日前，中國(guó)人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在媒體采訪中對(duì)房地產(chǎn)等熱點(diǎn)問題再次作出回應(yīng)，表示將努力促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)。落實(shí)“金融十六條”措施，以保交樓為切入點(diǎn)，以改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表為重點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，逐步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡。同時(shí)，在消費(fèi)端，他強(qiáng)調(diào)以滿足新市民需求為重點(diǎn)，開發(fā)更多適銷對(duì)路的金融產(chǎn)品，鼓勵(lì)住房、汽車等大宗商品消費(fèi)。
有不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次發(fā)言進(jìn)一步打開了房企融資正常化的空間，對(duì)未來房地產(chǎn)行業(yè)資金流動(dòng)具有指向意義。
2023年定調(diào)更加積極
近年來，郭樹清對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域言論一直是政策的“風(fēng)向標(biāo)”。
2020~2021年，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)成為郭樹清發(fā)言中的關(guān)鍵詞。房地產(chǎn)調(diào)控政策以縮緊為主，企業(yè)層面“三條紅線”、集中供地等政策接連落地，行業(yè)“舉債擴(kuò)張”的增長(zhǎng)邏輯被打破，房地產(chǎn)去金融化腳步加速。
2022年起，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸“降溫”，政策開始逐漸向穩(wěn)。2022年3月，郭樹清表示，房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化問題發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)。不希望調(diào)整太劇烈，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響太大，還是要平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。同年11月的金融街論壇上，郭樹清指出，我國(guó)仍然處于城市化的高峰時(shí)期和鄉(xiāng)村振興的起步階段，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資具有很大的增長(zhǎng)潛能。
相較于之前，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2023年開年，郭樹清此次 “促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)”“鼓勵(lì)住房、汽車等大宗商品消費(fèi)”等論調(diào)更加積極，有效提振了市場(chǎng)信心。
事實(shí)上，近幾個(gè)月來，地產(chǎn)融資政策端力度空前。自2022年11月以來，“金融十六條”、房地產(chǎn)“三支箭”等利好政策不斷，信貸、債券、股權(quán)融資全面解綁。
中央也多次喊話房地產(chǎn)，頻吹暖風(fēng)。2022年12月14日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴指出，“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并提及正在考慮新的舉措，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以較大篇幅談及房地產(chǎn)相關(guān)問題，其中，不僅部署防范化解短期風(fēng)險(xiǎn)，還強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡等中長(zhǎng)期目標(biāo)。2023年1月4日的央行工作會(huì)議將房地產(chǎn)納入了“加大金融對(duì)國(guó)內(nèi)需求和供給體系的支持力度”這一工作內(nèi)容中，再次強(qiáng)調(diào)要“落實(shí)金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
資金開始涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中信貸領(lǐng)域規(guī)模力度最大。據(jù)中指研究院不完全梳理，截至目前，已有超過60家銀行向120多家房地產(chǎn)企業(yè)提供意向性授信，總額度已超過4.8萬億元，包括但不限于開發(fā)貸、并購(gòu)貸、按揭貸、城市更新改造貸等，受益房企名單已延伸至民營(yíng)企業(yè)以及地方企業(yè)。
房地產(chǎn)隨之暫時(shí)“解渴”，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，100家典型房企的融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%。
不過，當(dāng)下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資、銷售、融資都還未出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)。民生證券分析師牟一凌表示，由于地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的重要性，居民消費(fèi)的最終趨勢(shì)、政府用以支持新興行業(yè)的資金來源都與地產(chǎn)的最終走勢(shì)有關(guān)，未來政策還有一定打開空間。
