得房率并非越高越好 專家建議應(yīng)考量綜合品質(zhì)

近日，市民林小姐到售樓部看房，接觸到了“得房率”一詞，但是對于何為得房率她卻云里霧里，因此致電購房熱線通咨詢。其實，對得房率感到陌生的購房者不在少數(shù)，因為市場中出售的房屋多以建筑面積或產(chǎn)權(quán)面積來體現(xiàn)，使得多數(shù)購房者忽略了得房率的問題。

所謂得房率，是套內(nèi)建筑面積與銷售面積之比，其數(shù)值高低是買房中一個較為重要的指標(biāo)。多數(shù)人以為，得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費用越少，購房者也就越合算。不過專家認為，購房者選房時不宜過分要求高得房率，而應(yīng)該考量房子的綜合品質(zhì)。

不同類型住宅 得房率大不同

林小姐說，她到售樓部看房時，售樓小姐介紹稱，她所看中的一套房，得房率大約為80%，而另一棟樓某套房的得房率為83%，相比之下后者比較合算。“得房率越高，公攤面積就越小，那么我花的錢就更值了？”林小姐頗為心動，但同時讓她有些疑慮的是，為什么兩套房得房率不同，會不會有什么貓膩？

對于林小姐的疑問，泉州市住宅建筑設(shè)計院一工作人員介紹，得房率高低受樓層高度、樓層結(jié)構(gòu)、電梯多寡、樓道寬窄等多方面影響，不同樓盤因為公攤面積所占比例不同，得房率大不相同，即便是同一樓盤同一棟樓，不同戶型的得房率相差也會很大，不好一概而論。

隨后記者了解到，就高層小戶型而言，有些樓盤得房率可以達到80%，有的卻還不到75%，而對于寫字樓和商鋪來說，由于相關(guān)配套設(shè)施更多、更完善，如過道多、安全通道多等原因，實際得房率還會更低，一般為百分之五六十。

當(dāng)然，有些開發(fā)商為了提高得房率，增加吸引購房者的亮點，會通過各種方式在不額外增加公攤的基礎(chǔ)上，從戶內(nèi)設(shè)計方面盡量擴大使用面積，比如半封閉陽臺和大飄窗，或贈送戶內(nèi)面積等。

得房率 并非越高越好

那么得房率是不是越高越好？在許多購房者看來，得房率越高，意味著房子買得更值，當(dāng)然也就越好。但福建省建筑設(shè)計研究院專家認為，從某個角度來說，這樣的觀念不無道理，不過影響得房率高低的因素很多，因此對于得房率越高越好的說法不能一概而論，而應(yīng)該綜合考慮房子的品質(zhì)。

該專家表示，得房率和小區(qū)相關(guān)配套有關(guān)系，如果得房率特別高，那么樓梯寬度、公共走道、電梯數(shù)量、安全通道等相關(guān)配套設(shè)施，必定有所“瘦身”，并進一步影響到整體舒適度，乃至安全問題。她進一步解釋，從舒適角度而言，得房率越高，公共部分面積就越少，那么住戶就會感到壓抑。從安全角度來說，得房率越高，樓梯便可能變得狹窄，電梯數(shù)量也可能縮減，萬一遭遇火災(zāi)等危急情況，將危及住戶的生命安全。

此外，撇開配套問題不說，不同的住宅類型，因為樓層高低、戶型設(shè)計等問題，得房率情況也不同，具體的情況需具體分析。不過，如果購房者一味追求高得房率，而忽視公共空間以及房子整體品質(zhì)，那么將影響居住品質(zhì)甚至危及安全問題。

70%~80%得房率 較為合理

話雖如此，但購房者在購房時應(yīng)該如何考慮得房率的問題呢？

福建省建筑設(shè)計研究院專家表示，其實得房率只是房地產(chǎn)開發(fā)商的通俗說法，建筑設(shè)計行業(yè)中很少提及“得房率”這個詞，而國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》也只是對哪些部位可以計入公攤面積作出明確規(guī)定，對得房率的標(biāo)準(zhǔn)，則只有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑得房率不低于70%，多層建筑得房率不得低于75%。

“一般而言，高層的得房率會比多層住宅低10%左右，但不會大于10%。”該專家認為，70%~80%的得房率較為合理，因為這個數(shù)值之內(nèi)的得房率，對住宅舒適度沒有太大影響，又不會讓購房者花費過多的冤枉錢。

如果開發(fā)商給予的得房率數(shù)值，超過合理的限度，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來的，還是在設(shè)計上有所突破。至于如何辨別是否為設(shè)計方面的突破，首先可以看房子內(nèi)的走廊，因為走廊過道除了走路外別無用途，設(shè)計不當(dāng)將造成浪費；其次看房子的進深，一般進深每增加一米，戶型面積就會有所增加，此外方正的戶型使用率也更高；再次可以看陽臺，好的設(shè)計將陽臺功能細分成陽臺室、觀景陽臺、服務(wù)陽臺等，而不好的陽臺設(shè)計也會造成浪費。

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得房率

有兩種計算方法

得房率究竟是怎么計算出來的？福建省建筑設(shè)計研究院專家表示，其實得房率只是房地產(chǎn)開發(fā)商的通俗說法，也是房地產(chǎn)商一種測算面積的方式，而建設(shè)設(shè)計行業(yè)中很少提及“得房率”這個詞，計算辦法也有所不同。

據(jù)了解，目前計算得房率的方法有兩種：一種是套內(nèi)使用面積除以銷售面積，另一種是套內(nèi)建筑面積除以銷售面積。銷售面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積，而套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。兩者相比，第一種計算方法去掉套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積，數(shù)值較低，而第二種計算方法的得房率數(shù)值高一些。

一般情況下，開發(fā)商所言的得房率，是通過第二種方法計算得出。上述專家舉例，購買一套面積105㎡（銷售面積）的房子，其中包括90㎡戶內(nèi)建筑面積和15㎡公攤面積，那么把90除以105，得出一個小于1的數(shù)值即為得房率。