馮?。鹤鹬匾巹t、敬畏市場、穩健發展

　　12月28日，在樂居財經主辦的“奮發前行”2022（第六屆）中國地產新時代盛典上，中國房地產業協會會長馮俊表示，2022年是中國房地產業發展史上不同尋常的一年，是房地產企業及關聯企業最艱難的一年。這一年，房地產市場深度調整，持續時間之長、下行幅度之深，歷史上前所未有。對于即將來臨的2023年，我們仍需堅定房地產業的發展對經濟社會發展做出巨大貢獻的自信，也需要反思房地產業發展存在的問題。

　　中國房地產業協會會長 馮俊

　　馮俊指出，當下需要做的，一方面是化解流動性風險，穩定市場預期，修復市場主體信心；另一方面，可能更重要的，是痛定思痛，汲取教訓，改變發展模式。

　　首先是要尊重規則

　　房地產市場出現的問題，究其原因，是不少房地產企業無視國家的政策，無視正常的交易規則。在盲目擴張中，違反金融規則的行為層出不窮，甚至把利用金融規則邊緣性缺陷的行為看成了企業家的“創新”。比如，房企購買土地“創新”的“前融”、集團型房企任意抽調地區公司或項目公司的預售資金、利用市場強勢地位拖欠上游企業的應付款項或者強迫交易對象接受難以兌付的商票等。

　　從2008年到這次深度調整前，房地產企業的負債率不斷上升，即使在去杠桿的政策實施期間，負債率也在不斷上升。從本質上說，這次深度調整，是長期積累的違反規則的必然結果。

　　房地產企業敢于高負債，建立在兩個假設的基礎上，即房價不斷快速上漲、銷售是流暢的，房價上漲可以覆蓋資金成本、現金流是充足的。前些年，一俊遮百丑，把房企內在的缺陷掩蓋起來，大家都津津樂道擴張有方。但當這兩個假設不再成立，丑態就充分暴露出來。尤其在需求不足、流動性風險交互作用下，信心受挫，各項指標大幅度負增長難以避免。

　　因此，房地產企業的發展，要把尊重規則放在首要位置。要堅持創新，但創新絕不是不顧規則。破壞規則，害己害人。

　　其次是要敬畏市場

　　經過二十多年的發展，城鎮居民的住房條件有了很大改善，總體上我們告別了住房大規模短缺的時代。但是，不少房地產企業的思維還是停留在前些年對供需矛盾的判斷上，一些企業盲目地以以前的供需狀況推演生產安排。供需平衡，是經濟活動的一條鐵定原理。背離需求的生產一定會自食其果。房地產市場出現的問題，供應與需求失衡是重要的內在因素。

　　在新的發展階段，有幾個趨勢性的問題是需要我們認真思考和順勢而為的。一是住房的供需可能會在縮小一定規模的基礎上實現新的平衡；二是人口凈流入和凈流出的不同區域會出現不同的供需平衡的特征；三是住房需求特征發生趨勢性變化，城鎮居民對住房數量上的追求逐漸會演進到對質量的追求。

　　當前，房地產市場的突出矛盾是有效需求不足，主要原因是經濟下行的壓力和收入預期的下探。影響需求的基本因素，正在發生趨勢性的逆轉。真實的需求并不因疫情而消失，被暫時抑制的需求一定會恢復。

　　最后是要穩健發展

　　通過這次深度調整，必須反思房地產企業發展模式存在的問題。

　　第一，還是要降杠桿，提高抗風險能力。房地產企業應該在對市場需求準確判斷的基礎上，戰略上保持樂觀，戰術上保持審慎，應該把有效防范風險作為企業發展謀略的基點，切實降杠桿，改善資本結構，改善融資結構。切忌把紓困當作慫恿。

　　第二，要提高人的素質。企業興盛、企業衰落，說到底都是人的問題。好的企業家和職業經理人，要認識房地產市場的周期性，預見波動，預見風險，改善經營策略；要善于識別和防范風險，要善于認識和適應新技術發展；不能是只會算經濟賬的算盤，而應該是智慧的集成者。

　　第三，要改善企業治理。這一段時間出現的企業流動性風險，充分暴露了企業治理機制的缺陷。如果企業的實控人能夠理智一點，職業經理人能夠多點逆耳忠言，“三會”制度能夠有效落實，集團公司與子公司的關系更加規范，出險的概率就可能低一些，風險也不至于釀成危機。