房企持續(xù)兩年的降杠桿大潮，或許將面臨輕微調(diào)整。
1月13日，據(jù)新華社報(bào)道，為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》(以下簡稱“行動(dòng)方案”)。此后市場消息稱，相關(guān)主管部門將對(duì)執(zhí)行了約兩年的“三線四檔”做出微調(diào)。
針對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)而設(shè)置的“三線四檔”規(guī)定起始于2020年底，在過去兩年間，房企為達(dá)成相關(guān)規(guī)定，集體進(jìn)行了主動(dòng)或被動(dòng)降杠桿的戰(zhàn)略調(diào)整。許多房企通過減少借債、控制拿地等措施優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，直到2021年整個(gè)行業(yè)的杠桿率大體上呈下降趨勢；但2022年以來，受疫情反復(fù)、斷供等因素影響，房企銷售大幅下滑，回款及現(xiàn)金持有下滑明顯，“踩線”房企有擴(kuò)容趨勢。
業(yè)內(nèi)受訪專家認(rèn)為，此次“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)將迎來微調(diào)，預(yù)計(jì)紅線的要求不會(huì)變，可能會(huì)和貸款集中度一樣，延長或者設(shè)置過渡期，弱化不同檔位，對(duì)債務(wù)增長的容忍度提高，對(duì)拿地、對(duì)現(xiàn)金流的要求也會(huì)下降。如此一來，部分企業(yè)會(huì)有一定的加杠桿空間。
“踩線”房企有擴(kuò)容趨勢
自2020年開啟試點(diǎn)以來，“三線四檔”已成為房企經(jīng)營的重要參考指標(biāo)。
所謂“三線四檔”，即2020年8月住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)上提出三個(gè)監(jiān)管要求：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
根據(jù)“三道紅線”踩線條數(shù)，房企被分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%，綠檔位置的房企，有息負(fù)債年增幅也不得超過15%。
按照監(jiān)管要求，從2021年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期；到2023年6月底，試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。
自此，降檔降速、減債減負(fù)成為房企經(jīng)營的主旋律。據(jù)億翰智庫總結(jié)，房企降杠桿的核心即“少進(jìn)少出、多進(jìn)多出”，前者指少借債、不借債、少拿地、不拿地；后者指多回款、多賣資產(chǎn)、多引入資金、多還債；通過一進(jìn)一出的強(qiáng)管控，為負(fù)債減少、杠桿下降騰挪空間。
在這一過程中，不少房企達(dá)到“綠檔”標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。但受宏觀環(huán)境及行業(yè)影響，“三道紅線”的執(zhí)行過程中也出現(xiàn)了些許問題。
一是金融機(jī)構(gòu)的過度收縮問題。2021年10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，近期個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，這種短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。
但同時(shí)，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
另一方面，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體行情下滑，房企的降杠桿進(jìn)程也受到一定影響。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從樣本房企分檔情況看，自2021年中期起，踩線房企數(shù)量明顯增多，綠檔房企于2022年上半年占比從年初的42%下降至32%；而黃、橙、紅三檔房企占比均有抬升，其中紅檔房企更是逐年占比上升，從2021年中的7%不斷提升至2022年中的17%。
“受2022年上半年疫情反復(fù)、斷供等因素影響，房企銷售大幅下滑，銷售回款急劇降低，從而現(xiàn)金持有下滑明顯。”克而瑞稱，樣本房企的加權(quán)凈負(fù)債率較期初抬升了約6.5 pct至67%；非受限現(xiàn)金短債比僅為1.10，較期初下降了16%。如果考慮到預(yù)售監(jiān)管資金，房企償債能力更不容樂觀。
基于上述行業(yè)走勢，去年已開始出現(xiàn)微調(diào)“三道紅線”的業(yè)內(nèi)建議。
人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成曾于去年4月建議，在不改變?nèi)ジ軛U政策目標(biāo)下，適當(dāng)延長去杠桿周期，包括適當(dāng)調(diào)整三道紅線和貸款集中度考核要求，為行業(yè)應(yīng)對(duì)疫情爭取時(shí)間。“對(duì)三道紅線不達(dá)標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮按當(dāng)前的指標(biāo)維持6個(gè)月不上升的前提下繼續(xù)提供貸款。”
北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長姚洋也曾于去年表示，建議調(diào)整“三條紅線”政策。“房地產(chǎn)行業(yè)本身具有高負(fù)債性質(zhì)，一下子斷供當(dāng)然會(huì)倒掉。真正失敗的房企是因?yàn)槎嘣?jīng)營，把房子建設(shè)資金用去造車、做風(fēng)投，真正做房地產(chǎn)的并不會(huì)出現(xiàn)很大問題。”
