陳寶存：樓市新政遲遲不見效原因是調(diào)控起點出錯

      住建部副部長仇保興在北京舉行的中國城市科學研究會住房政策和市場調(diào)控研究專業(yè)委員會成立大會上說，金融危機以后，中國房地產(chǎn)市場波動劇烈，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現(xiàn)在又回到了價平量低。

　　談到房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點。仇保興分析說：

　　一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場泡沫是城市化率達到80%，剛性需求減少的時候，泡沫就爆了。現(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農(nóng)民進城，住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。

　　二是民間資本投資領域過窄；

　　三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；

　　四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；

　　五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高。而土地價格越高，地方政府用于城市基礎設施的錢就更多。

　　六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展差距十分巨大，一些沿海城市房價暴漲，與發(fā)達國家一些地區(qū)的房價并駕齊驅。而內(nèi)地一些城市房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，在這種情況下，用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場，對全國來說很難有非常好的效果。

　　上述分析是比較理性的。但是還有兩條是應景文章，在我看來是不準確的，那就是第四第五條。第四條是為房產(chǎn)稅鳴鑼開道，理由不充分。第五條把矛盾轉嫁到地方政府，但是實際是中央政府的措施不得力。現(xiàn)在看來，始于03年開始的調(diào)控有多少道理？02年是否就該泡沫破滅？這個判斷是值得懷疑的。但是，我們卻在03年開始基于擠壓泡沫的考慮，發(fā)出中央和地方法規(guī)40余部。特別是后來被否定的121房貸新政，開出了兩個月就被十八號文否定。否定的十分有道理。

　　泡沫了很多年，引進了房價收入比和租售比指標，殊不知根本不適合我們的國情。高速增長的房價是被高速增長的收入稀釋的。這種變化不承認也不行。我們房源的取得成本從幾百元到一線城市最高的十幾萬元，這中間的過程中，不能簡單平均對比。更不能以現(xiàn)在的一線城市商品房房價對比現(xiàn)在的平均收入。這種對比一點意義沒有。

　　自有居住率既然是87.8%，我們的感覺也是這樣，但是我們?yōu)槭裁催€糾纏在基本居住需求的滿足上？如果不是這么高？人們都住在哪里呢？那么，我們的商品房市場需要滿足的恰恰是改善性需求。是逐漸提升的居住水平。而我們的眼睛盯在哪里？盯在保障房需求。但是，城市的改造過程中，居民的安置回遷越來越成為提升本市本區(qū)域居民居住水平以及城市基本設施提升的最好方式。這是需要高收入者買房來承擔的。那么，改善型人群的購房者對于居住水平的普遍提高的貢獻也就是最大的。這本是很好的過程。

　　那么，我們問題沒找準，我們需要解決的是新進入城市的年均1500萬人口的住房與保障房問題。但是，我們的所謂保障房，滿足的卻不是這部分根本沒有戶籍的人群。這也是我們矛盾越來越突出的根源。

　　錯誤的時點推出了貌似正確的土地招拍掛。但是，沒有及時收儲的地方土地部門，土地供應量在05、06年大幅下降。這才是07年樓價地價暴漲的根源。以我原來所在公司唐山市場為例，05年、06年連續(xù)兩年土地供應是0。原定06年年底推出的三塊土地臨時縮減為一塊，那么幾十家企業(yè)只能轉而搶奪唯一的一塊住宅用地。天價地在所難免。

　　而07年的瘋狂僅僅不到一年，我們開始了更嚴格的9.27房貸政策，也造就了08年的無限蕭條，也嚴重縮減了土地供應，地根銀根的雙緊惡果在09年全年與10年表現(xiàn)的尤為明顯。

　　只是，我們的政策總是在一個地方跌倒，還是在一個地方再跌倒。國十條與國五條都強調(diào)土地上市量，特別是保障房的上市量，但是我們的保障房更大量的被棚戶區(qū)和舊城改造、城中村改造回遷安置居民的保障所代替。那么騰退出的土地價值也是逐漸再走高。這也是國五條之后的兩個月后土地又一輪爭奪的主因。我們看到的是，國五條并沒有抑制住地價的上行。

　　事實上，由于拆遷難度在全社會對拆遷的指責中進一步加大。種房子的現(xiàn)象將從城市延展到農(nóng)村。而我們只會遷就釘子戶的行為，買單者只能是購房人群。

　　保障房占地越大，對于改善性需求來說成本越高，而保障房我們轉入公租房建設也是很難改變的趨勢。那么商品房供地的嚴控，面對洶涌的產(chǎn)權住房需求，無疑又開始了新的一輪更加嚴重的供求失衡。這是調(diào)控也改變不了的。