鼓勵(lì)地產(chǎn)、汽車等大宗商品消費(fèi)
對(duì)于支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，郭樹清表示，金融政策要積極配合財(cái)政政策和社會(huì)政策，多渠道增加中低收入和受疫情影響較大群體的收入，提高消費(fèi)能力。其中強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)住房、汽車等大宗商品消費(fèi)。
1月5日，住建部部長(zhǎng)倪虹表示今年將精準(zhǔn)支持住房消費(fèi)，包括對(duì)首套房、二套房以及租房繼續(xù)給予降首付比、房貸利率和增加供給等政策支持。
近期以來，除了在融資端發(fā)力，需求端全方位促進(jìn)居住消費(fèi)良性循環(huán)的政策邏輯鏈逐漸清晰：一方面降低首套房貸利率，推動(dòng)購(gòu)房剛需入市，另一方面，消除二手房交易阻礙，激活換房需求釋放。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者梳理，近期需求端政策松綁主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。
在貸款利率和首付比例方面，基準(zhǔn)利率和首貸利率松綁。1月1日，房貸利率重定價(jià)基準(zhǔn)的2022年12月20日LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，較上年初分別下降15個(gè)和35個(gè)基點(diǎn)。
除基準(zhǔn)利率外，1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，進(jìn)一步延續(xù)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的“9·29”新政。招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷、居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行對(duì)多數(shù)客戶將實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限。未來一段時(shí)間，首套房貸利率下限可能在3.5%~4.1%。
此外，不少城市首套房首付比例下調(diào)至兩成，例如珠三角萬億城市東莞，1月6日起發(fā)布新政，全域購(gòu)房統(tǒng)一首套首付兩成，不分面積段。
在限購(gòu)政策方面，2022年12月起，南京、東莞、佛山等多個(gè)萬億城市全域放松限購(gòu)。
在二手房創(chuàng)新政策方面，包括深圳、廣州、南京在內(nèi)的32地陸續(xù)宣布推行二手房“帶押過戶”。
不過，政策連續(xù)刺激下，目前市場(chǎng)端的反應(yīng)相對(duì)不明顯。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，開年第一周(1月1日~7日)整體成交面積環(huán)比下降45.4%。2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。
企穩(wěn)回暖不會(huì)太快
京東集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示，考慮到本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整出現(xiàn)三大結(jié)構(gòu)性變化——“實(shí)物量”跌幅超過“價(jià)值量”、開發(fā)端跌幅超過銷售端、拿地開工跌幅超過資金端，供需兩端困難重重，市場(chǎng)企穩(wěn)回升的進(jìn)程不會(huì)太快。預(yù)計(jì)到2023年下半年，房地產(chǎn)消費(fèi)恢復(fù)才能有所加快。
德邦證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家盧哲認(rèn)為，房地產(chǎn)的修復(fù)鏈條應(yīng)該是房貸利率相對(duì)下調(diào)，限購(gòu)、限售政策放松—銷售回暖—房企資金面改善—拿地和新開工好轉(zhuǎn)—房地產(chǎn)投資修復(fù)。上述修復(fù)鏈條目前仍在第一步，這一步的傳導(dǎo)可能要到2023年一季度才能充分兌現(xiàn)。
與此同時(shí)，2023年需求側(cè)政策或許還有更多發(fā)力空間。董希淼分析，從2022年金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款特別是住戶中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)乏力，是拖累人民幣貸款增長(zhǎng)的重要因素，反映出居民住房消費(fèi)意愿和能力仍然不足。因此，2023年應(yīng)著重從需求側(cè)發(fā)力，進(jìn)一步提振居民住房消費(fèi)意愿和能力。
此外值得注意的是，在郭樹清此次發(fā)言中，還有不少因素將利好地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展。
在發(fā)言中，郭樹清強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策精準(zhǔn)有力，需要聚焦在擴(kuò)大有效需求和深化供給側(cè)改革上。金融機(jī)構(gòu)將進(jìn)一步樹立“一視同仁”理念，公平公正對(duì)待各類所有制企業(yè)。貨幣政策加大向民營(yíng)企業(yè)的傾斜力度，保持信貸總量有效增長(zhǎng)，用好普惠小微貸款支持工具，推動(dòng)降低綜合融資成本。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，民營(yíng)房企能否企穩(wěn)是2023年房地產(chǎn)能否企穩(wěn)的關(guān)鍵。此次貨幣政策一視同仁的論調(diào)，對(duì)部分深陷融資困境的民營(yíng)房企無疑釋放積極信號(hào)。
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