管理。

　　 另悉，廣州住房公積金信息系統已經與住建部實現聯網，可實時上傳接受監控。珠三角地區將逐步實現住房公積金業務操作規范統一和信息系統互聯互通。珠三角廣州、佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶八個城市將實現住房公積金信息建設互聯互通。

　　 專家認為，中央樓市調控從緊的堅定決心不變，對任何挑戰中央從緊調控政策的行為必須零容忍。地方政府、地方的開發商、地方的銀行等不應抱有僥幸心理，應顧全大局，把想法和行為統一到中央的調控政策上來。目前的房價高高在上，投資價值不大，對老百姓，要糾正買房能致富的認識誤區。如此，房價方會回歸到合理的價位。