調控多招，為何房價沒有實質降下來？

進入四季度，國家對房地產的調控越來越“狠”。國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》即“新國十條”已經百多天了，從北京和深圳的數據統計情況看，房價過快上漲的趨勢已經得到了明顯遏制。趨勢得到遏制，房價是松動還是“假摔”？新一輪房地產調控的效果到底怎么樣？房價真的降了嗎？仔細觀察中國房地產市場，我個人以為還是存在調控的效果問題的,在一個僅需求是由市場驅動而供應完全由政府控制的市場，供方總是占上風,這就是問題，這就是調控越來越狠，為何不見房價實質下降的原因所在。

從國務院態度來看，樓市暫時還看不到政策松動的跡象。自“9?9”新政以來，除了央行加息外，“限購令”風靡全國，北京、上海、廣州、深圳在內的14個城市已經推出限購令。國務院再次重申遏制房價過快上漲，至少說明此前的樓市調控政策還沒有達到預期效果，說明現在房價還是很高。

京滬多家銀行首套房貸最低利率上調至8.5折后，2008年底開始實行的首套房貸利率7折優惠政策將成為歷史。此次房貸利率政策的變化，說明管理層對房地產市場的調控措施不斷加碼。取消房貸利率7折優惠無疑會加大購房者支出，有利于抑制投機需求、實現銀行信貸風險控制的目的，并相應增大銀行利潤空間。

調查顯示，如果按照以往房產銷售慣例，各地很多樓盤會在周末推出各種打折促銷活動，而周末看房的人通常也會比平常多出不少。但現在新政調控后，雖然不少樓盤都在搞優惠促銷購房活動，但真正大幅度降價的樓盤卻很難看到，甚至大多數樓盤的售樓處還都比較冷清。

或許最近你會經常看到這些情況：買房送面積等等，但這并不是現在才有的事情，調控之前我們通常見到的都是送露臺、花園、走道什么的。根據建設部建筑工程建筑面積計算規范的規定，像類似于建筑物的露臺、裝飾性幕墻，與建筑物不相通的裝飾性陽臺，都是不應計入面積的。而層高不足2米2的，兩米二的空間，以及與建筑物相通的陽臺，也只能按水平的投影面積計算一半。按照國家相關規定，這些原本就不應該算面積的露臺、公共走道以及原本就只算一半面積的陽臺，在一些售樓處現場、一些項目營銷時卻變成了給購房人的優惠。而如今更有甚者，把規劃設計范圍以外的面積以偽贈送的方式拿出來，以吸引購房人的眼光。切記，這個不是調控之后開發商的優惠促銷打折！這是一個障眼法！

調控之后開發商的優惠促銷打折應該是怎樣的？買房送面積其實不過是開發商的一個促銷手段，而贈送的面積要不就是原來就不應該計算的面積，要不就是超過規劃以往的違法搭建，這些贈送的面積都不會在房產證中體現出來。對于購房人來說，買房送面積得到的未見得就是免費的蛋糕。即使這部分空間被開發商通過二次改建的方式把它開發出來了，甚至利用了，那這部分也不會寫進合同，也辦不了房產證，這部分的房產將來在抵押、過戶或者說繼承、拆遷等過程中，都不會被法律所認可。所以，嚴肅地講，這就是無效的。

調控越來越多招，老百姓希望看到的是房價的實質性下降。樓市資金“擠”向二、三線城市導致二、三線城市土地也更加活躍。中國樓市催生了大量的房地產投資客，他們有一個共同的特點就是交易套利過的房產遠不只一兩套。在近幾年樓市火爆的時候，這些投資客成為樓市中最重要和最活躍的力量。房地產調控新政對住宅市場的影響遠遠沒有結束，而觀望等待就是這些人最好的策略。實際上，投資客的離場觀望進一步加劇了樓市的低迷。

有鑒于此，房產新政實施多月后，樓市彌漫著濃厚的觀望氣氛，成交量持續萎縮，但房價下跌的趨勢卻還是若隱若現。這說明調控政策在短期內已初見成效，不過，市場預期仍然面臨一定的不確定性，房價似乎并沒有降下來多少。在一些看房人眼里沒有特別明顯的降價，都是稍微有點優惠，打個折扣這樣的情況出現。

由此看來，國務院定調四季度經濟工作重心，部署樓市調控重在落實。已經有十幾個城市出臺了限購令，在部署努力解決好涉及民生的問題時，特別提到了提高居民收入特別是中低收入者的收入。對于財政這個“大賬本”，從嚴控制一般性支出，防止年底突擊花錢。

于是有人問“房價還會繼續走高嗎？” 房價下跌誰會哭？不過，我這里想說明的一點是房價下跌不一定是開發商會哭。老百姓“先哭”，銀行“跳樓”。老百姓為買房子把一生的積蓄都投到了房地產上，如果房價一旦下跌，他們就成了負債的房主。對沒有買房的消費者，看到房子降價以后，大家是買漲不買落，紛紛不買房，最后導致房產形成真正的泡沫。房價下跌，對于購房者來說，其使用的效用不會增加也不會減少。

房價下跌，最先哭的除了那些天天在網上要房價上漲的之人外，還有目前市場上的大量的房地產投資者及部分追求高利潤為首要目標的房地產開發商。房地產作為投資品，他們是需要人來接他們最后一棒，否則，套自己手上不是麻煩了嗎？如果硬要把此問題說明白點，當然，房價下跌最先哭的是那些天天叫喊著房價會上漲的人了，他們越是這樣叫喊，越是證明其心中驚慌，越是證明這些人欲哭無淚了。如果房價下跌，對于購房者來說，房子購買后，其價格的高低對其使用的效用不會增加也不會減少。房價下跌對他們的住房消費根本不會有多少意義。而對于沒有購房的絕大多數老百姓來說，會有哪一個人只買高價的房子而不愿意購買低價格的房子呢？任何人在購買同一質量物品時，肯定是價格越低越好。在這樣的情況下，任何購買房子的消費者，在價格低的時候進入市場，同樣的貨幣可以購買更多的東西或產品，何樂而不為？華爾街有一句名言是“市場是由兩種力量驅動的：貪婪和恐懼”。投資者往往都會在市場繁榮的時候忘記以往市場崩潰時的慘痛教訓。

近幾年來國內房地產市場投資過熱、房價飆升，銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性導致國內房地產泡沫。而部分開發商利用制度缺陷操縱房價。如果說房價還在繼續上漲，政府就會出臺相關政策，比如利率問題、稅收政策的問題，金融制度安排問題，外資進入問題等，因為目前的政策，短期內對房價的影響不太大。因此，合理的房價尚難出現。

因此，高房價要降下來，除了調控還要注意這點：鼓勵開發商多建普通住宅。責令國有各商業銀行，必須在限期內收回開發商逾期貸款，新到期的貸款不再展期。