債務(wù)增長上限或?qū)?yōu)化
為助力房企風(fēng)險(xiǎn)化解，去年年初曾有市場消息稱，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。
到如今，多位受訪人士向第一財(cái)經(jīng)指出，在房企當(dāng)前的處境下，“三道紅線”已經(jīng)慢慢淡化，對(duì)房企的限制作用也有所弱化。“好久都沒人提‘三道紅線’了，”某TOP20房企人士向記者表示，但形式上每個(gè)月的數(shù)據(jù)都還要向監(jiān)管機(jī)構(gòu)上報(bào)，預(yù)計(jì)《行動(dòng)方案》將對(duì)數(shù)據(jù)指標(biāo)有所放松。
不過，“三線四檔”仍是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。有長期跟蹤房地產(chǎn)板塊的券商投行部人士認(rèn)為，如果《行動(dòng)方案》后續(xù)落實(shí)，或可為銀行等金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)行業(yè)提供支持掃清障礙。
“近期許多銀行與房企簽訂了額度龐大的戰(zhàn)略授信合作，但都是雷聲大雨聲小。”上述券商投行部人士表示，銀行可能會(huì)以房地產(chǎn)貸款集中度已經(jīng)比較高等為由延緩落地。《行動(dòng)方案》若將相應(yīng)限制指標(biāo)予以放松，可在一定程度上打消金融機(jī)構(gòu)顧慮，并促使其能更快落實(shí)對(duì)房企相應(yīng)的支持。
申萬宏源房地產(chǎn)行業(yè)分析師袁豪認(rèn)為，完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，表明后續(xù)“保主體”范圍或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，并且“四檔”房企債務(wù)增長上限或?qū)?yōu)化、尤其是綠檔房企在負(fù)債端或有更大擴(kuò)張空間，后續(xù)綠檔房企拿地或更將積極，助力銷售穩(wěn)增。
值得一提的是，《行動(dòng)方案》表示，主要針對(duì)專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)房企，沒有具體名單，金融機(jī)構(gòu)可自主把握。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，沒有具體名單，意味著對(duì)支持企業(yè)的范圍也在擴(kuò)大。“沒有白名單，我們可以再努力爭取更多支持。”有試點(diǎn)房企人士表示，“我們跟銀行的關(guān)系還是挺鐵的。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸集中度和三道紅線將繼續(xù)落實(shí)，總的改革思路依然符合房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制，但是會(huì)結(jié)合短期和中長期做工作。目前會(huì)強(qiáng)調(diào)短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會(huì)有放松做法，或有緩沖操作。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，房企“三線四擋”規(guī)則完善參數(shù)設(shè)置，將給予房企寬松的融資環(huán)境，減小融資及債務(wù)壓力。一方面，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，減少銀行的信貸約束，為銀行對(duì)房地產(chǎn)融資支持提供寬松的條件。另一方面，根據(jù)行業(yè)實(shí)際情況，靈活調(diào)整完善“三線四擋”參數(shù)設(shè)置，降低對(duì)房企的要求，能減少房企經(jīng)營、融資及債務(wù)壓力。
除了完善“三線四檔”規(guī)則，在1月13日新華社發(fā)布的行動(dòng)方案中，還有優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，設(shè)立全國性金融資產(chǎn)管理公司(簡稱AMC)專項(xiàng)再貸款，設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，推動(dòng)存量融資合理展期，調(diào)整優(yōu)化并購重組、再融資等措施。
民生證券認(rèn)為，金融端政策的決心和力度大于需求端，當(dāng)前與其期待需求端政策能刺激銷售，不如相信潛在順序可能是優(yōu)質(zhì)房企完成配售后，投資拿地先有起色，進(jìn)而帶動(dòng)銷售顯著變化，房企違約、保交付等難題也能隨之逐步化解。
國金證券認(rèn)為，“資產(chǎn)激活”與保交樓行動(dòng)目標(biāo)一致，盤活房企資產(chǎn)，維持項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)；“負(fù)債接續(xù)”或通過發(fā)債增信、提高授信、債券置換等方式推進(jìn)；“權(quán)益補(bǔ)充”即股權(quán)融資支持，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表狀況；“預(yù)期提升”是行業(yè)復(fù)蘇的持續(xù)動(dòng)力，關(guān)鍵在于銷量和房價(jià)的穩(wěn)定 。在供給側(cè)股債融資持續(xù)支持、需求側(cè)寬松預(yù)期加大力度的背景下，尚未出險(xiǎn)的民營房企有或更大的彈性。
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