房屋買賣合同若干問題解答

    一、“一房數賣”商品房買賣合同中合同的效力如何確定？

　　答：“一房數賣”是指房屋的產權人先后與兩個或兩個以上的買房人分別簽訂房屋買賣合同，將其所有的一套房屋分別出售給兩個或兩個以上的買房人的情形。

　　在“一房數賣”的情形下賣房合同效力的確定，應當以《合同法》關于買賣合同效力的規定為依據，分別情形進行綜合評定。根據最高人民法院《合同法解釋二》第15條的規定：“出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第52條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持”。另外，根據《物權法》第15條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。根據以上兩個法律條文的規定，買賣合同的效力與物權的變更是分開的，也就是《物權法》規定的，未辦理物權登記，不影響合同的效力。因此，在“一房數賣”買賣合同中，只要買賣合同沒有違反《合同法》第52條規定的無效情形，數份合同均是有效的。

　　二、在“一房數賣”的情形下合同如何履行呢？

　　答：在“一房數賣”中，有可能數份商品房買賣合同均屬于有效合同，但是履行過程中只能是其中一份合同得到實際履行，其他合同則必須無法履行，目的落空。買受人只能向賣房人追究相應的合同違約責任，那么，在這種情形下，哪一份合同在法律和現實中應該得到履行呢？應參照以下幾種情形確定：一、簽訂買賣合同后均未辦理產權登記的，在數份合同均有效的情形下，應以簽署時間在前的合同先履行，未得到履行的買受人可以追究賣房人的違約責任來要求賠償。二、簽訂買賣合同后均未辦理產權登記過戶手續，但是其中一份已經辦理了合同登記備案的，在數份合同均有效且未履行的情形下，對已經辦理了登記備案的合同應優先履行。三、簽訂買賣合同后均未辦理產權登記，其中一份合同已將房屋交付給買受人的，在數份合同均有效的情形下，應保護交易安全，確定已完成交付房屋的合同優先履行。四、簽訂買賣合同后房屋已經辦理過戶登記，且房屋未轉移給其他買受人的，應以物權公示性及對抗性原理，確認辦理過戶登記手續的合同優先履行。五、簽訂買賣合同后，其中一份合同已經辦理過戶登記，另一份合同已經交付房屋的。在這種情形下，還是應該按物權公示性及對抗性原理來確定優先履行，對已經登記過戶的合同得到確認。